Минстрой и ДОМ.РФ не сошлись во взглядах на денежные потоки
Выкуп у застройщиков нереализованного жилья, на что государство обещало направить 50 млрд руб., вызвал дискуссию между Минстроем и АО «Дом.РФ», назначенным правительством оператором этой программы. Компания настаивает, что для минимизации рисков все трансакции с девелоперами, у которых будут приобретаться квартиры, должны производиться через одноименный банк. В министерстве считают, что это не отвечает требованиям действующего законодательства о долевом строительстве. А эксперты считают, что подобный механизм «исказит» конкуренцию среди банков.
В распоряжении “Ъ” оказалось датируемое 12 мая 2020 года письмо замглавы Минстроя Никиты Стасишина в Минфин, где сообщается, что подготовлен проект правительственного постановления, регламентирующего выкуп нереализованного жилья у застройщиков. По словам господина Стасишина, «Дом.РФ», назначенный правительством оператором этой программы, выдвинул условие «о необходимости зачисления денежных средств, уплаченных застройщику в счет цены договора, на банковский счет застройщика, открытый в кредитной организации, являющейся уполномоченным банком в сфере жилищного строительства».
Иначе говоря, «Дом.РФ» предлагает, чтобы девелоперы, участвующие в программе, открывали счета в дочернем банке компании. Никита Стасишин сообщает в Минфин, что такое условие неприемлемо, так как «прямо противоречит ч. 2.3 ст. 3 Федерального закона №214 (регулирует долевое строительство.— “Ъ”)». В этой части говорится, что застройщик, привлекая средства дольщиков для строительства конкретного жилого комплекса или дома, обязан иметь только один банковский счет, через который проходят все расчеты. Схема выкупа предполагает, что «Дом.РФ» может приобретать жилье в строящихся объектах, где распродано от 30% до 80% квартир.
В «Дом.РФ» и Минстрое не стали комментировать ситуацию. В Минфине на запрос “Ъ” не ответили. В своем письме Никита Стасишин предложил узнать по данному вопросу позицию Минэкономики, где также не предоставили комментарии.
Выкуп нереализованного жилья стал одной из мер господдержки стройиндустрии во время вызванного пандемией COVID-19 кризиса, о чем Владимир Путин объявил в середине апреля. «Дом.РФ» назначен оператором программы, так как является единым институтом развития в сфере жилищного строительства. Заявленные властями 50 млрд руб. на выкуп компания должна привлечь под гарантии Минфина.
Позже «Дом.РФ» заявил о готовности увеличить финансирование программы до 150 млрд руб. Но как стало известно 15 мая на онлайн-конференции “Ъ”, пока в правительстве не поддержали эту инициативу. «Дом.РФ» 18 мая сообщил, что утвердил программу в рамках текущего объема финансирования. В одном из пунктов говорится, что выкупаемое жилье затем будет реализовываться на открытых аукционах, а также предлагаться властям регионов, например, для расселения жителей из аварийного жилья.
Фактически «Дом.РФ» при выкупе жилья выступает в роли дольщика, поэтому вполне оправдана попытка минимизировать риски посредством проведения всех трансакций с застройщиками через счета в дочернем банке, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Но с другой стороны,— продолжает он,— это прямой намек застройщикам, что мерами поддержки смогут воспользоваться клиенты строго определенного банка». В среднесрочной перспективе, прогнозирует эксперт, это «искусственно исказит конкуренцию между банками (за средства застройщиков в рамках долевого строительства.— “Ъ”)».
Развернувшаяся дискуссия показывает, что между «Дом.РФ» и Минстроем возникло недопонимание по поводу программы по выкупу жилья, полагает господин Алексеенко. Хотя, добавляет он, министерство право с точки зрения трактовки норм закона. Этот тезис поддерживает управляющий партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Алим Бишенов. «Но,— добавляет он,— закон, на который ссылается замглавы Минстроя, позволяет застройщику по своей инициативе расторгнуть договор с одним банком, где у него есть счет в рамках привлечения средств дольщиков по конкретному проекту, и открыть его в другом банке».