«Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?
Покупатели в уходящем году чаще отдавали предпочтение готовому жилью, а не новостройкам. Почему это происходило и что изменится в 2023-м? Что будет с ценами и ипотечными ставками на «вторичке»? Об этом — в обзоре Циан.Журнала.
«Это был тяжелый год»
В начале года были качели: спрос метался от первичного рынка к вторичному и обратно. После начала СВО спрос на готовое жилье резко подскочил — люди пытались вложить рубли в недвижимость. По данным Циан.Аналитики, в марте 2022 года спрос на готовое жилье в Москве вырос на 36% относительно февраля.
Но уже в апреле он закономерно рухнул (ажиотажный спрос закончился, а ключевая ставка подскочила с 28 февраля до рекордных 20%). В результате апрельское падение спроса составило 38% относительно марта.
С мая государство стало поддерживать строительную отрасль, изменив условия льготной ипотеки на новостройки, за счет чего активизировался спрос на первичном рынке. Но к середине лета ключевая ставка снизилась до 8% — это вернуло покупателей на вторичный рынок.
В конце сентября была объявлена частичная мобилизация — очередной пиковый момент 2022-го. И в то время как спрос на новостройки в столице упал на 39% (покупателям стало не до приобретения жилья, которое еще строится), спрос на вторичном рынке вырос на 11%! К этому времени ключевая ставка опустилась до 7,5%.
Прогноз по стандартным ипотечным ставкам
Ключевая ставка — ставка, которую устанавливает Центробанк для регулировки экономических процессов. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать кредиты, поэтому она напрямую влияет на ипотечные ставки. Обычно они рассчитываются по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.».
Сегодня ключевая ставка — 7,5%, рыночные ставки по ипотеке — около 9,5–10,5% (по данным ЦБ на 1 ноября, средняя ставка на вторичном рынке — 9,13%). Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 16 декабря 2022 года.
В конце октября Центробанк оставил ключевую ставку без изменений, объяснив такое решение «значительным усилением неопределенности». Дальнейшие действия регулятора зависят от того, «насколько успешно и быстро граждане и компании будут адаптироваться к новым реалиям».
Согласно базовому сценарию, в 2023 году ключевая ставка составит 6,5–8,5%. То есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут на уровне 9–10% годовых.
Несмотря на льготные условия кредитования при покупке новостройки и на отсутствие какой-то помощи от государства на вторичном рынке, спрос перетекает от новостроек к готовому жилью. В ноябре спрос на «вторичку» прибавил еще 8% по сравнению с октябрем.
Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться, предполагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». В отличие от первичного рынка, вторичный поддерживает спрос за счет альтернативных сделок, а они заключаются в любой кризис.
Большой выбор
Были месяцы, когда предложение увеличивалось на 8%, — это рекордные показатели для рынка, отмечает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».
С сентября рост предложения остановился. На вторичном рынке в России сегодня на продажу выставлено около 330 тыс. квартир.
Срочные продажи и скидки
В начале ноября с пометкой «срочно» продавалось около 4% квартир на вторичном рынке — это максимальное значение за последние три года. С марта количество срочных продаж, по подсчетам Циан.Аналитики, выросло почти в два раза.
Среди лидеров по объявлениям о срочной продаже — Москва и Московская область и Краснодар. Также много объявлений в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону.
Цены снизились на 5–8%, но порой дисконты доходили и до 30%, говорят риелторы. Правда, такие предложения на рынок выходили редко: чаще их разбирали инвесторы. Причем иногда это были очень ликвидные квартиры: каждая пятая срочная продажа — в новом доме, а попадались, особенно в первые дни после объявления мобилизации, и премиальные объекты.
Риелторы считают, что в ближайшие месяцы увеличится количество продаж по доверенности. При торге за такой объект можно будет рассчитывать на скидку в размере около 5–10%. Более существенных скидок ждать не стоит — при условии, что не будет новых потрясений.
Как вели себя цены
В целом по стране цены выросли сильнее: с начала года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, со 103,5 до 110,7 тыс. рублей. Причем основной рост пришелся на начало года, после чего с апреля рынок стагнирует: падение цен составило 0,2%.
Виктория Кирюхина уверена: хороший спрос на «вторичку» объясняется ценовым преимуществом вторичного жилья перед строящимся. «Вторичка» дешевле новостроек почти во всех крупных российских городах (с населением от 500 тыс. человек). Исключение: Севастополь, Владивосток, Оренбург, Саратов и Махачкала.
Неуверенно дорожали в 2022-м только самые ликвидные квартиры в новой «вторичке» — домах, построенных в последнее десятилетие. Так, цены на квартиры в Приморском районе Петербурга, где много новостроек, росли в течение всего года, приводит пример Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Такие районы есть во многих городах.
Но именно в этом году заявленная в объявлении стоимость квартир часто отличалась от цены сделки. «Собственники держали цену, но при этом охотно торговались, поэтому цена предложения вела себя относительно стабильно, а вот цена продажи снижалась», — рассказывает Сергей Зайцев, характеризуя эту ситуацию как «удивительное явление».
Что будет с ценами в 2023 году?
Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.
Что сегодня покупают?
2/3 ипотечных кредитов — на «вторичку»
«По нашей оценке, до конца года клиенты могут еще немного увеличить спрос на готовые объекты. На это повлияет сохранение ключевой ставки ЦБ РФ на последнем заседании (речь идет о заседании 28 октября 2022 года. — Прим. ред.), а также продолжение корректировки цен на “вторичку” на рынке», – Евгений Дячкин, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ.
Несмотря на октябрьское повышение ипотечных ставок по стандартным банковским программам, их уровень по-прежнему остается комфортным для заемщиков, считает эксперт.
Что, если льготную ипотеку отменят?
«Ситуация в ближайшие месяцы во многом будет зависеть от того, отменят ли льготную ипотеку на новостройки. Пока решение не принято. Если это произойдет, спрос продолжит смещаться на вторичный рынок», – Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики.
«Основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 80–90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств. Когда ставки на новостройки и готовое жилье сравняются, люди будут активнее покупать вторичную недвижимость», — уверена Катерина Соболева. Это касается проектов эконом- и комфорт-класса.
«Вторичка» дождется семейной ипотеки?
Сегодня известно о двух условиях. Во-первых, семья должна воспитывать ребенка-инвалида. А во-вторых, в регионе, где семья хочет оформить льготный кредит на «вторичку», не должны строить многоквартирные жилые дома. То есть этот законопроект призван поддержать рынки городов, где слабо развит рынок новостроек.
Подведем итоги. Спрос на вторичное жилье сегодня активен. Цены на самые ликвидные объекты стоят или незначительно растут, на остальные — потихоньку снижаются. Если в 2023-м не будет потрясений, этот тренд сохранится. Если льготную ипотеку на новостройки не продлят, спрос на рынке готового жилья будет еще выше.