Возвращение дешевой ипотеки?

Автор:  Владислав Лейбов,
финансовый аналитик

Центробанк начал цикл снижения процентных ставок. Правительство приняло новую программу льготной ипотеки. Но поможет ли это сделать ипотеку доступной?

Прошедший год выдался чрезвычайно удачным для рынка ипотечного кредитования. По последним данным Центробанка, объем портфеля ипотечных жилищных кредитов на 1 марта 2022 года составил 12,4 трлн. рублей, что на 27% больше в сравнении с аналогичной датой прошлого года. Средний размер ипотечного кредита за год увеличился на 26,5% и составил 3,5 млн. рублей. Кроме того, не забываем и о портфеле объемом 2,9 трлн. рублей кредитов по договорам участия в долевом строительстве жилья.

Средневзвешенная процентная ставка в феврале месяце составила 8,1% годовых по ипотечным кредитам и 6% годовых по кредитам по договорам участия в долевом строительстве. Качество кредитов было весьма высоким – просрочка по ипотеке за год снизилась с 0,8% до 0,5% от объема портфеля.

Эта ипотечная идиллия разом изменилась в конце февраля, когда Центробанк после начала военной операции на Украине поднял ключевую ставку до 20% годовых. Крупнейшие ипотечные банки после этого или приостановили выдачу новых ипотечных кредитов, или установили по ним фактически запретительные ставки в районе 19%-25% годовых. Ведь ежемесячные выплаты по таким ставкам мало кто из россиян может себе позволить.

Однако в последние дни на ипотечном рынке произошло сразу два важных события. Правительство с 1 апреля 2022 года запустило новую программу ипотеки с господдержкой. Ее основные условия – ставка 12% годовых, деньги выдаются на покупку жилья в новостройках. Максимальная сумма кредита 12 млн. рублей в Москве и Петербурге и 6 млн. рублей в остальных регионах, первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья. Максимальный срок кредита – до 30 лет.

По мнению экспертов банка «Дом.РФ», по этой программе банки выдадут 50 тысяч кредитов на 400-500 млрд. рублей. Программа будет действовать всего 3 месяца, до 1 июля 2022 года, так что желающим получить кредит нужно будет поспешить в банк с оформлением документов. Но при этом нужно тщательно просчитать свои финансовые возможности. Ведь даже по новой льготной программе поднятие ставки с 7% до 12% годовых привело к увеличению суммы ежемесячного платежа примерно в полтора раза.

Еще одно важное событие на рынке ипотеки – Центробанк 8 апреля неожиданно снизил ключевую ставку с 20% до 17% годовых. Причины действий Центробанка можно обсуждать долго, и явно не все из них были названы в заявлении Эльвиры Набиуллиной. Больше всех началу цикла снижения процентных ставок обрадовались, конечно, те россияне, кто планирует покупку жилья в ипотеку, но не успел оформить кредит до скачка процентных ставок. Эксперты же в комментариях к этому событию соревнуются между собой в оптимизме и предрекают снижение кдючевой ставки до 12% и даже до 8% к концу 2022 года.

Госпрограмма кредитования на покупку нового жилья – не единственная на рынке. Продолжают действовать еще несколько льготных госпрограмм ипотеки. Например, для тех семей, в которых в 2018-2022 годах родился ребенок, действует семейная ипотека под чрезвычайно привлекательную сегодня ставку в 6% годовых. Для жителей Дальнего Востока действует программа дальневосточной ипотеки под 2% годовых. А для жителей сельской местности – сельская ипотека под 3% годовых. Пожалуй, сейчас эти две госпрограммы максимально финансово выгодны. Однако по понятным причинам далеко не всем россиянам подойдут их условия.

Рыночные же программы ипотеки даже после снижения банками ставок по таким программам до уровня в 17%-18% годовых остаются весьма дорогими. При этом сумма кредита также возросла, так как за последние пару лет значительно выросли цены на жилье. Если первоначальный взнос невелик, то ежемесячные выплаты по такой ипотеке могут превысить размер семейного дохода доброй половины россиян. Поэтому массовых выдач кредитов по таким программам ждать не приходится. И если год назад по льготным программам ипотеки выдавалось только четверть от общего числа ипотечных кредитов, то теперь их доля может превысить 80%. Труднее всего придется покупателем жилья на вторичном рынке, так как им придется в основном брать ипотеку по рыночным ставкам.

Нужно понимать, что сейчас к потенциальным заемщикам по всем ипотечным программам банки будут предъявлять повышенные требования. Тщательно будет проверяться размер дохода семьи и его официальное подтверждение, чистота кредитной истории потенциального заемщика, ситуация в отрасли экономики, в которой заемщик работает. Скорее всего, для снижения собственных рисков банки сократят выдачу кредитов с минимальным первоначальным взносом.

Как же быть сейчас тем, кто планирует улучшить свои жилищные условия – ждать дальнейшего снижения процентных ставок или оформлять кредит прямо сейчас? Если решение вопроса с жильем требуется срочно, в источнике своего дохода вы уверены, а на руках у вас уже есть значительная часть стоимости жилья для уплаты первоначального взноса, то можно не откладывать оформление кредита. Если снижение ставок продолжится, то кредит можно будет потом рефинансировать по более низкой ставке. Цены на жилье в рублях вряд ли сильно просядут даже в пик кризиса в большинстве регионов, так как стройматериалы дорожают, да и ставки по проектному финансированию банки застройщикам заметно повысили.

Что же касается тех россиян, кто хотел бы купить в ипотеку жилье в инвестиционных целях, то им стоит крепко подумать перед такой покупкой. Даже льготные программы кредитования удорожают покупку весьма существенно. Рыночные же ставки по ипотеке сегодня делают такие инвестиции в большинстве случаев просто невыгодными.

Вложения в жилую недвижимость в стране с серьезными проблемами в экономике, причем только в начале экономического кризиса, могут принести инвесторам немало огорчений. Напомню, что в разгар любого экономического кризиса растет безработица и падают реальные доходы населения. Вряд ли это будет способствовать повышению платежеспособности россиян при покупке ими квартир на вторичном рынке.

Цены на аренду жилья уже снижаются во многих регионах. Это нужно учитывать, если квартира покупается для ее последующей сдачи в аренду. Затраты на обустройство квартиры тоже необходимо просчитать заранее. Ремонт квартиры серьезно подорожал вместе с ростом цен на большинство стройматериалов. А за последний месяц значительно выросла в цене бытовая техника и электроника, без которой выгодно квартиру в мегаполисе сегодня сдать будет непросто.

При этом инвестициям в недвижимость сегодня есть интересные альтернативы. После снижения курса доллара Банком России до практически докризисных значений из двух «вечных ценностей» – недвижимости и драгметаллов – именно драгметаллы смотрятся в инвестиционных целях наиболее привлекательно. Ведь снижения курса рубля по-прежнему возможно после ослабления ограничений Центробанка на валютном рынке. А уплата НДС при покупке золотых, серебряных и платиновых слитков как раз недавно была отменена.