ВС РФ: Владельцы ипотечных квартир вправе сдавать их в аренду

Банки не могут ограничивать использование находящейся в залоге недвижимости, а также списывать задолженность с других счетов заемщиков. К такому выводу пришел Верховный суд России.

В ходе плановой проверки ПАО «Башкирский Промышленный Банк» инспекторы Роспотребнадзора установили, что в навязываемых заемщикам договорах прописывалось право кредитной организации списывать недоимку с любых счетов, открытых клиентом в банке. Кроме того, без письменной санкции финансистов собственник купленной в ипотеку квартиры или иного объекта недвижимости не вправе был сдавать его внаем, передавать в безвозмездное пользование и так далее. Такие условия чиновники расценили как незаконные и ущемляющие права потребителей, наложив на кредитную организацию административный штраф в 10 тысяч рублей.

Финансисты оспорили выводы надзорного ведомства в Арбитражном суде Республики Башкортостан. Они ссылались на действующий регламент Банка России, который допускает так называемый «заранее данный акцепт» (согласие) на списание денежных средств. Регулятор разрешает его получать в отношении одного или нескольких банковских счетов, разных получателей средств и нескольких распоряжений. Причем такой способ погашения задолженности, по мнению банка, не является безальтернативным и зависит исключительно от воли заемщиков. Законодательство об ипотеке предусматривает ограничение права распоряжения заложенным имуществом, так как передача его сопряжена с возникновением рисков. 

Служители Фемиды отклонили доводы кредитной организации, признав допустимым списывать задолженность только с открытого непосредственно для обслуживания кредита счета. Тогда как «Башпромбанк» фактически взял на себя право сам определять, с каких счетов, когда и сколько списывать. «Поскольку в рассматриваемом случае потребитель по существу не имеет возможности участвовать в формировании условий договора, спорные пункты не являются теми условиями, по которым стороны достигли соглашения», – констатировал арбитражный суд. 

Ничтожными были признаны и условия договора об ипотеке, ограничивающие право залогодателя на распоряжение имуществом. Ведь по закону заемщик вправе извлекать из недвижимости плоды и доходы, а банк не приобретает на них прав. 

Вышестоящие инстанции подтвердили выводы арбитражного суда. Такое же решение 14 октября принял и Верховный суд России. «Несогласие заявителя с выводами судов, в том числе с правовой оценкой спорных условий кредитного договора, ... не свидетельствует о нарушении судами норм материального и процессуального права», – отмечается в решении высшей инстанции.