Коттедж в мешке: выдачи ипотеки на строительство домов выросли в 2–3 раза

Выдачи ипотеки на строительство частных домов осенью выросли в два-три раза, заявили «Известиям» в крупных банках. Всё дело в том, что на их возведение разрешили брать льготные кредиты, а цены на этом рынке доступнее, чем на квартиры. Также повлияли пандемия и удаленка. Но есть и подводные камни: при покупке непроверенного участка риски возникают — вплоть до запрета на строительство, кроме того, коттедж значительно дороже обслуживать. Приведет ли бум спроса на частные дома к росту их стоимости, как это произошло с новостройками, — в материале «Известий».

Почему россияне скупают частные дома

— Востребованность ИЖС объясняется возможностью оформить льготную ипотеку в этом сегменте. За январь–сентябрь практически 100% таких кредитов выдано по госпрограммам, — пояснили в «Сбере».

Льготную ипотеку под 8% распространили на строительство частных домов в октябре 2021 года. Чтобы получить недорогое финансирование на эту цель, можно воспользоваться и другими субсидированными займами: «Семейной ипотекой» (под 6%), «ИТ-ипотекой» (под 5%) и «Дальневосточной ипотекой» (под 2%).

В «Сбере» добавили, что строительство собственного дома более доступно по цене, чем лоты на первичном и вторичном рынках в многоэтажных домах. Там привели пример: в Московской области — самом активном регионе — квадратный метр в строящемся частном жилом секторе втрое дешевле, чем «квадрат» в новостройке, и в 2,5 раза меньше он стоит, если сравнивать с готовым жильем.

За 10 месяцев кредиты на ИЖС и загородную недвижимость получили более 10,7 тыс. россиян, отметили в ВТБ. Общая сумма сделок в банке составила свыше 69 млрд рублей, что почти вдвое превышает результат за аналогичный период 2022-го. Другой банк группы ВТБ крымский РНКБ по итогам января–октября выдал на эти цели 6,5 млрд рублей, что почти в 1,5 раза больше результата за 10 месяцев 2022 года.

— Россияне, принимая решение об улучшении жилищных условий, всё чаще отдают предпочтение строительству своего дома. В первую очередь бум спроса на индивидуальное жилье подогревает его комфортность, особенно если речь о семьях с детьми. Второй фактор — господдержка сегмента, — указал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

По его словам, в ВТБ ставка не превышает 7,6% годовых, а для заемщиков с детьми — 5,6%.

С начала 2023-го ипотеку на ИЖС взяли 6,8 тыс. семей, или в 1,8 раза больше, чем за январь–октябрь 2022 года, поделился зампред правления банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков. По его словам, выдано кредитов на 31,7 млрд рублей. Чаще всего займы оформляли жители Подмосковья, Краснодарского края, Ленинградской области и Татарстана. Он добавил: львиная доля займов на ИЖС выдается по госпрограммам.

Ссуды на строительство частного дома быстро набрали популярность и достигли в выдачах ипотеки 16-процентной доли в октябре, сказали и в «Росбанк Дом» (хотя там запустили программу лишь в марте 2023-го). Всего выдано 1,25 тыс. кредитов на 10,6 млрд рублей. Средняя ставка — 6,3%, добавили там. Аналогичные программы с осени также реализуют в Совкомбанке и Почта Банке, сказали их представители «Известиям».

В чем плюсы и минусы частного дома

Инвестиции в жилую недвижимость за последние два года стали не самыми выгодными, даже несмотря на льготные программы, подчеркнула основатель агентства недвижимости Development Estate Анастасия Афанасьева. Но при правильном выборе места строительства частный дом может стать неплохим вложением, уверена она.

— Для мегаполисов качественных предложений с хорошим ремонтом за чертой города в сегменте до 20 млн рублей за 200 кв. м немного, — отметила Анастасия Афанасьева.

По ее словам, на рынке комфортного жилья в пригороде средние цены за «квадрат» — 100–130 тыс. рублей, а в квартире в спальном районе — 220 тыс.

Серьезный минус частного жилья в том, что его дальнейшая эксплуатация может потребовать больших расходов, чем городской образ жизни, считает независимый финансовый советник Анна Ларина. Правда, постепенно такие затраты снижаются, так как застройщики предлагают типовые дома, объединенные в небольшие поселки и обладающие необходимой инфраструктурой.

Вырастут ли цены на строительство домов

Если в отношении многоквартирных домов в РФ более-менее навели порядок, то с загородной недвижимостью всё еще много подводных камней, подчеркнула старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. Необходимо проверять и дом, и земельный участок.

Например, в случае с землей нужно отследить ее историю: свободен ли участок от обременений, размежеван ли и нет ли ограничений на строительство. Также существуют ограничения на постройку рядом с магистральными газопроводами, линиями электропередачи и другими объектами, так как в случае нарушений дом могут снести по решению суда, рассказала она. В таких случаях не всегда стоит полагаться на банк при проверке добросовестности продавца: на практике были случаи, когда кредитор закрыл глаза на нарушения, которые привели к тому, что заемщик и лишился недвижимости, и оставался должен по займу.

В ЦБ «Известиям» сказали, что риски таких кредитов в целом идентичны обычной ипотеке, однако есть и своя специфика. Например, из-за того, что дома строятся в соответствии со вкусами и потребностями их хозяев и могут не отвечать предпочтениям будущих покупателей. Поэтому в случае дефолта заемщика продажа такого дома может занять больше времени и потребовать дополнительных расходов, да и конечная цена сделки может оказаться ниже цены его покупки.

Из-за роста спроса на ИЖС есть риск, что цены в этом сегменте подскочат, финансовый консультант Анна Ларина. Аналогичная ситуация произошла со стоимостью новостроек: цена квадратного метра с 2020 года, когда запустили льготную ипотеку на строящиеся квартиры, в России выросла в 1,6 раза, а с начала 2023-го поднялась примерно на 5% в среднем для новостроек и на 12% — на вторичном рынке. Средняя цена на новостройки в 2022 году прибавила 21%, на вторичном рынке — 11,8%, согласно данным Росстата.

Впрочем, несмотря на активный рост кредитования ИЖС, уровень проникновения ипотеки в сегмент всё еще низкий, оценил Сергей Бабин из ВТБ. В Почта Банке рассказали, что пока в частном секторе лишь один из 10 домов строится на заемные средства. В то же время в «Сбере» полагают, что выдачи кредитов на индивидуальное строительство достигнут 430 млрд, превысив в 4,3 раза показатель 2022 года и в 16,8 раза — 2021-го.