Военная ипотека превратилась в спасательный круг

Доля проблемных кредитов в военной ипотеке ничтожно мала. И в кризис для ряда банков данный продукт превратился в спасательный круг.

Северо-Западный банк Сбербанка РФ объявил о старте выдачи военной ипотеки на новостройки компании «Главстрой-СПб», находящиеся на стадии котлована.

Нашего полку прибыло

Руководитель ФГКУ «Росвоенипотека» Владимир Шумилин уточняет, что в других регионах его ведомство уже дает добро на сделки с объектами отдельных застройщиков на нулевом цикле. Но для Петербурга подобный шаг является прецедентом.

Напомним, «Военная ипотека» – специальная программа, разработанная в соответствии с Федеральным законом № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Как поясняет Владимир Шумилин, всего участниками НИС могут выступать 16 категорий граждан. Но основной состав – это офицеры, окончившие военные образовательные учреждения или поступившие на военную службу по контракту начиная с 1 января 2005 года.

Военнослужащий – участник НИС может приобрести недвижимость с использованием ипотечного кредита через три года после вступления в НИС. Уплата первоначального взноса и обслуживание кредита осуществляется ФГКУ за счет поступлений на именной накопительный счет. Внесение собственных средств военнослужащего не требуется.

Длительное время приобретение жилья по программе допускалось исключительно на вторичном рынке недвижимости. Постановление Правительства РФ разрешило кредитовать офицеров на покупку новостроек только с декабря 2010 года. Однако и после выхода этого документа офицеры, прапорщики и сверхсрочники на практике сталкивались с непреодолимыми юридическими трудностями.

Ближе к 2013 году лед тронулся. Но ФГКУ выстроило предельно жесткие рамки допуска новостроек к программе. В частности, Росвоенипотека традиционно придерживается правила, что строительная готовность объекта должна быть не менее 70%. С одной стороны, такая позиция защищает офицерские накопления, и среди обманутых дольщиков нет участников НИС. С другой стороны, защитники Родины лишаются возможности приобретать наиболее ликвидные объекты, которые традиционно раскупаются на ранних стадиях.

На первичку-вторичку рассчитайся

Немаловажно, что на ранних стадиях строительства жилье стоит заметно дешевле. После смягчения требований к степени готовности новостройки военнослужащие получают возможность приобретать за те же деньги более просторные квартиры.

Как сообщает генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Андрей Васильев, Сбербанк готов давать ипотеку участникам НИС на очереди ЖК «Северная долина» и корпуса ЖК «Юнтолово», строительство которых только началось. По словам руководителя, снижение требований к степени готовности новостройки позволит защитникам Отечества приобретать квартиры по стоимости от 68 тыс. руб. за кв. м.

Андрей Васильев уточняет, что в июле-августе в его компанию на стандартных условиях военной ипотеки поступило восемь заявок, а в сентябре-ноябре на новых условиях – уже 73 заявки (см. диаграмму 1). Иначе говоря, «снижение цен» уже привело к почти десятикратному росту спроса среди военнослужащих. В «Главстрое-СПб» ожидают, что в будущем году новшество обеспечит порядка 10% всех продаж.

Впрочем, Владимир Шумилин констатирует, что сегодня в Северной столице военная ипотека доступна более чем в сотне новостроек. За десять месяцев 2015 года в Петербурге было заключено 299 таких договоров, в Ленобласти – 706. По его словам, средняя стоимость приобретенного «квадрата» на 1 ноября 2015 года в городе составила 87 112 руб., в области – 72 872 руб. (см. диаграмму 2).

«Мы отмечаем рост доли сделок на первичном рынке, что связано в том числе и с запуском в марте программы субсидируемой ипотеки», – уточнил глава ФГКУ. Доля сделок с военной ипотекой на первичке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась практически вдвое.

За десять месяцев нынешнего года с привлечением военной ипотеки в России приобретено 26 276 квартир. Из них 7 063 – на первичном рынке недвижимости. Средняя площадь приобретенных квартир – 58,6 кв. м. Суммарная стоимость сделок на вторичке составила 59,5 млрд руб., на первичке – 25,5 млрд руб.

Петербург – Москва

Доля военной ипотеки на новостройки в Москве и Московской области уже составляет около 70%, а в Петербурге и Ленобласти – лишь 50%. Есть куда расти.

Первичный рынок Петербурга по сравнению с московским даже более перспективный, поскольку здесь жилье стоит дешевле. Тогда как суммы, которыми могут оперировать военнослужащие, имеют естественный потолок. «Единственным недостатком этой системы является сильно ограниченный максимальный размер выдаваемого военным кредита, – комментирует управляющий партнер компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая. – В зависимости от банка верхняя планка варьируется от 1,9 млн до 2,4 млн руб.».

Владимир Шумилин сообщает, что за десять лет существования НИС ее первые участники успели скопить на счетах до 2,5 млн руб. В сумме это делает доступным приобретение в ипотеку жилья стоимостью до 5 млн руб. «При этом обычно сами военнослужащие добавляют к первому взносу около 10% средств из собственных накоплений», – уточнил глава ФГКУ.

Для рынка недвижимости Москвы это относительно небольшая сумма. Для Петербурга – приличная. При этом военнослужащий имеет право купить жилье в любом регионе, и Петербург вместе с Ленобластью входит в число наиболее популярных из них.

По оценкам главы ФГКУ, к 1 ноября 2015 года общее число участников НИС составило 343,6 тыс. человек (156 тыс. участников по линии Министерства обороны РФ).

Таким образом, и другим ведущим застройщикам города есть резон добиваться от Росвоенипотеки снижения требований к готовности объекта.

Банковский интерес

По словам заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка РФ Олега Тихомирова, кредитных договоров по военной ипотеке с дольщиками «Главстроя-СПб» уже подписано на 100 млн руб. Всего за десять месяцев 2015 года банк выдал ипотеки на 52 млрд руб., собственно военной ипотеки – на 2 млрд руб.

Между тем военная ипотека – это одна из немногочисленных ниш, где Сбербанк уступает конкурентам. Так, по подсчетам Росвоенипотеки, за десять месяцев нынешнего года Сбербанк в РФ выдал 9 955 кредитов по программе «Военная ипотека», а ВТБ 24 – 11 909 (см диаграмму 3).

За все время существования продукта число военнослужащих, приобретших жилье в военную ипотеку, но уволенных до истечения контракта по плохим статьям и вынужденных возвращать деньги или жилье, сегодня приближается к 500. Общее же количество приобретенных квартир составляет 134,2 тысячи стоимостью 420,7 млрд руб. О такой доле проблемных кредитов в других сегментах можно только мечтать. «Минимальная доля проблемных кредитов является одной из причин, заставляющих банки проявлять к военной ипотеке повышенный интерес», – подчеркивает Владимир Шумилин.

Для справки – доля безнадежных долгов в ипотечных портфелях у банков колеблется в пределах 1-3%.

Кризис на данный сегмент влияет слабо. По прогнозу Владимира Шумилина, в текущем году всего будет выдано порядка 32 тыс. ипотечных кредитов военнослужащим по программе «Военная ипотека». В следующем году руководитель Росвоенипотеки ожидает, что объемы выдачи существенно не изменятся. «Если же государство в марте продлит программу субсидирования ипотеки на первичном рынке недвижимости еще на год, то объемы выдачи вырастут до 35 тыс. кредитов», – уточняет глава ФГКУ.

Итак, продукт «Военная ипотека» является одной из подпорок, позволяющих кредиторам выживать в кризис. И в стране уже есть регионы, где ряд банков не закрыли ипотечные отделы исключительно благодаря заявкам от военнослужащих. А это уже на руку штатским заемщикам.

Диаграмма 1
Застройщики – лидеры по числу сделок с военнослужащими в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Диаграмма 2
Средняя стоимость квадратного метра жилья, приобретенного участниками НИС в 2016 году

Диаграмма 3
Количество кредитов, выданных по программам банков в 2015 году, и регионы-лидеры