Всеобщая ипотека под 5%: поможет ли она заемщикам и рынку новостроек?

В Госдуме предложили запустить всеобщую ипотеку под 5% годовых в качестве альтернативы льготной ипотеке на новостройки, срок которой истекает в середине 2024 года. Означает ли это, что потенциальным заемщикам надо подождать, пока ипотека подешевеет? Насколько эта идея реалистична и как она отразится на рынке? Циан.Журнал выяснил у экспертов.

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ предложил запустить в России ипотеку под 5% годовых — для всех граждан и без использования средств из бюджета. Письмо с таким предложением комитет направил в Центробанк, Минстрой и правительство.

Авторы объясняют инициативу так: льготная ипотека действует до середины 2024 года, а значит, уже сегодня надо думать над альтернативой. Цель тоже ясна — поддержать спрос на первичном рынке, поскольку за последний год он сильно снизился.

По замыслу депутатов ЦБ РФ будет выдавать кредиты банкам под залог выданных высоконадежных ипотечных портфелей под 2% годовых. С банковской наценкой 3 п. п. ставка по ипотеке для клиентов — физических лиц не превысит 5% годовых.

Инициатива уже наделала шума: застройщики принялись считать, на сколько могут вырасти цены на жилье вслед за спросом, который точно подскочит, если ипотека под 5% выйдет на рынок. Но Центробанк от идеи остался не в восторге: это приведет к повышению ключевой ставки, а значит, все остальные кредиты станут дороже. Банк России неоднократно подчеркивал, что льготные программы должны быть адресными, а не всеобщими.

Причин для согласования Центробанком такого нововведения сегодня нет, уверен Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека. «Это явно навязанная игра, которая не сходится с целями ЦБ РФ. Скорее это такой пробный шар от лобби застройщиков. Мы увидим еще и другие», — подчеркивает эксперт.

Мы попросили специалистов оценить реалистичность этой инициативы. Как она повлияет на рынок, если всё же воплотится в жизнь? Цены снова улетят в космос или повторить рекорды 2020–2021 годов уже невозможно? Что будет с «вторичкой» и как предложенное нововведение отразится на рынке ИЖС?

Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

— Ипотечный ресурс сейчас исчерпан: все, кто хотел взять кредит, уже его взяли. Остальные желающие не могут позволить себе ипотеку, сколько бы она ни стоила.

При нынешнем уровне инфляции и при нынешней ставке рефинансирования получить льготный кредит застройщику настолько сложно, что и это тоже становится утопией.

К тому же сейчас никакой портфель банка не может считаться надежным — никто не может считаться надежным заемщиком, потому что финансовое состояние населения очень нестабильное. Сделки на первичном рынке падают по всем муниципалитетам и по всем регионам.

Как мы видим на практике, все эти кредиты с господдержкой приводят лишь к росту доходов застройщиков.

Пока государство жестко ориентировано на поддержку застройщиков, а не на обеспечение людей жильем: во всяком случае бюджет тратится на поддержку ипотеки, и это совсем не делает жилье более доступным.

Помочь могло бы решение давать льготную ипотеку на вторичный сегмент — кстати, это подстегнуло бы продажи и по новостройкам: люди продавали бы старое жилье, чтобы купить новое.

Стоит ли пересматривать свои планы тем потенциальным заемщикам, кто уже решился взять ипотеку на нынешних условиях? Пожалуй, нет: маловероятно, что программа будет реализована. Если это все-таки и произойдет, то лишь приведет к росту стоимости квадратного метра — что-то выиграть все равно не получится. Принцип действия будет тем же, что и в ипотечных программах от застройщиков: и тут и там сниженная ставка достигается за счет роста стоимости самого жилья.

Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека:

— Ипотека — продукт очень эластичный по спросу. Если ставка снизится для всех, мы сразу увидим рост продаж. Вслед за этим подрастут и цены на «первичку». Это проходили в 2020-м. Но не вижу причин, чтобы ЦБ согласовал предлагаемый депутатами вариант — это явно навязанная игра, которая не отвечает целям регулятора. Скорее это такой пробный шар от лобби застройщиков, увидим и другие.

Ирина Рудакова, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ):

— Пока нет предпосылок к тому, что ЦБ РФ согласует такой продукт для всех граждан, и это не зависит от количества ранее взятых льготных кредитов на новостройки.

При целевых показателях ввода малоэтажного и индивидуального жилья предложение «только на новостройки», по всей видимости, потребуется доработать.

Константин Апрелев, почетный член Российской гильдии риелторов, президент агентства недвижимости «Савва»:

— Изначально инициатива установить ипотечную ставку на уровне 5% — хорошая: когда условия ипотеки расширяются и ставка становится ниже, это хорошо и для рынка, и для покупателей.

Только кто будет за всё платить, ведь стоимость кредита — 11–12% с учетом ключевой ставки?

Если эта разница должна будет компенсироваться за счет бюджета, нужно понимать, есть ли в бюджете деньги для того, чтобы субсидировать такой объем кредитов на жилье? Напомню, за год в России заключается 4,5 млн ипотечных сделок.

На мой взгляд, есть ряд других инструментов, которые могут вписаться в рыночную историю. Например, можно изменить систему финансирования новостроек: не загонять 100% стоимости жилья на эскроу-счет, а ограничиться 10–15%, дождаться ввода объекта в эксплуатацию и уже под низкую ставку получить кредит на квартиру и сразу в нее въехать.

История, когда человек берет ипотеку, но не пользуется жильем, а ждет три–четыре года, пока дом построят, — немного странная. В мире нет такой практики, чтобы человек оплачивал продукт, которым еще четыре года не может пользоваться.

Ситуация со снижением спроса способна привести к тому, что рынок перейдет к другому формату привлечения денежных средств на эскроу-счета.

Наталья Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка:

— Предполагаю, что эта инициатива не получит поддержку Минфина и ЦБ РФ. Льготная ипотека со сниженной ставкой для новостроек обычно рассматривалась как временная антикризисная мера. В ситуации, когда в экономике нет острого кризиса, вряд ли последует радикальное смягчение условий государственной программы.

Одно из наиболее вероятных последствий такого шага — временный рост доступности покупки жилья в ипотеку, который затем будет нивелирован увеличением цен на квартиры.

При этом застройщики, вероятно, значительно увеличат объемы строительства в расчете на продолжение роста цен на жилье. Банки, ожидая роста цен, могут смягчить неценовые условия кредитования. При макроэкономическом шоке цены на жилье после роста могут упасть на десятки процентов, застройщики — обанкротиться, население — потерять часть благосостояния, банки — столкнуться с ростом просроченной задолженности.

Более вероятным видится сохранение нынешнего подхода: целевая поддержка определенных сегментов покупателей (семей с детьми, IT-специалистов и пр.), а также льготные программы для новостроек с пониженными ставками в периоды кризиса. Процентные ставки по стандартным рыночным ипотечным программам будут определяться денежно-кредитной политикой Банка России и уровнем кредитного риска.

Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость»:

— Предложение Госдумы по запуску программы с постоянной ипотекой под 5% позволило бы снизить ежемесячную нагрузку по платежу на 20–35%, что, в свою очередь, привлекло бы значительное число потенциальных клиентов, кто ранее остерегался оформить ипотеку из-за больших ежемесячных платежей.

Рассмотрим разницу платежей по разным программам при сумме кредита 5 млн рублей сроком на 20 лет:

В случае если ЦБ не сможет обеспечить необходимое фондирование, в качестве альтернативы можно было бы рассмотреть следующую программу на приобретение квартир в новостройках.

Ставка по ипотеке до момента подписания акта приема-передачи готовой квартиры — 5% для всех категорий граждан. Далее, в случае представления в банк к этому моменту свидетельства о рождении ребенка, такая ставка фиксировалась бы на весь срок. В ином случае ставка увеличивалась бы до значения, равного ключевой ставке, +1,5 п. п.

Эта программа поддержала бы молодые семьи и снизила ежемесячную нагрузку на период строительства для остальных категорий граждан.

Ольга Магилина, управляющий партнер компании Nordhus:

— Возвращение выгодных условий по ипотеке для граждан не может не стимулировать спрос на жилье, просевший за 2022 год на 30–50%. Возможно, общедоступная ипотека под 5% годовых и сдержит рынок от дальнейшего падения.

Но вот за счет чего Банк России предоставит банкам кредиты под 2%? Неспроста же регулятор с сентября 2022 года обратил пристальное внимание на те аспекты ипотечных программ, которые в наибольшей степени расширяли доступ к кредитованию для максимально широких слоев населения. Под ограничения попали кредиты с первоначальным взносом менее 10%, субсидированные застройщиками сверхнизкие ставки.

А инициатива законодателя направлена ровно в противоположную сторону — свести к нулю прошлые усилия ЦБ РФ и раздать доступные кредиты максимальному числу граждан. Регулятору не останется ничего другого, кроме как отреагировать увеличением ключевой ставки, ведь бесплатных денег в экономике не бывает.

Также вероятно, что уже в ближайшей перспективе начнет расти объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Так или иначе, за право одних граждан получить выгодный кредит на жилье заплатят не только они сами, но и остальные граждане страны.

Макроэкономические последствия таких решений нужно оценивать не поверхностно, а очень глубоко, тщательно оцифровывая каждый возможный сценарий.

Мария Ряховская, старший эксперт по новостройкам Barnes International Moscow:

— На мой взгляд, в сложившейся экономической ситуации это вполне оправданная инициатива — с помощью этого инструмента федеральные власти ищут способы стимулировать спрос на покупку недвижимости, который стал проседать на фоне событий конца 2022 года.

Банкам важно стабильно выдавать ипотечные кредиты, в том числе на проекты, по которым они ведут проектное финансирование. Это влияет на этапы строительства и ценообразование отдельного проекта.

Введение ипотеки под 5% годовых подстегнет спрос, как ранее это сделала семейная ипотека. Такие кредиты станут доступнее для тех заемщиков, которые не могли ее себе позволить из-за высоких ставок.

Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»:

— Предлагаемый механизм кредитования банков под залог уже имеющихся у них залоговых объектов имеет экономическое обоснование. Вопрос только в оценке качества и ликвидности существующего залогового портфеля банков.

В целом такой вариант вполне применим, а главное, повышение доступности ипотечных кредитов в нынешних условиях — очень актуальная мера. Важно предусмотреть в том числе и рефинансирование уже действующих кредитов.

Это позволит снизить долговую нагрузку существующих заемщиков, следовательно, повысит покупательную способность россиян и в других сферах экономики. Банки будут обеспечены притоком новых клиентов и смогут зарабатывать на разнице ставок от ЦБ РФ и фактической выдачей.

Риски есть в разрыве ставок между ипотечными ставками на вторичном и первичном рынке: любые перекосы приводят к нарушению баланса и ценовым скачкам. Если не нарушать баланса, разные сегменты рынка будут конкурировать между собой и тем самым сдерживать рост цен.

Что касается массовости предоставления такой ипотеки, следует исключить спекуляции на ней и сделать ее исключительно инструментом улучшения жилищных условий и снижения долговой нагрузки по уже оформленным кредитам.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:

— Подобная ставка вполне реалистична: в предыдущие годы мы встречали предложения и с более низкими процентами. Это решение могло бы существенно поддержать и застройщиков, и покупателей. Многие заняли выжидательную позицию и не рискуют приобретать жилье по ставке 8–11% годовых в нестабильной экономической ситуации. Кроме того, при подобном уровне ставки выгоднее арендовать жилье.

Если подобная ипотечная программа станет доступна широкому кругу лиц, то спрос начнет расти — цены будут расти вместе с ним. Это законы рынка. Кроме того, инфляция разгоняет стоимость строительных материалов, застройщики просто вынуждены корректировать стоимость объектов.

Если же такую ипотечную программу предложить отдельной категории граждан (подобно тому, как ранее появились предложения семейной ипотеки или ипотеки для IT-специалистов), то это не отразится существенно на рынке, но поддержит ряд покупателей.

Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании HalleHouse:

— Запуск всеобщей ипотеки под 5% простимулирует работу рынка ИЖС, а с учетом тяжелой ситуации, сложившейся в 2022 году, такая процентная ставка сдвинет рынок с мертвой точки. Ипотека под 5% по карману нынешнему россиянину. С введением такой ставки мы постепенно приблизимся к европейской стоимости ипотеки. А значит, огромный процент россиян сможет позволить себе комфортабельное жилье, вместо того чтобы ютиться в домиках для сезонного проживания, слабо приспособленных к нашему климату.

Но есть существенный риск невозврата. Если ипотека будет всеобщей и проверки реального дохода граждан будут проводиться поверхностно, это грозит массовыми неисполнениями по кредитным обязательствам.

Кредитование неплатежеспособного населения приведет к банковскому кризису, сравнимому с 2008 годом. Тогда кризис произошел именно из-за невозвратов кредитов: пузырь ипотечного кредитования лопнул, и банки посыпались. Горький опыт уже был, поэтому вряд ли ипотека под 5% примет действительно всеобщий характер.

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Инициатива очень интересна: любое снижение платежной нагрузки на клиента приводит к оживлению на рынке как новых многоквартирных домов, так и частных домов для круглогодичного проживания. 5% — это не 8%, поэтому рынок испытает существенный подъем, ведь 90% сделок на рынке нового жилья являются ипотечными.

Теперь о рисках. Тут всё будет зависеть от подхода всех участников цепочки. Первый вариант — абсолютно лояльный подход ЦБ РФ, банков и минимизация требований к заемщикам. В результате велик риск формирования ипотечного пузыря, большого количества просрочек по кредитам и необходимости внешнего регулирования (тем же государством, которое сейчас перекладывает это бремя на ЦБ РФ).

Второй вариант — наоборот, банковские институты будут максимально осторожны. В результате ЦБ РФ повысит макропруденциальные меры, банки ответят внушительным списком требований к потенциальным заемщикам. Итог — программа будет работать формально, так как под ее условия подойдет слишком малое число потенциальных заемщиков. Все же понимают, что полноценные белые заработные платы у нас получают даже не 50% граждан.

Что в итоге? Идея очень хорошая, если соблюсти в ней золотую середину. А именно, как справедливо отметила Эльвира Набиуллина (председатель ЦБ РФ. — Прим. ред.), подойти к программе системно, адресно и с конкретным конечным сроком ее действия.

В таком случае она поддержит рынок недвижимости в начале II квартала 2023 года (для ИЖС это высокий сезон) и позволит гражданам улучшить жилищные условия — увеличить площадь квартиры или приобрести свой дом.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

— Глобальное увеличение доступности ипотеки при снижении реальных доходов потребителей ведет к дальнейшей закредитованности населения и риску ипотечного пузыря. Необходимо снижать себестоимость строительства за счет сокращения административных барьеров, поэтапного раскрытия эскроу-счетов, субсидирования ставок на проектное финансирование и других мер.

К тому же высокая надежность ипотечных портфелей, которые предлагается брать в залог для создания нового народного ипотечного предложения, вызывает сомнение. Из-за большой доли кредитов с околонулевыми ставками и завышенными ценами в условиях кризиса за прошлый год был сформирован банковский портфель с высокими рисками. Поэтому ЦБ РФ вряд ли поддержит инициативу комитета Госдумы.

Мария Румянцева, генеральный директор агентства недвижимости Sample:

— Как только было озвучено предложение о запуске всеобщей ипотечной программы для новостроек под 5%, эксперты рынка недвижимости стали ожидать традиционных возражений — в первую очередь от банков. Конечно, ведь они теряют свои доходы, 5% — это не 18% годовых, которых устанавливались на ипотеку в кризисные времена.

Даже когда в начале года анонсировалась льготная ипотека под 8%, то и она вызвала волну обсуждений от представителей банковских структур:

— о возникновении ипотечного пузыря;
— о резком спросе на новые квартиры и росте цен на них.

Причем разговоры на эти темы идут уже с прошлого года, а анонсируемые кризисы так и не наступают. Более того, количество договоров купли-продажи новых квартир, даже с использованием всех возможных льгот от банков и застройщиков, субсидий, маткапитала и т. д. снижается. Ведь экономика страны связана и с ситуацией в мире, и с количеством денежных средств у населения, и со стимулами покупать жилье в разных сегментах рынка.

Страхи надуманные. Банки строже относятся к выдаче кредитов, а население не побежало за новыми квартирами. Сейчас схема trade-in (продажа старого жилья и покупка нового) применяется при совершении почти 70% сделок купли-продажи недвижимого имущества. Сегменты первичного и вторичного жилья тесно взаимосвязаны, но льготные ипотечные кредиты дают только под новое жилье. И сокращение сделок на «вторичке» тормозит активность покупателей новостроек.

Резюме

Также многие отметили уже имеющийся большой разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках, что ведет к разбалансировке и ценовым скачкам. Ипотека под 5% на новостройки привела бы к еще большему дисбалансу.

Эксперты согласны с Центробанком: помощь в получении кредита на более мягких условиях должна быть адресной и направленной на тех покупателей, кому действительно нужна квартира для проживания, а не для инвестиции.