Семь основных вопросов к обязательной помощи ипотечным заемщикам
Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»
Ипотечные каникулы. Вопрос подвис. Две недели назад была написана эта телеграмма. Информационный всплеск затих. Можно спокойно и порассуждать.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Объем выдаваемых кредитов бьет все предыдущие рекорды и выходит на годовой рост свыше 50 %. Просрочка снижается. На этом благополучном фоне не прекращаются попытки сверху пообещать заёмщикам гарантированную помощь при сложностях с оплатой кредита. Несмотря на разнообразие инициатив, все они имеют одну общую особенность - речь идет не о государственной поддержке, а помощи за счет коммерческих банков.
На каждую инициативу следуют многочисленные комментарии не только с разных сторон баррикад, но и от рядом стоящих или мимо проходящих. Информационные волны то затухают, то усиливаются, то накладываются друг на друга, окончательно запутывая заемщиков. Попытаемся понять, в чем заключается интерес власти, банков, заемщиков.
Обсуждение помощи ипотечным заемщикам является популярным информационным поводом. Достаточно вспомнить тему валютных заемщиков, которая периодически затмевала собой государственную программу помощи, работающую с 2015 года и затронувшую более 20 тысяч человек.
Не успела предыдущая волна успокоиться, как возникла новая, и, возможно, более бурная и продолжительная.
Казалось бы, помощью ипотечным заемщикам давно занимаются как государство, так и сами кредиторы, а ипотечные показатели радуют – объемы растут, просрочка снижается.
1. В чем главные отличия двух информационных волн ипотечной помощи?
Во-первых, программа помощи 2015 года была реакцией на кризис, а нынешние инициативы призваны сгладить будущие проблемы, если они возникнут.
Во-вторых, принципиально меняется финансовое участие государства в решении проблем заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию. Фактически власть хочет так организовать работу, чтобы ей занимались за свой счет сами банки. К власти относятся правительственные структуры, Банк России, Федеральное Собрание.
В-третьих, существенно выросла массовость ипотечного кредитования. Количество ипотечных заемщиков приближается к пяти с половиной миллионов. За этот год будет выдано полтора миллиона кредитов, а в 2020 году уже два миллиона.
Массовость сделала ипотечный продукт доступным способом улучшения жилищных условий. В среднем в половине сделок с покупкой жилья используется ипотечный кредит.
Другими словами, вовлеченность ипотечного кредитования в социально-экономическую жизнь настолько велика, что можно ставить вопрос о политическом влиянии. По крайней мере, политики уделяют ипотеке постоянное внимание, а на уровне регионов стало хорошим тоном запустить локальную ипотечную программу со ставкой кредитования близкой к 6 % как в детской ипотеке.
2. Почему именно сейчас власти проявляют активность по регламентации помощи?
Есть понимание, что низкий уровень просрочки не дает повода для расслабления. Доступность ипотечного кредитования в совокупности с перманентным ожиданием очередного кризиса и фиксированными ставками по кредиту заставляет думать не только о заемщиках, но и о банках. На фоне снижающейся маржи массовое ухудшение качества обслуживания кредитов может привести к резкому росту резервов, что неминуемо уменьшит прибыльность банков. Будем считать, что власть заботится об интересах и заемщиков и банков. К тому же дешевле предусмотреть всё заранее, чем экстренно тушить.
Прошедшие годы показали, что ведущие банки освоили разнообразные программы для заемщиков, имеющих временные трудности. В то же время, не все банки имеют возможность и желание хоть как-то помочь заемщикам. В результате малочисленные случаи дают отрицательные инфоповоды.
Дополнительно можно отметить, что без ипотечного кредитования невозможно выполнить планы по улучшению жилищных условий пяти миллионов семей в год. Для части этих семей опасения перед длинным кредитом с залогом собственной квартиры могут уменьшиться от уверенности, что есть чёткие механизмы помощи в трудной ситуации.
3. В чем суть заботы о заемщиках и банках?
Заемщикам предлагается заранее давать информацию об условиях помощи при попадании в трудную ситуацию. Регламентация касается, как и абсолютных, так и относительных величин.
Для всех заемщиков сумма долга не может превышать 10 млн рублей, просрочка 60 дней, с момента выдачи кредита должно пройти больше года, а помощь продолжаться не меньше шести месяцев.
Относительные величины заданы для всех, но дают индивидуальный расчет. Например, уменьшение семейного дохода на 30 процентов, чтобы воспользоваться помощью, или снижение платежа, как минимум, в два раза.
Заботу о банках можно свести к двум основным моментам:
- регламентируется не только обязательность помощи, но и необходимость для заемщика соответствовать ограничениям или фильтрам;
- дается поблажка при формировании резервов на возможные потери для банков, зафиксировавших условия реструктуризации (помощи) для заемщиков, в виде договора или соответствия федеральным правилам. Другими словами, снижаются затраты при наступлении трудных времен.
4. Почему инициатив так много?
Сначала систематизируем инициативы или варианты помощи.
Первый вариант представляет собой добровольные или договорные отношения банка и заемщика об условиях возможных послаблений в платежах. Зачастую они называются ипотечными каникулами. В кредитном договоре такие условия фиксируются, а за предоставление такой опции может взиматься одноразовая комиссия или увеличиваться ставка по кредиту. Возможно, что это будет представлять интерес для заемщиков, не попадающих в правительственную регламентацию. Иногда ипотечные каникулы могут назвать опционом на получение отсрочки. Может сложиться ошибочное впечатление, что это два разных варианта. В любом случае это – коммерческие и добровольные отношения.
Второй вариант определяется регламентацией сверху, когда условия помощи задаются, а банк должен их выполнять. Примером является внесение изменений в закон «О потребительском кредите» в части предоставления заемщику права на изменение графика платежей». Условия описаны крупными мазками и не дают ответов на множество вопросов, к которым можно отнести следующие:
- как связано уменьшение ежемесячного дохода с семьи с возможностью обслуживать кредит. Ответ вытекает из соотношения платеж/доход и достаточностью остающихся средств для проживания;
- как строить график платежей после отсрочки, если подошел пенсионный возраст с очевидным уменьшением доходов;
- надо ли учитывать отношение кредит/залог;
- как учитывать выполнение обязательств по страхованию;
- надо ли учитывать единственность жилья;
- надо ли дополнительно проверять неиспользование кредита в предпринимательских целях.
Вряд ли целесообразно утяжелять такими специфическими вопросами федеральный закон, распространяющийся на все потребительское кредитование.
На эти вопросы может ответить еще один регламентирующий сверху документ – стандарты ответственного ипотечного кредитования. Такой документ когда-то упоминался в Стратегии единого института в жилищной сфере ДОМ.РФ. Сейчас он проскальзывает в сообщениях как некая совместная разработка ДОМ.РФ и ЦБ РФ. Периодически упоминается участие ведущих банков.
Статус этого документа после утверждения не ясен. В Стратегии ДОМ.РФ упоминалось, что присоединение к стандарту будет влиять на условия предоставления гарантий ДОМ.РФ при выпуске ИЦБ. Сейчас упоминается добровольность присоединения с ведением реестра присоединившихся банков. Может быть, ЦБ хочет сделать его элементом поведенческого подхода к регулированию. Вполне возможно и принятие стандартов банковской ассоциацией.
В отличие от федерального закона не очевидна степень обязательности документа. возможно, достаточно указать ссылку на этот документ в постановлении регулятора и увязать с порядком формирования резервов.
5. Почему обсуждение затягивается?
Вопрос можно переформулировать иначе - что не нравится банкам. Одной фразой можно сказать так: обязаловка и уравниловка. С обязаловкой немного проще, хотя банковские юристы вспомнят тему свободы договора. Все-таки, реструктуризацию по своим правилам банки и так делают.
С уравниловкой положение иное. На поставленные выше подробные вопросы банки дают разные ответы. Зачастую система расчета платежеспособности и учет коэффициентов кредит/залог лежат в основе определенных конкурентных преимуществ. Годами складывалась методология, которую надо будет корректировать. Чем мощнее участник ипотечного рынка, тем у него таких нюансов больше. Возможно, именно по этой причине обсуждение идет без особой публичности, а проект стандартов в открытом доступе отсутствует. Не учесть такие интересы трудно, а если учесть все, то можно ограничиться изменениями в закон «О потребительском кредите». То что, стандарты ответственного ипотечного кредитования описывают весь жизненный цикл ипотечного кредита, представляет собой дополнительные сложности.
6. Какие есть дополнительные опасения?
В первую очередь, идут разговоры о повышении ставок кредитования. Скорее всего, этого не произойдет. Фильтры при оказании помощи не позволят существенно увеличить ее объем, а экономия при формировании резервов компенсирует возможное увеличение числа реструктуризаций.
Во вторую очередь, можно озадачиться возможным злоупотреблением правом на реструктуризацию. Это опасение нивелируется уже упомянутой системой фильтрации. Например, право на реструктуризацию можно предоставлять заемщикам с первоначальным взносом свыше 30 процентов.
В третью очередь, может вызывать беспокойство судьба выплат по ипотечным облигациям. Это ровно такая же ситуация как и при проведении реструктуризации без специального регулирования. Структура выпуска облигаций и технологии обслуживания могут обеспечить соблюдение интересов покупателей ИЦБ.
7. Что делать?
Власть должна внутри себя принять ряд решений. Со стороны независимого наблюдателя можно предположить следующее.
Во-первых, надо определить ответственного за управление этим процессом. Простое решение – доверить этот вопрос ДОМ.РФ требует дистанцирования от коммерческой деятельности АО ДОМ.РФ, которое ведет активную конкурентную деятельность на рынке, ставит амбициозные задачи и стремится к увеличению собственной прибыльности. Подобный дуализм встречается у госкопораций и требует учета в данном конкретном вопросе.
Во-вторых, необходимо рассматривать всю конструкцию одновременно, включая все варианты регламентации помощи и преференции банкам за их соблюдение.
В-третьих, после достижения консенсуса по всем вопросам и соответствующих утверждений полезно организовать активное публичное разъяснение условий помощи ипотечным заемщикам.
В целом, хочется надеяться, что полезные начинания будут скоро доведены до реализации.