ВС отказал залогодержателю в праве забрать имущество себе

Стороны в договоре ипотеки согласовали условие, по которому залогодержатель мог оставить недвижимость себе в счет долга. ВС обратил внимание, что условие было действительно только для внесудебного порядка, и запретил применять его при рассмотрении спора о залоге в суде.

В декабре 2020 года компания «Лидер» предоставила ООО «Грита» 15 млн руб. под 10% годовых. Возврат займа обеспечили залогом недвижимости заемщика. Согласно договору об ипотеке предмет залога для целей обращения на него взыскания оценили в 26 млн руб. Поэтому, когда «Лидер» решил в судебном порядке взыскать недвижимость и оставить ее себе, суды руководствовались этой суммой и отказались назначить оценочную экспертизу, на проведении которой настаивали в «Грите» (дело № А40-275554/2021).

Ответчик в своей жалобе в Верховный суд настаивал: отказ судов в назначении экспертизы при применении такого способа обращения взыскания, как оставление залогодержателем предмета залога за собой, противоречит закону. По мнению заявителя, стоимость имущества превысила размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом. Поэтому судам одновременно с обращением взыскания на предмет залога следовало взыскать разницу в деньгах в пользу залогодателя.

Экономколлегия в своем определении обратила внимание на тот факт, что стороны допустили такой способ погашение ипотеки как оставление имущества за кредитором только для внесудебного порядка взыскания. У них была возможность предусмотреть его и для случаев, когда взыскание производилось бы через суд, но они этого не сделали. В таком случае должны применяться стандартные правила об ипотеке, согласно которым предмет залога должен быть продан на публичных торгах.

С учетом этого разъяснение спор вернули на новое рассмотрение в АСГМ.