Военные предпочитают покупать по ипотеке жилье в новостройке
Военная ипотека – продукт уже не новый, он стартовал в 2004 году, претерпел определенные изменения к лучшему и успешно работает до сих пор, невзирая на кризис. Для военнослужащих – это вполне реальный и самый выгодный способ обзавестись достойным жильем, ведь большую часть недвижимости оплачивает Министерство обороны, поэтому программа пользуется устойчивым спросом. С начала ее функционирования было заключено более 107 тыс. сделок на общую сумму 335 млрд руб., а на сегодня в ней участвует более 315 тыс. человек.
Только в IV квартале 2014 года было заключено 9 тыс. сделок на сумму 30 млрд руб., из них 1 519 сделок на первичном рынке на общую сумму 5,94 млрд рублей. Таковы данные федерального государственного казенного учреждения «Росвоенипотека». И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», конечно, не мог обойти своим вниманием данный продукт.
Немного теории
Суть «Военной ипотеки» заключается в том, чтобы военнослужащий получал жилье с минимальными собственными затратами. Для этого он должен стать участником НИС (накопительно-ипотечной системы), подав рапорт о внесении в соответствующий реестр. Далее не менее трех лет на текущий счет в НИС военнослужащий будет получать от государства определенную сумму, размер которой постоянно индексируется в зависимости от инфляции. Например, в 2015 году дотация составит 20 490 руб. в месяц. Полученные таким образом деньги (а это, как правило, 700-800 тыс. руб.) становятся первоначальным взносом по ипотеке: оформляется свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа, с которым можно отправляться в банк.
Сумма же, недостающая для покупки жилья, которым, кстати, может быть как квартира на первичном или вторичном рынке, так и дом с земельным участком, выдается в кредит на льготных условиях. Пока получатель ипотеки остается на службе Отечеству, проценты по кредиту выплачивает Министерство обороны. Однако в случае увольнения до полного погашения займа, обязательства по кредиту ложатся на плечи военнослужащего.
У банков разнятся максимальные суммы «льготного» займа – от 1,7 до 2,4 млн руб., - и в большинстве случаев для покупки жилья их не хватает и военнослужащему приходится вкладывать свои накопления или брать дополнительный кредит (обычно потребительский). «Семьи с двумя детьми могут еще использовать и материнский капитал», - рассказывает Наталья Меншутина, менеджер по связям с общественностью компании «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ».
«Но нужно отметить, что «Военная ипотека» выдается строго до пенсионного возраста, который у военных чаще всего наступает в 45 лет», - дополняет Анна Борисова, начальника отдела ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, то есть откладывать покупку жилья на совсем уж долгий срок не стоит. И нельзя забывать, что продукт «Военная ипотека» все-таки рассчитан не на всех военнослужащих: как сообщает Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», право на жилье в рамках этой программы могут получить:
- офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 года;
- прапорщики и мичманы, если общая продолжительность их военной службы по контракту начиная с 1 января 2005 года составляет три года;
- сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 года;
- выпускники высших военно-учебных заведений, окончившие ВУЗы после 1 января 2005 года и заключившие первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года.
«Военной ипотекой» в России заведует уже упомянутая выше ФГКУ «Росвоенипотека». Эта организация ведет реестр участников НИС, выдает свидетельства на получение целевого жилищного займа, аккредитует новостройки и банки, а также предоставляет всю самую актуальную информацию, размещая ее в том числе на сайте http://rosvoenipoteka.ru.
Банки и их условия
«Военную ипотеку» можно получить во многих банках. В списке ФГКУ «Росвоенипотека» Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Русстройбанк, банк «Зенит», Связь-банк, Фондсервисбанк, Глобэксбанк. Наибольший объем рынка – примерно 30% - приходится на ВТБ24, а также весьма активны Сбербанк РФ и банк «Зенит».
Программы всех банков во многом похожи, различаются лишь максимальные суммы кредитов и ставки. Самый большой заем в размере 2,4 млн руб. можно получить в Фондсервисбанке, до 2,3 млн руб. выдает банк «Зенит» (на новостройки). Лимит Сбербанка и ВТБ24 - 1,93 млн руб., в Связь-банке можно получить до 2,2 млн руб., а в Глобэксбанке – до 2 млн руб. Самые низкие ставки у Фондсервисбанка, он кредитует покупку квартир в некоторых новостройках под 9,5%, и Связь-банк, который выдает кредиты на покупку жилья и на вторичном рынке и в новостройках под 11% годовых. В банке «Зенит» на вторичном рынке кредит выдается под 12,5%, а на первичном – под 11,5%, а в Сбербанке и ВТБ24 ставка составляет 12,5%. «То есть каждый банк устанавливает ставки самостоятельно, но не выше показателя, утвержденного Правительством РФ», - сообщает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ компании TEKTA GROUP. И по данным Юлиана Гутмана, директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас ставки по «военной ипотеке» составляют в среднем от 11 до 13,1%.
Средний срок кредита по военной ипотеке - 15-20 лет (но при условии, что заемщику на момент погашения кредита должно быть не более 45 лет): «Например, в Связь-банке срок кредита от 3 до 20 лет, в Сбербанке - 15 лет, а в ВТБ24 – 14», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Ну а что касается первоначального взноса, то на сегодня во всех банках он составляет не менее 20% от стоимости жилья, исключением является разве что Фондсервисбанк, где для получения кредита нужно внести хотя бы 10% от суммы покупкиМаксимальная сумма по военной ипотеке не очень велика, и купить квартиру без привлечения дополнительных средств можно разве что в регионе, да и то, скорее всего, однокомнатную. «К примеру, если оформлять кредит в Сбербанке на квартиру стоимостью 3,2 млн руб., придется доплачивать, так как банк выдаст лишь 1,93 млн руб., а первоначальный взнос (сумма накоплений НИС) составит 800 тыс. руб., военнослужащий должен будет внести еще 470 тыс. руб. И как правило, в таких случаях люди берут еще и потребительский кредит», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
В качестве альтернативы у военнослужащего есть возможность накопить необходимые деньги, например, на специальном банковском счете «Военнослужащий» или «Армейский» в банке «Зенит». «А наша компания предлагает совместную программу с Глобэксбанком, по условиям которой на недостающую сумму военнослужащий может получить не потребкредит, а ипотеку по адекватной ставке на сумму до 3 млн рублей. В Глобэксбанке процентная ставка по военной ипотеке составляет от 12% годовых, а по дополнительному ипотечному кредиту – 15% годовых. В зависимости от воинского звания кредит можно взять на срок до 30 лет. Таким образом, если раньше военнослужащий, желающий купить квартиру большей площади, был вынужден оформлять обычный потребительский кредит, как правило, с высокой ставкой, то сейчас он получает реальный шанс приобрести жилье мечты без большой переплаты», - рассказывает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).
Выбор военных
Как уже отмечалось выше, с помощью военной ипотеки можно купить и новостройки (только те, что строятся в соответствии с 214-м законом об участии в долевом строительстве), и квартиры на вторичном рынке, и дома с участками земли, причем не обязательно там, где проходит служба - выбрать можно любой регион. «И чаще всего военнослужащие выбирают новостройки, потому что после тяжелых «казарменных будней» хотят жить с комфортом, а не в доме 1970-х годов постройки, со странными планировками и не очень благополучными соседями», - утверждает Роман Строилов (TEKTA GROUP). «Поскольку большинство военнослужащих люди семейные и с детьми, обычно их выбор падает на двухкомнатные квартиры. Но так как бюджет военной ипотеки ограничен, основной интерес вызывают квартиры по цене не более 3,5 - 4 млн руб.», - добавляет Наталия Парфенова, заместитель начальника отдела продаж по Московской области ЗАО «Пересвет-Инвест». В пределах МКАД таких вариантов, конечно, мало, и предпочтение отдается Новой Москве и Подмосковью, особенно городам с хорошей транспортной доступностью, расположенным недалеко от военных частей. Часто военные рассматривают недвижимость в Балашихе, Нахабино, Королеве, Красногорском и Одинцовском районах.
Предложения от «Мортона»
Один из лидеров на рынке военной ипотеки - компания «Мортон». «Сегодня каждая третья квартира в новостройке, приобретаемая военнослужащими, находится в микрорайонах ГК «Мортон». Доля сделок по военной ипотеке в нашей компании в 2014 году составила 15% от общего объема продаж (это почти 7 млрд руб.), а в октябре прошлого года была продана 100-тысячная квартира – в ЖК «Южное Кучино 2» в Железнодорожном - сообщает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). – С 2012 по 2014 годы количество наших проектов, аккредитованных в программе, увеличилось в четыре раза, а объемы реализации в денежном эквиваленте выросли более чем в 20 раз. А всего за эти годы было аккредитовано 19 новостроек. Из них наибольшей популярностью у военных в 2014 году пользовались микрорайон «Восточное Бутово» и мортонграды «Бутово» и «Путилково». Приобретались в основном 1-2-комнатные квартиры, а средняя стоимость покупки составила 4,4 млн руб.
Квартиры в этих проектах можно приобрести и сегодня, а также компания «Мортон» предлагает военнослужащим микрорайоны «Катюшки», «Катюшки 2», «Южное Кучино 2», проект в Щербинке, комплекс в городе Щелково по адресу: улица Заречная, 4 и 4б, ЖК «Рождественский» и ЖК «Люберецкий». Ассортимент включает в себя 4 тысячи 1-3-комнатных квартир.
Все названные проекты отличаются достойным качеством строительства и развитой инфраструктурой: «В микрорайонах строятся детские сады, школы, торговые центры и паркинги, оборудуются детские и спортивные площадки, благоустраиваются окружающие дома лесопарки - специально для семейного отдыха. А в крупных микрорайонах, таких как мортонграды «Бутово» и «Путилково», также возводятся культурные центры, храмы, поликлиники и торгово-развлекательные комплексы», - рассказывает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).
Все проекты отличаются масштабностью. Например, мортонград «Бутово» - это целых три микрорайона «Бутово Парк», «Бутово Парк 2» и «Бутово Парк 2Б», которые занимают площадь в 250 га. Это самый крупный проект на южном направлении – в его составе запланировано 79 монолитно-кирпичных и панельных корпусов переменной этажности (9-25 этажей). Как и все «мортонграды» он отвечает особой концепции: в микрорайонах снижена плотность застройки, свыше 80% территории занимают зоны отдыха, парки и прогулочные аллеи, а доля социальных объектов (прежде всего, школ и детских садов) увеличена. И кроме того, в составе инфраструктуры запланирован русский просветительский центр с библиотеками, различными творческими площадками (кружками, секциями и студиями) и концертными залами. Ну а на будущее у этого проекта неплохие транспортные перспективы: примерно в 1,5 - 2 км от мортонграда «Бутово» планируется ветка надземной транспортной системы нового поколения «Стрела», которая свяжет микрорайоны с московским метро.
Сейчас активные продажи ведутся в 3-й очереди проекта – микрорайоне «Бутово Парк 2Б» (6 км от МКАД по Варшавскому шоссе), где идет строительство 41 панельного корпуса серий П-44Т, 111-М, П3М, П-44-1/25Н1, Град-1М. Дома находятся на разных стадиях готовности - от подготовки строительной площадки (корпуса 12.1 и 12.2, 34) до внутренних и отделочных работ, а окончательный ввод в эксплуатацию всего микрорайона намечен на II квартал 2016 года. Есть выбор 1-3-комнатных квартир площадью от 22,91 до 80 кв. м, и в том числе с отделкой. Стоимость однушек начинается от 1,856 млн руб., двушек – от 3,255 млн руб., а минимальная цена квадратного метра – 67 тыс. руб. Но в корпусах на более высоких стадиях готовности цены выше, например, однушки в среднем стоят 3,5 - 4 млн руб..
Выше цены и в 1 и 2 очередях строительства - микрорайонах «Бутово Парк» (3 км от МКАД) и «Бутово Парк 2» (5 км от МКАД). Выбор квартир там довольно ограничен, предлагаются лишь 1-2-комнатные варианты. Стоимость жилья в «Бутово Парк» начинается от 4,32 млн руб., а в «Бутово Парк 2» ценник еще выше – от 4,94 млн руб., но зато ждать заселения долго не придется, так как дома уже достроены.
В другом мортонграде – «Путилково» - тоже можно выбрать квартиры, как в уже построенных корпусах (в некоторых из них уже идет заселение), так и в строящихся. Строительство этого масштабного проекта из 29 корпусов, расположенного в 500 м от МКАД между Пятницким и Ленинградским шоссе, в престижном Красногорском районе, ведется в две очереди, первую очередь обещают полностью сдать во II квартале 2016 г., а вторую – к концу 2017 г. Помимо панельных (серий П-44Т, 111-М, П-44-1/25Н1, «КОПЭ-Парус») и монолитно-кирпичных жилых домов переменной этажности (17-25 этажей) здесь запланированы 4 детских сада, 2 школы, физкультурно-оздоровительный центр, православный храм, Центр русской культуры и зоны для отдыха с велосипедными дорожками, беседками, площадками для детских игр и спорта. А еще один плюс этого проекта – прекрасные видовые характеристики большинства квартир и близость зеленых массивов Алешкинского леса и других лесопарков Красногорского района. При этом бюджет покупки начинается от 1,952 млн руб. Столько стоит, например, студия площадью 20,68 кв. м на втором этаже в монолитном корпусе 12, который находится на начальном этапе застройки. А вообще в мортонграде «Путилково» предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью 21,8 – 103 кв. м, стоимость квадратного метра начинается от 78 958 руб., а стоимость жилья в готовых или почти достроенных корпусах – от 3,76 - 4 млн руб.
Достоин внимания и ЖК «Люберецкий» (Люберцы). В его составе на территории в 41 га запланировано строительство 11 монолитных корпусов повышенной комфортности в 9-17 этажей. Плюсы этого проекта - уютная среда проживания, которую обеспечат современные благоустроенные дворы, рекреационная зона площадью 17 га с велосипедными дорожками, наличие всей необходимой инфраструктуры: будут построены два детских сада, новая школа и пристройка к уже действующей школе, больница и поликлиника, храм, паркинг, деловой центр, магазины, кафе и т.п. Но главное – хорошая транспортная доступность: сейчас до ЖК «Люберецкий» очень удобно добираться на автомобиле - до МКАД можно добраться всего за 10 минут, а после открытия станции метро «Некрасовка» проект окажется в пешей досягаемости от московской подземки. Ну а предлагаются здесь 1-3-комнатные квартиры площадью от 29,9 до 82,5 кв. м. Цены начинаются от 3,464 млн руб., вот только ждать заселения довольно долго: сдача первой очереди намечена на II квартал 2017 г., а всего проекта – на 2019 г.
Если в приоритете транспортная доступность, также можно выбрать квартиру в еще одном популярном у военных объекте южного направления - микрорайоне «Восточное Бутово», который расположен в 5 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, ведь прямо по его территории пройдет упомянутая выше транспортная система «Стрела». Этот проект расположен на площади в 88 га, и здесь запланировано строительство 37 жилых корпусов панельных серий П-44Т, 111-М, «КОПЭ-Парус», «КОПЭ-Башня», «КОПЭ-М-Парус» и сборно-монолитных домов (9-17 этажей), двух школ на 2000 мест, двух детских садов на 680 мест, многофункционального комплекса с магазинами и службами быта, паркинга на 6,5 тыс. мест и культурно-делового центра. Сегодня идет строительство первой очереди, сдача которой намечена на IV квартал 2015 года. А купить можно 1-4-комнатные квартиры площадью 20,45 - 102,34 кв. м. Стоимость однушек начинается от 1,673 млн руб. (в домах на начальной стадии строительства), а двушек – от 2,9 млн руб. Ну а стоимость квадратного метра стартует от 64 500 руб.
Но компания «Мортон», хотя и ориентирована на военнослужащих, конечно, далеко не единственный застройщик, предлагающий квартиры по военной ипотеке, и в следующий раз журнал www.metrinfo.ru расскажет о предложениях других строителей.