Из банка А в банк Б: восстановление продаж по ДДУ произойдёт за три года
О вопросах развития жилого девелопмента в апреле-мае 2022 года, проблемах и перспективах жилищного строительства рассказал на совместном заседании НКС ООН РАН и НИИ «Доверия, достоинства и права» в формате «Рабочего завтрака у Тосуняна» Денис Гулый, заместитель руководителя портала Единый реестр застройщиков (ЕРЗ.РФ.), руководитель аппарата национального объединения застройщиков жилья (НОЗА).
Всё больше застройщиков переходят на систему эскроу-счетов
2022 года», доля кредитных лимитов по проектному финансированию в России неуклонно растёт, она вышла на свой максимальный объём. Это означает, что всё больше застройщиков начинают работать по новым правилам и переходить на систему счетов эскроу, отметил эксперт.
По итогам первого квартала на счетах эскроу в банках накоплено денег больше, чем требуется на фактическое ведение строительства, сформировался профицит по накопленным деньгам от поступлений с продаж, которые согласно законодательству находятся в банках до момента ввода объекта в эксплуатацию.
Если говорить о распределении долга по процентным ставкам, то продолжают доминировать ставки в диапазоне 1–4%, это ранее полученные кредиты по проектному финансированию на строительство жилья. При этом заметно, что в новых экономических условиях стали появляться проекты (пока это единичные случаи), в которых застройщики взяли кредиты под 16–20%, отметил Денис Гулый. Общая сумма долга по ним составляет 57 миллиардов рублей. Есть даже те, кто брал кредиты по ставке более 20%. Доля их, конечно, незначительна, потому что очевидно, что это слишком высокие проценты.
Ликвидность банковского сектора в настоящее время стабилизировалась. Известно, что в конце февраля начался отток наличных денежных средств из банков, из-за чего в марте образовался дефицит ликвидности. Но со временем ситуация изменилась: население стало возвращать свои накопления, и к началу апреля наблюдался как приток бюджетных средств, так и возвращение вкладов физических лиц в кредитные организации. Поэтому можно утверждать, что у банков имеются средства, которые они могли бы использовать для целей проектного финансирования, считает эксперт.
Доступность ипотеки снизилась
В марте 65% застройщиков утверждало, что доля ипотеки значительно уменьшится во всем объёме продаж. В апреле уже на 15% меньше участников прогнозировали такой исход. При этом, если взять показатель «уменьшится значительно» – это 49%, и добавить к нему тех, кто планирует, что доля ипотеки «уменьшится незначительно», то в сумме получится 78%. Выходит, что большинство участников рынка прогнозируют, что всё-таки доля ипотеки будет уменьшаться, хотя и не так значительно, как это представлялось в марте, объяснил эксперт.
«Показатель «сохранится на уровне 2021 года» – здесь практически ничего не изменилось за два месяца, и примерно 10% участников рынка прогнозируют, что доля ипотеки в продажах будет такой же, как в 2021 году», – сказал он.
При этом есть и позитивная тенденция: почти в два раза выросло количество участников опроса, которые всё-таки надеются, что доля ипотеки вырастет в 2022 году во всем объёме продаж.
«Анализ ипотек, выданных в предыдущие кризисы в России, показывает, что в 2009 году по отношению к кризисному 2008 году, количество выдаваемых ипотек снизилось в 2,5 раза, а в 2015 году по отношению к 2014 году – всего на 30%. Это говорит о том, что определённые меры поддержки, которых не было в 2008–2009 годах, и которые появились в 2014–2015 годах, позволили не так сильно обвалить рынок ипотеки», – отметил Денис Гулый.
Характеризуя ситуацию на рынке ипотеки в настоящее время, застройщики отмечают ухудшение по ставке, по первоначальному взносу, по сроку кредита. В целом следует констатировать, что доступность ипотеки снизилась. Произошло это в том числе по причине возросших рисков. Во-первых, это риски граждан, которые боятся потерять работу, источники существования и соответственно более осторожно берут ипотеку. Во-вторых, это риски банков, которые не уверены в заёмщике, в ликвидности предмета залога, рынке ипотечных закладных
Таким образом, в течение 2022 года доля ипотеки в продажах по договорам долевого участия снизится на 30%.
Продажи значительно уменьшились
Как говорилось выше, продажи по ипотеке упадут на 30%, а сделки по договорам долевого участия по итогам года уменьшаться на 25%. Это значительное падение, считает Денис Гулый. Кстати в кризис 2014–2015 годов обвал также был значительным, больше чем в «коронавирусный» 2020 год.
Вывод новых проектов остановится
Существует ещё такой показатель как вывод в стройку, данные для его расчёта берутся из проектной декларации, которую застройщики обязаны публиковать. В среднем в январе и феврале текущего года в день выводилось 2113 квартир в стройку. В марте произошло существенное падение, которое продолжилось в апреле. Всего в стройку в апреле по всей стране было выведено 45 тысяч квартир. Если это количество разделить на 30 дней месяца, то получится цифра 1500, которая совпадает с аналогичным показателем «ковидного» апреля 2020 года, когда по поручению правительства строительные работы прекратились, и проекты не выводились. Сейчас ситуация повторяется. Возможно, в перспективе тенденция на вывод новых проектов станет улучшаться, например, за первые две недели мая количество квартир увеличилось до 1700 в день. Хотя это, конечно, очень далеко от показателей 2021 года. В любом случае, сейчас прогнозы делать ещё рано, считает Денис Гулый.
Остановка кредитования
Денис Гулый рассказал о проблемах застройщиков на конкретных примерах: «Например, у застройщика было открыто проектное финансирование в банке А, которое он получал. В какой-то момент банк решает остановить его и пересмотреть финансовую модель. По закону застройщик может перейти на обслуживание в другой банк, но это очень сложная процедура, потому что ему надо получить одобрение от каждого дольщика о том, что счета эскроу переносятся из банка А в банк Б. Фактически застройщик остаётся без денежных средств на дальнейшее ведение строительства».
Поведение банков и застройщиков
Согласно данным Росстата, продажи стройматериалов в марте 2022 года выросли на 62,5%. При этом за год (по сравнению с апрелем 2021 года) стоимость стройматериалов существенно выросла – на 31%. При этом банки полагают (не вполне объективно, по мнению Дениса Гулого), что грядёт повышение цен ещё на 25%, и добавляют эту стоимость в расходы застройщиков. Эксперт считает преждевременным пересмотр финансовых моделей по этой причине.
Также вызывает сомнение прогноз банков относительно обвала цен на жильё. Денис Гулый рассказал о том, что были проанализированы данные индикатора рынка недвижимости, который ведёт аналитику по ценам в Москве.
«Мы думаем, что падение, которое было после кризиса 2014 года, не повторится в 2022 году, то есть, застройщики сейчас не будут снижать цены. Опять же, только 25% участников рынка считают, что цены будут снижаться незначительно или значительно. Остальные говорят о том, что будет увеличение цены, в основном незначительное, либо сохранится на текущем уровне. Если сравнивать кризисы 2015 и 2022 годов, то тогда предложение превышало спрос, соответственно цена падала. Сейчас мы думаем, что к концу года сохранится баланс, и цены существенно не изменятся. Во всяком случае, обвала цен, как после кризиса 2015 года, пока не прогнозируем», – сказал он.
Что день грядущий нам готовит
В отношении земельного банка эксперт прогнозирует снижение активности покупки земли и продажи излишков земельного банка. Но при этом цифровизацию застройщики продолжат развивать, поскольку в настоящее время её уровень крайне низок, считает Денис Гулый. Будут совершенствоваться системы безопасности новостроек (СКУД, видеонаблюдение), повысится эффективность проектирования, стройки, продаж, эксплуатации.
Самое главное, по мнению эксперта, что в настоящее время в условиях проектного финансирования не прогнозируется массового роста обманутых дольщиков, как это было в 2008 и 2014 годах. При этом уменьшится и количество госэкспертизы, поскольку будет меньше проектов.
Из-за снижения объёмов строительства и соответственно спроса на стройматериалы есть вероятность того, что и цены на них тоже пойдут вниз, прогнозирует Денис Гулый.
Конечно, важно понимать, произойдёт ли восстановление продаж и насколько быстро это может произойти. После падения рынка в 2014 году уровень продаж восстановился за семь лет – к 2021 году он вышел на уровень 2014 года.
«Сейчас, по нашим прогнозам, в условиях поддержки отрасли правительством восстановление произойдёт за три года, – высказывает своё мнение Денис Гулый. – К 2025 году продажи по ДДУ возобновятся и выйдут на уровень конца 2021 года. А в 2021 году, я напомню, у застройщиков были очень хорошие продажи, и они очень хорошо заработали. Мы прогнозируем, что на эти показатели мы вернёмся максимум через три года».
Ольга Горюкова, заместитель директора по рискам IDF EurAsia
О. Горюкова: Конечно, нет. Странно было бы ожидать, что государство решит все, без исключения, проблемы кредитующих организаций и застройщиков. Поэтому последние должны и уже начали заключать партнёрские соглашения с целью снизить конечную ставку по ипотеке для заёмщика за счёт полной или частичной оплаты её застройщиком. Это позволяет продолжить привлекать средства желающих купить жильё и финансовых структур для завершения строительства и сдачи объектов. Поддержка государства больше направлена на решение проблемы оттока квалифицированных специалистов из России и помощь многодетным/молодым семьям.
NBJ: Какова стратегия вашего банка по ипотечному кредитованию в период турбулентности рынка?
О. Горюкова: В настоящий момент мы ожидаем снижения ключевой ставки ЦБ для возобновления выдач. Учитывая стоимость фондирования для нас критически важно, чтоб ключевая ставка была снижена (наши ожидания по снижению до 7% годовых). Это позволит нам выдавать ипотеку под разумные ставки, которые могут быть востребованы на рынке. Так же мы готовы выдавать ипотечные кредиты с использованием наших технологий удалённой оценки заёмщиков и регистрации ипотечной сделки (без личного визита) совместно с финансовыми организациями, желающими увеличить свой ипотечный портфель.
NBJ: Можете ли дать краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный прогноз по рынку ипотеки?
О. Горюкова: В ближайшее время основные выдачи придутся на банки, которые работают по программам поддержки государства или тех участников рынка, кто заключил партнёрские соглашения с застройщиками с условием частичной оплаты ставки за счёт застройщика. По мере снижения ключевой ставки ЦБ больше игроков будут возвращаться на рынок выдачи ипотеки. Также в ближайшее время ожидаем рост сделок по продаже ипотечных портфелей, так как для одной стороны это возможность заработать на активе, который уже может не окупать стоимость привлечения, для другой – нарастить ипотечный портфель в условиях невозможности быстро выдавать и увеличивать клиентскую базу.
С точки зрения риска, ожидаем рост просрочки по ипотечным кредитам, связанную с нестабильностью в экономике, снижением заработных плат и увольнением сотрудников крупными компаниями, которые уходят с российского рынка или сокращают бизнес из-за резкого снижения спроса, разрыва логистических цепочек. При этом заёмщики до последнего будут держаться за старые ипотечные договоры, которые заключены по более низким ставкам. По мере снижения ключевой ставки и роста объёмов выдачи будет увеличиваться и количество клиентов, желающих рефинансировать ипотеку, взятую под более высокие ставки.
Заместитель генерального директора «АСТ Электронный Полис» Александр Олейников, управляющий развитием страхового агрегатора FAST.Ипотека.
NBJ: Какую поддержку сможет оказать ваш продукт в работе застройщиков и банков в период турбулентности рынка?
А.Олейников: «В текущих условиях помимо господдержки ипотечного кредитования нужен комплекс мер рынку жилья в целом. Необходимы действия, направленные и на стимулирование спроса (например, привлекательные предложения от банков по ряду ипотечных продуктов), и на сохранение платёжеспособности, и на поддержку в целях сохранения и создания предложения (облегчающие работу застройщиков). В противном случае меры господдержки ипотечного кредитования, принятые уже сейчас, не смогут работать.
Цифровые InsurTech-сервисы не только делают бесшовными ипотечные сделки, но и серьёзно сокращают время их проведения, благодаря чему деньги заёмщика быстрее попадают на эскроу счета застройщика, что, в свою очередь, открывает застройщику доступ к новым кредитным линиям.
Цифровые сервисы-агрегаторы расширяют выбор и позволяют улучшить условия страхового продукта для заёмщиков при оформлении ипотеки, упрощая при этом работу ипотечных менеджеров – подбор и оформление осуществляется онлайн, в режиме одного окна: от расчёта стоимости до оформления договора страхования и оплаты.
С интеграцией InsurTech-решений у участников ипотечной сделки, с любой стороны, будь то банки, застройщики или кредитные агрегаторы, появляется возможность генерировать дополнительный доход на страховании ипотеки без увеличения штата (получают комиссию с каждого полиса). При этом существенно растёт сервисная составляющая: эффективная помощь клиентам в поиске оптимального страхового предложения и одновременное ускорение проведения сделки повышает лояльность со стороны клиента и к банку, и к застройщику».