Ипотека даром: выгодно ли брать кредиты на жилье «по нулевым ставкам»
Правительство намерено продлить льготную госпрограмму по ипотеке, которая привела к росту выдачи кредитов и спроса на жилье. Застройщики и сами пытаются привлечь покупателей, предлагая «нулевые» ставки по ипотеке. В чем «подводные камни» таких кредитов?
В апреле, в разгар ограничительных мер из-за COVID-19, чтобы поддержать рынок жилья и кредитования правительство запустило госпрограмму льготной ипотеки на новостройки под рекордно низкую за всю историю ипотечного рынка России ставку — 6,5%. Сейчас максимальный размер займа по ней составляет 6 млн рублей, а для жителей Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей. Размер минимального первоначального взноса — 15%. Программа действует до 1 ноября, однако в четверг, 24 сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство намерено ее продлить.
18 сентября председатель ЦБ Эльвира Набиуллина сказала, что около половины выданных в последние месяцы ипотечных кредитов было оформлено по льготным программам. Ажиотажный спрос на жилье по льготному кредиту подтверждают и застройщики. Наример, у ГК «Инград» в августе 82% от всех кредитных договоров пришлись именно на долю льготной ипотеки, сказал Forbes президент компании Павел Поселенов. У ФСК 80% ипотечных сделок — по льготной программе, говорит глава управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий.
Многие застройщики решили самостоятельно поддержать интерес к новостройкам в условиях сокращения доходов населения и совместно с банками разработали собственные программы кредитования (см.таблицу). Суть в том, что строительная компания назначает срок, в течение которого субсидирует оплату процентов и платежи по основному долгу клиента. Таким образом, клиент гасит кредит по ставке, близкой к нулевой.
Насколько большая выгода для потенциального покупателя? Forbes сравнил разные условия кредитования на конкретном примере — покупке квартиры стоимостью 10 млн рублей, на которую покупатель берет в ипотеку 8 млн рублей кредита на 20 лет. В первом случае — это кредит по льготной госпрограмме в 6,5%, во втором — по совместной программе банка и застройщика при условии льготной ипотеки. И третий вариант - по совместной программе банка и застройщика по обычной ставке. В расчет также был взят средний срок досрочного погашения ипотеки в России (6-7 лет по данным Сбербанка), и не учитывалась страховка. 
Получается, что сэкономить покупатель на таких программах, действительно, может. Но и застройщики не теряют от таких программ. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая указывает, что застройщик субсидирует ставки за счет отказа в скидке. В результате, по ее словам, прибыль от продажи квартиры остается прежней.
Такое предложение — «ипотека под 0%», по подсчетам Литинецкой, подходит покупателям, которые планируют выплатить полную сумму за короткий срок (5-7 лет). Иначе выгоднее получить скидку на приобретение квартиры, поскольку девелоперы обычно субсидируют ставку на первые 6-12 месяцев, а далее начинает действовать льготная (6,5%) или базовая программа (порядка 8%).
«Нулевые» ставки являются, по сути, маркетинговым инструментом стимулирования спроса, объясняет коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. «Надо сразу сказать, что абсолютного 0% не бывает, это маркетинговый ход. По закону, клиент должен заплатить хотя бы 0,01% — эту ставку и имеют в виду, когда говорят про «ипотеку 0%», — сказала она. Ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова считает, что «нулевые» ставки действуют на неликвидные квартиры - как правило, с большим метражом и высокой стоимостью.
Нужна ли рынку поддержка?
По прогнозу рейтингового агентства НКР, падение продаж на рынке первичного жилья по итогам 2020 года составит около 25% по отношению к 2019-му. При этом темпы восстановления спроса в дальнейшем не превысят 5% в год. «Учитывая это, рынок новостроек сможет вернуться к показателям 2019 года не раньше, чем через пять лет», — делает вывод директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков.
По его словам, действие программы льготной ипотеки в совокупности с реализацией отложенного спроса апреля-мая 2020 года уже привело к росту цен на первичное жилье. С конца мая по конец августа 2020 года средние суммы ипотечных сделок выросли на 8%. Основной рост (порядка 7%) произошел с июля по август, когда объем льготных ипотечных кредитов вырос на 60% (до 432 млрд рублей), сказал Диваков.
Но застройщики в период пандемии стали ограничивать предложение из-за переносов сроков сдачи проектов, и дальнейшие повышение цен может привести к замедлению темпов восстановления спроса, считает он. Учитывать стоит и падение доходов населения. По расчетам НКР, с начала года по сентябрь оно составило около 6% и к концу 2020 года может достигнуть около 9%.