Вторичный рынок Москвы и Подмосковья ждет отмены льготной ипотеки на новостройки
Спрос на «вторичку» в московском регионе немного оживился в апреле, но в мае вновь пошел вниз. Риелторы надеются на всплеск покупательской активности после завершения льготной ипотеки на новостройки 1 июля.
За апрель Росреестр зарегистрировал в Москве 13 086 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 9,3% больше, чем в марте, но на 12,5% меньше, чем в апреле прошлого года.
Примечательно, что, несмотря на заградительные ставки (17%, по данным мониторинга «Дом.рф»), доля ипотеки на «вторичке» выросла по сравнению с предыдущим месяцем. По данным «Инкома», в апреле кредитные сделки сформировали 21% от общего объёма спроса против 18% в марте. Хотя в апреле прошлого года этот показатель был, конечно, существенно, выше - 38% от общего объемеа.
«Этажи» также отмечают увеличение доли ипотеки, но в основном в Новой Москве и Подмосковье, куда покупатели мигрируют в поисках более доступного по цене предложения. При этом «Этажи» оценивают долю ипотеки на «вторичке» существенно выше, чем «Инком»: 60% в «старой» Москве, 86,6% в Новой и 55-60% в Подмосковье. (Впрочем, такая разница в показателях объясняется в основном разной методикой оценки – на вторичном рынке одна ипотечная сделка может запускать целую цепочку альтернативных сделок).
Директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева объясняет востребованность ипотеки на вторичном рынке «ограниченным предложением на первичном рынке, более высокой доступностью готового жилья и высокой долей встречных сделок в этом сегменте».
И в целом, по ее мнению, пик кризиса спроса на вторичном рынке жилья в столичном регионе прошел: «Самые низкие показатели отмечались в январе-феврале текущего года, при этом за период с января по апрель спрос оказался ниже аналогичного периода прошлого года на 12%. Но в апреле мы отмечаем некоторое оживление на вторичном рынке. Относительно прошлого месяца интерес к покупке вторичной недвижимости вырос в среднем на 7-8%. Начал реализовываться отложенный спрос, на рынок вышли те покупатели, которые рассчитывали на обвал цен, которого не произошло».
Однако, несмотря на активизацию рынка в апреле, отставание 2024 г. от 2023-го продолжает увеличиваться – по информации столичного Росреестра, за январь-апрель количество сделок сократилось на 10% против 9% по итогам I квартала.
Что касается цен, то об обвале речи, конечно, не идет, но стоимость метра уже снижается не только в сделках, но и в объявлениях. «По нашим оценкам, в апреле спрос (обращения от потенциальных покупателей) упал на 20-25% по сравнению с прошлым годом, - рассказывает Александр Москатов, управляющий директор «Миэль «Сущёвский». - Факторы влияния очевидны: высокая ключевая ставка и высокие ипотечные ставки на вторичную недвижимость охладили спрос. Одновременно мы наблюдаем медленный рост предложения. Эти две тенденции - резкое, я считаю, все-таки резкое падение спроса на 20% и медленное повышение объема предложения - ведут к тому, что реальные цены проведенных сделок корректируются вниз. А в апреле и витринные цены пошли вниз, правда, это движение едва заметно».
По данным аналитического центра www.irn.ru, в «старой» Москве цены в апреле ушли в минус впервые с декабря 2022 г. – правда, на символические 0,2% до 271 690 руб. за кв. м в среднем. В Новой Москве цены второй месяц стоят на месте – в апреле средняя стоимость метра составила 204 000 руб. Такая же ситуация складывается в Подмосковье: в марте квартиры там подешевели на 0,2%, в апреле – подорожали на те же 0,2%. В итоге средняя стоимость метра вернулась к февральскому уровню - 154 630 руб.
Бюджет покупки квартир также постепенно сокращается. Согласно подсчетам комитета по аналитике Гильдии риелторов Москвы, средняя стоимость московской однушки (типовой квартиры площадью 36-39 кв. м в спальном районе, в 15 мин ходьбы от метро, расположенной выше первого этажа жилого дома) - за апрель снизилась на 100 тыс. рублей и составляет 11,6 млн рублей. А в декабре 2023 г. такая квартира в среднем стоила около 12 млн рублей.
Помимо слабого спроса, на цены в «старой» Москве давит раастущее предложение. По данным «Этажей», в «старой» Москве число квартир в экспозиции за апрель увеличилось на 7-8%. По оценкам «Миэль», показатель прибавил 2%, по информации «Инкома» - 1,1%. При этом за год предложение выросло на 6,9% (подсчеты «Инкома»).
В Новой Москве экспозиция за месяц уменьшилась на 4,0%, за год - расширилась на 2,6%. В Подмосковье за месяц предложение уменьшилось на 2,0%, за год – на 1,7%.
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 94,29 тыс. лотов (из них 94,3% квартиры, 3,7% комнаты, 2,0% доли), в Новой Москве вторичная экспозиция состоит из 8,59 тыс. лотов (из них 98,3% квартиры, 1,0% комнаты, 0,7% доли). В Подмосковье покупателям предлагаются 71,54 тыс. вторичных объектов (96,7% составляют квартиры, 2,5% комнаты, 0,8% доли).
Скорее всего, по итогам мая и в июне цены на вторичное жилье продолжат ползти вниз на фоне снижения спроса. По словам Сергея Шломы, директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», в мае спрос на вторичном рынке проигрывает аналогичному периоду прошлого года 20–25%. «В прошлом году на фоне дорожающей ипотеки многие старались успеть приобрести жилье по старым ставкам, и рынок недвижимости был оживлен и весной, и летом», - поясняет эксперт.
В июне, вероятно, покупательская активность будет еще на 10% ниже, чем весной, полагает Шлома.
Однако риелторы надеются на всплеск продаж после 1 июля. «После отмены льготной ипотеки на покупку новостроек мы ожидаем рост спроса на вторичном рынке, поскольку цены здесь значительно ниже», - прогнозирует Шлома.
С ним согласен и Александр Москатов: «Безусловно, после 1 июля с отменой льготной ипотеки вторичный рынок имеет шансы получить дополнительный спрос от покупателей. На рынке недвижимости давно сформировалась ситуация, при которой зачастую объекты в строящемся доме продаются дороже, чем похожие объекты на стадии готовности. Все потому, что новостройку можно было купить по льготной ипотеке и получить вполне доступный ежемесячный платеж. Именно размер ежемесячного платежа для многих покупателей является определяющим фактором покупки квартиры в ипотеку».