Вторичка подорожает еще на 20% - «спасибо» новой льготной ипотеке
Нынешняя Россия — страна контрастов. Это проявляется, в том числе, в строительстве — оказывается, в семидесяти процентах наших городов оно вообще не ведется. Москва распухает вширь, а где-то все наоборот скукоживается. По данным Рейтингового агентства строительного сектора, сегодня вообще ничего не строят в 812 городах из 1117. Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский сочинил письмо с просьбой расширить льготную ипотеку на вторичное жилье. Направил его не кому-нибудь, а сразу председателю правительства. Об этом сообщает газета «Известия». Мол, надо что-то делать!
Александр Владимирович, считает, что там, где нет нового жилья, граждане не могут пользоваться государственной поддержкой. Люди находятся в неравных условиях. Льготные ипотечные программы в России направлены на поддержку спроса в новостройках. А про вторичку забыли. Хотя в программе «Сельская ипотека» есть пункт «вторичное жилье», но ею нельзя воспользоваться в городах и районах, с численностью населения больше 30 тыс. человек. Поэтому депутат обратился к премьер-министру — сейчас все так делают.
Предложено разработать отдельную льготную ипотечную программу на вторичное жилье для населенных пунктов, где вообще не возводят новое жильё. Распространить на этих территориях действие всех существующих адресных льгот на вторичное жилье. Это может быть и семейная ипотека, и программы для малоимущих, молодых специалистов, врачей и все остальное в этом духе. Предусмотрительно предложено ограничить покупку квартир лишь в аварийных домах.
Экономист Василий Колташов считает, что в маленьких городах можно купить жилье в старой застройке, которая в десять раз дешевле, чем в крупном городе. Даже не в Москве, а в одном из российских городов миллионников. Поэтому там и не строят ничего. А в областных центрах строить надо. Может быть, нужна одна или несколько крупных государственных компаний, которые этим заниматься. Или поручить это имеющимся строительным фирмам. Особенно если они вложились в производство материалов.
Есть такие компании, которые имеют заводы по производству кирпича, плитки, стеновых панелей. В этом случае они могут стать не просто «хищниками рынка», которые гонятся лишь за ценой, а социально ориентированными компаниями, которые получат прибыль с объема — если построят много, то суммарная прибыль получиться более грандиозной, чем если они построят немного и постараются продать подороже.
Необходимо именно такую модель бизнеса поощрять. Она в конечном итоге заработает на покупателя. И покупатель будет доволен, и рабочие места получим, и экономическая активность возрастет — плюсов много.
«СП»: Поможет ли этому льготная ипотека, которую распространяют на вторичку?
— Поможет, потому, что механизм простой: у людей есть бабушкина однокомнатная квартира, молодая семья в нее вселилась, родился первый ребенок. Родители получают материнский капитал, к которому еще бы льготную ипотеку, они бы сразу переехали в двух-трехкомнатную квартиру. Но на первоначальный взнос не хватает. Ведь один из родителей проводит много времени с ребенком, если и работает, то не в полную силу. Такой нагруженной обстоятельствами семье не помешает льготная ипотека. Государство должно помочь им продать свою однокомнатную квартиру другой молодой паре, которая еще только мечтает о ребенке. Потом те пойдут по следу своих предшественников — повторят все эти операции с недвижимостью.
Одна из наших проблем, в том, что люди, продав однушку, покупают сначала двухкомнатную. Надо ещё заплатить налоги, и цена кредита велика. А могли бы сразу в трехкомнатную переселиться, и тогда возможно будет решена проблема рождаемости. Ведь промежуток между рождением первого и второго ребенка — у нас слишком большой. Это напрямую связано с вопросом жилья, ведь современные люди не рассуждают как крестьяне девятнадцатого века: «Чем больше народа, тем больше работников». У нас думают о том, чтобы ребенка вырастить, дать ему образование. Значит, ему нужна своя комната. Или два комнаты: для мальчика и девочки. А все это еще нужно приобрести. Перебравшись из бабушкиной однокомнатной сразу в трехкомнатную, перепрыгнув двухкомнатную, молодые родители, наверное, заводили бы детей быстрее.
Это не только простимулирует нашу экономическую активность, но и даст плюс по демографии. Если молодая семья заводит малышей с маленьким интервалом, то эти дети — быстрее вырастут и заведут собственные семьи. Так, я надеюсь, мы сможем активнее закрывать демографическую яму, доставшуюся нам со времен Михаила Горбачёва и Бориса Ельцина.
«СП»: Вторичное жилье часто располагается в центре. Жить в центре даже небольшого российского города, на улице Ленина — престижно и удобно. Часто это лучше, чем на окраине, где обычно возводят новые дома. Поэтому льготная ипотека на приобретение старых квартир может пользоваться популярностью?
— В небольших городах разница между центром и окраинами — часто не такая большая, как в Москве или Санкт-Петербурге. Это важно, потому, что в центре есть социальная инфраструктура: детский сад, школа, больница. И если вы работаете не в другом районе, туда добраться легче из центра, чем с одного края города на другой. Так родители могут проследить за детьми, помочь им делать уроки. Конечно каждая семья — это отдельная история, но в сумме — это очень важно для развития нашей страны. Одно дело если дети брошены, а родители на работе, другое, когда они не так много времени тратят на дорогу домой, меньше устают в дороге и больше занимаются детьми.
В принципе не должно быть никакой льготной ипотеки только в Москве. Дело в том, что московский рынок является в некотором смысле нашим проклятием. Он фантастически переоценен. Это одна из серьезнейших проблем, потому что люди, которые живут и работают в Москве, порой не имеют шансов даже накопить на первоначальный взнос для покупки недвижимости.
При этом столица — это сердце экономической активности нашей страны. Но нельзя давать никаких льгот ни банкам, ни застройщикам, ни продавцам. Любая льготная ипотека в Москве — моментально приведет к росту цен. Они и так неподъемные, а станет сверх неподъемными.
Дело ещё и в том, что Москва — является «лабораторией проблем» в области недвижимости. Когда Центральный банк принял решение существенно повысить ключевую ставку в 2021 году, то это имело реальную цель — прежде всего, решить проблемы рынка недвижимости. Но выяснилось, что дешевый кредит привел к росту цен. Объёмы строительства росли менее активно. Получается, что вся премия от льготы пошла не на пользу покупателю, а на пользу продавцу. Там, где запрашиваемая продавцом цена уже является сверхъестественной, нельзя давать дополнительные льготы.
Москва должна быть очень надолго исключена из льготной ипотеки. Город перенаселен, недвижимость переоценена, поэтому льготная ипотека — должна развивать регионы. Там она нужна. Деньги, которые кому-то хочется бросить на Москву, чтобы здесь их «сжечь», превратить в сверхприбыли застройщиков и продавцов — лучше потратить на то, чтобы люди приобретали жилье в регионах.
Но необходимо директивно побуждать застройщиков строить. Косвенное давление ипотеки на самостоятельное строительство, с приобретением земельного участка. У нас половина жилья строятся самими гражданами. И это естественно очень трудно делать без заемных средств. Люди самостоятельно строятся значительно дольше. Но при этом, они конкурируют с продавцами готового жилья. Те вынуждены хоть немного ограничивать свои аппетиты.
А то, что аппетиты у них растут сверх меры, — показал 2021 год, когда цены выросли процентов на двадцать по всей России, годам раньше было поменьше, всего процентов на десять. Меня не оставляет опасение, что мы и по итогам 2022 года можем получить рост цен на недвижимость где-то в двадцать процентов. В Москве люди должны видеть, что хотя бы здесь государство не поощряет этот рост цен. Можно будет хоть накопить первоначальный взнос и купить жилье. Хоть не в центре, а на окраине, в ближнем Подмосковье…
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик убежден, что предложение, связанное с льготными программами для вторички, сейчас очень нужно рынку:
— Большинство семей не готовы покупать квартиру в новостройке из-за рисков заморозки строительства и невозможности одновременно платить за съемную квартиру и ипотеку на строящееся жилье. Поэтому выбирают вторичку, а там — уже нет льгот и высокие ипотечные ставки. И тут человек или переплачивает и попадает в «ипотечную кабалу» или отказывается вовсе от покупки квартиры.
Также отсутствие новостроек в регионах заставляет жителей покупать и инвестировать с льготной ипотекой не в своем городе, а Москве или Московской области, где можно воспользоваться льготой. Думаю, что внедрение программы и расширение льготной ипотеки для вторички — сейчас очень нужное и верное решение. Так увеличится количество предложений на вторичном рынке готового жилья. Это поможет гражданам РФ улучшить свои жилищные условия. Важно, чтобы у программы были ограничения и по суммам и по городам. Хотя мне кажется, что такая программа нужна и для московского рынка.