Выживут ли девелоперы?
Если 2023-й был годом эйфории для девелоперов, то 2024-й заставил многих из них выйти из зоны комфорта. Первые пол года напоминали гонку на выживание: рекордные продажи, ажиотажный спрос и толпы покупателей, стремящихся успеть на последний поезд льготной ипотеки. Но как только часы пробили 1 июля, рынок будто сбросил скорость. Падение спроса, снижение темпов продаж и вопросы о будущем стали реальностью. Что происходит? Это временная коррекция или конец “золотой эпохи” девелопмента? Разбирает ключевые тренды года и пытается понять, куда движется рынок — Сергей Разуваев, основатель консалтингового агентства GMK.
Миллионы квадратных метров: перегретый рынок или устойчивый рост
Цифры вводят в ступор. По прогнозам, в 2024 году в России будет введено от 100 до 108 миллионов квадратных метров жилья — второй результат за всю историю, уступающий только рекордному 2023-му. Для сравнения, до пандемии рынок держался на уровне 75–85 миллионов квадратных метров ежегодно. Льготная ипотека изменила все, буквально залив отрасль деньгами. За последние пять лет застройщики ввели на рынок дополнительные 93 миллиона квадратных метров жилья. Но что дальше? Эти объемы — не только успех, но и вызов. Они уже сказались на рынке: обеспеченность жильем выросла, а вот спрос начинает охлаждаться. Если 2024-й — год инерции, то 2025-й обещает стать годом предприимчивости.
Рынок ИЖС: тихий лидер
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) пережил удивительную трансформацию. Еще несколько лет назад он воспринимался как нечто второстепенное, “задворки” строительного бизнеса.
Дачная амнистия, уютные домики в деревнях – это было его прошлое, а крупные девелоперы предпочитали обходить этот сегмент стороной. Но пандемия внесла свои коррективы. Люди массово захотели переселиться в свои собственные дома, и рынок ИЖС показал взрывной рост. Сегодня объемы строительства в этом сегменте уже превышают показатели по многоквартирным домам. ИЖС больше не простенькие дачи, а комфортные и современные дома, открывающие перед девелоперами совершенно новые горизонты. Теперь покупатели сами задают свой идеальный сценарий жизни: больше пространства, тишина, возможность работать удаленно и наслаждаться природой за окном.
Раньше — сложно и невыгодно, теперь — диверсификация для гигантов и битва банков за нишу. Рынок на подъеме, но что будет дальше? Поживем — увидим.
Лидеры по объёму строительства среди регионов неизменны
Региональный расклад в 2024 году фактически не изменился. Города с самыми большими объемами жилой застройки — это Москва, Краснодар, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тюмень.
Суммарно на 30 регионов приходится примерно 63% российского рынка. Эта доля на уровне прошлогодней, то есть здесь, по большому счету, тоже ничего не меняется.
Парадоксальная пропасть в ценах между новостройками и вторичкой
Один из самых ярких феноменов 2024 года — разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье. На первый взгляд, разница в 57% кажется нелогичной. Но стоит копнуть глубже, и все становится понятно. Новостройки сегодня — это не просто квартиры. Это продуманные жилые комплексы с парками, фитнес-залами и детскими садами под окнами. Это современные технологии и планировки, которые отвечают запросам нового поколения. Вторичка же — это часто старые “сталинки” или “хрущевки”, которые проигрывают по всем параметрам. И вот парадокс: раньше покупка новостройки казалась выгодной инвестицией. Квартира дорожала, становилась ликвидной. Сегодня же покупатель должен быть готов к тому, что его квартира теряет в цене, как только превращается во “вторичку”.
Средняя цена квадрата по стране держится на уровне 170 тысяч рублей, но для Москвы эта цифра уже перевалила за 350 тысяч. Дорого? Относительно чего? В долгосрочной перспективе недвижимость, вероятно, будет дорожать. Во-первых, себестоимость строительства растет. Во-вторых, у российского человека исторически не так много возможностей и направлений, куда он может инвестировать свободные деньги.
Площадь квартир: метры снова в моде
В 2000–2009 годах средний размер новой квартиры был 75 квадратных метров. Это очень много. Затем он резко упал и продолжал снижаться вплоть до этого года. В 2024-м тренд изменился, площадь продаваемой квартиры начала расти.
Раньше рынок диктовали инвесторы и арендаторы, заинтересованные в минимальных метрах. Сегодня же большинство сделок совершают люди, покупающие жилье для себя. Девелоперы реагируют: предлагают больше пространства для интересных сценариев жизни.
Но этот тренд, скорее всего, временный. В 2025 году инерция еще сохранится, так как нынешние проекты разрабатывались в прошлые годы. Однако к 2026 году высока вероятность возвращения к минималистичным решениям. Девелоперы снова начнут стремиться к снижению себестоимости, а покупатели — к доступности. В некоторых регионах, где минимальная площадь не регулируется, на рынке могут появиться квартиры размером с «собачью будку», лишенные даже намека на комфорт.
Ипотека: меньше, но не конец
В 2024 году объемы ипотечного кредитования ожидаемо упали. Суммарно выдано около 5 триллионов рублей, что на треть меньше, чем в прошлом году.
Но паниковать рано. Рынок жилья существовал задолго до того, как ипотека стала ключевым драйвером. Вспомним 2014–2015 годы: без льготных программ и проектного финансирования ввод жилья держался на уровне 84–85 миллионов квадратных метров. Сегодня девелоперы начинают вспоминать, как работать с покупателем. Рассрочка, гибкие условия, внимание к тем, кто покупает за собственные средства, — вот инструменты, которые помогают поддерживать продажи. Кстати, на вторичном рынке сейчас до 80% сделок совершаются за наличные. Люди покупают квартиры за 5, 10 и даже 30 миллионов рублей, не прибегая к кредитам. И это снова возвращает нас к вопросу: ипотека важна, но жизнь продолжается и без неё.
Честный рынок вместо пузыря и снижение продаж
Количество договоров долевого участия (ДДУ) за первые 9 месяцев 2024 года упало на 17% по сравнению с прошлым годом. Казалось бы, это плохая новость. Но давайте посмотрим шире. Рынок возвращается к уровням 2022 года, что вполне нормально. Да, эйфория 2023 года осталась позади. Но если взять ретроспективу, мы видим стабилизацию, а не обвал. Ожидается, что до конца года будет продано около 500 тысяч объектов. Это уже не рекорд, но и не провал.
Оптимизм девелопмента: новые вызовы — новые возможности
2024 год — это год честного рынка. В эпоху льготной ипотеки девелоперы привыкли к легким продажам. Теперь наступило время адаптироваться, придумывать новые инструменты и искать индивидуальный подход к клиенту. И это, пожалуй, главный урок года: рынок становится местом, где создаются не просто квартиры, а полноценные сценарии жизни. Люди выбирают не только «метры», но и возможности для счастья, комфорта, развития. Девелоперам остается лишь поддержать эти желания. Рынок не умирает, он становится другим. И это хороший знак. Ведь девелопмент всегда был бизнесом оптимистов. И пусть 2024 год напоминает нам, что кризисы приходят и уходят, но пространство для новых решений и возможностей всегда остается.