Время низких ставок по ипотеке подходит к концу

Благоприятная ситуация для покупки недвижимости вскоре изменится — повышение ключевой ставки ЦБ РФ в среднесрочной перспективе приведёт к увеличению ипотечных ставок.

Ипотечное кредитование в России устанавливает новые рекорды — объёмы выдачи ипотеки уже превысили показатели за весь прошлый год. По мнению аналитика «Открытие Брокер» Тимура Нигматуллина, сейчас оптимальное время для получения ипотечного кредита: «Из-за ускорения инфляции и инфляционных ожиданий Банк России отказался от снижения ставки и перешёл к её повышению. Скорее всего, в ближайшие пару лет гражданам не удастся взять кредит по ставке ниже, чем сейчас».

На рынке недвижимости распространены мифы, мешающие населению грамотно оценивать реальную ценность данного актива, отмечает г-н Нигматуллин: «Граждане полагают, что покупка недвижимости способна защитить капитал от девальвации или что драйвером роста/падения цен выступает баланс спроса и предложения. Важно понимать, что недвижимость — это актив, стоимость которого проистекает от способности генерировать денежный поток, т.е. от возможности приносить доход от сдачи в аренду. Поскольку в России доходы населения, за редким исключением, номинированы в рублях, арендные доходы не изменяются после девальвации рубля. Никому из арендодателей не удалось повысить арендную ставку в два раза после девальвации 2014 года. Отсюда же следует и то, что цены на недвижимость не индексируются вслед за инфляцией».

Одним из драйверов рынка недвижимости выступают доходы населения. Впрочем, недавнее заявление министра труда и соцзащиты Максима Топилина о небывалом росте реальных зарплат в России не до конца отображает общую картину, уверен аналитик «Открытие Брокер»: «За январь-сентябрь 2018 реальные зарплаты прибавили 8,4% (г/г). Однако реальные располагаемые доходы, наиболее репрезентативный показатель, прибавили лишь 1,7%. Такая разница возникает по причине того, что реальные зарплаты растут из-за сокращения теневого сектора экономики. Реальные зарплаты растут, а реальные доходы не меняются».

Проводимая в Москве реновация, по мнению эксперта, не окажет существенного влияния на динамику цен на локальном рынке жилья: «Гораздо важнее развитие инфраструктуры, например строительство хорд, центральных диаметров, а также динамика реальных располагаемых доходов в регионе. Я полагаю, что в первом полугодии цена за 1 кв. м будет составлять 175 тысяч рублей, средняя ставка по ипотеке не изменится или вырастет несущественно».

Ликвидация долевого строительства в совокупности с банковским финансированием приведут к сокращению количества участников, в связи с чем инвестиции в акции строительных компаний потенциально рискованны. «На длительном горизонте инвестирования, со всеми вытекающими из этого рисками, хорошим вложением выглядят акции “ПИКа”, поскольку компания является лидером рынка и наименее подвержена риску банкротства из всех девелоперов в РФ, — рекомендует аналитик. — Думаю, после возобновления стабильного роста реальных доходов компания сможет заметно повысить цены на продаваемое жильё, что резко улучшит её рентабельность».