Введение эскроу-счетов подразумевает новые риски для участников рынка
Автор: Ирина Вишневская,
управляющий партнер консалтинговой группы «ИРВИКОН»
С наступлением июля 2019 года российский рынок недвижимости должен стать более цивилизованным. Уходит в прошлое практика долевого строительства, при которой деньги покупателей недвижимости в многоквартирных домах «варились в общем котле», из-за чего средства, вложенные в новостройку где-нибудь в Балашихе исчезали, а затем находились закопанными в фундамент дома бизнес-класса в центре Лондона либо на них покупались следующие земельные участки и возводилась очередная ипотечная пирамида. А пострадавшие дольщики устраивали митинги, требуя от местной администрации достроить их дома.
Нормализации ситуации должно способствовать введение индивидуальных эскроу-счетов, на которых будут аккумулироваться средства дольщиков. В теории это удобно. Покупатели получат гарантию сохранности денег. Банки развивают направление «проектное финансирование». С застройщиками сложнее: при новой схеме им придется обращаться за банковским финансированием — в нашей стране это недешевое удовольствие, но банкиры обещают снижать проценты по кредитам по мере того, как квартиры в строящемся доме будут продаваться, а деньги покупателей — наполнять эскроу-счета.
Однако как оценщик с 25-летним стажем, а также руководитель компании, занимающейся техническим аудитом строительных проектов, я считаю, что ситуация с эскроу-счетами не дает гарантий ни одной из сторон.
Законодательные поправки в Закон № 214-ФЗ, которые сделали новый порядок финансирования обязательным с 1 июля 2019 года, были приняты в декабре 2018 года. Однако девелоперы, получившие право на работу через эскроу-счета еще в 2017 году, до последнего времени выбирали альтернативный вариант — страхование обязательств перед дольщиками.
Более того, в течение всего прошлого года (особенно к его концу) на рынке новостроек наблюдался небывалый ажиотаж: строительные компании ускоряли начало продаж огромного количества новостроек на нулевом цикле, чтобы не попасть под новые условия Закона № 214-ФЗ. Ведь первоначально законодатели обещали, что схему с эскроу-счетами введут для проектов, которые будут запущены в июле 2019 года, но в итоговом варианте Закона прописано: под новые нормативы попадают все, кто не соответствуют установленным критериям. Их должны прописать в подзаконных актах, на момент написания статьи требования пока еще окончательно не определены.
Настораживает специфический «российский путь», по которому мы идем «в цивилизацию». Так, в зарубежной практике средства покупателей банк перечисляет застройщику не как у нас — в момент, когда зарегистрированы права собственности, а поэтапно: после заливки фундамента, возведения «коробки» и т.д. Последний платеж проходит по факту передачи жильцам ключей от квартир.
Отечественные застройщики и сейчас обращаются в банки за кредитами, но быстро гасят их из средств за проданные квартиры, снижая тем самым затраты на реализацию проекта. Покупатели охотно инвестируют на стадии начала строительства или котлована, чтобы с выгодой перепродать квартиру на более позднем этапе строительства или после сдачи объекта. Для таких спекулятивных сделок, поддерживающих спрос на жилье в новостройках, родился новый термин — «инвестиционные квартиры».
В новых же реалиях застройщик получает кредит под существенные проценты на весь период строительства и обещания от банков снижать процентные ставки по мере накопления средств на эскроу-счетах. Разница между начальной и конечной стоимостью объекта при этом нивелируется, а поскольку цены на новостройки объективно растут, отваливается «пласт» покупателей инвестиционных квартир.
Ранее многие дольщики оформляли ипотеку на квартиры в новостройках, но с учетом высоких процентов, а также роста цен на недвижимость (по прогнозу — на 7–10% в 2019 оду) эта категория покупателей может сделать выбор в пользу банковских вкладов.
Преимущества для кредитных организаций, уполномоченных Банком России работать с эскроу-счетами, тоже неочевидны. На первый взгляд, банкирам все равно: выдал кредит под высокие ставки — получаешь выгоду; получил в обеспечение рисков бесплатные деньги дольщиков на счет, снизил ставки по кредиту застройщику — все равно в прибыли. Поэтому банки, не вошедшие в перечень уполномоченных, борются за его расширение.
Но есть и те, кто осторожничают, понимая: при новой схеме банки де-факто становятся ответственными за реализацию прокредитованных ими проектов. Содержать подразделения, отвечающие за введение банковского мониторинга проекта — а в новой схеме это один из обязательных элементов работы, — дорого и неэффективно.
Выход в том, чтобы нанимать независимых сюрвееров — для стартового аудита проекта при выдаче кредита (который показывает срез проекта в части его документальной готовности к началу финансирования); затем проводить регулярный ежемесячный либо ежеквартальный мониторинг проекта на соответствие исполнения графика строительства, бюджета, оценки рисков в ходе строительного процесса. Это снижает риски, позволяя банку в нужный момент вмешаться, например сменить подрядчика.