Высшая ипотечная лига. Итоги апреля и четырех месяцев 2018 года

Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»

Ипотечное кредитование в очередной раз подтвердило тезис, что паровоз трудно раскочегарить, но еще труднее остановить. Мы еще далеки до КПД  электровоза, зато, какая открывается перспектива для социально-экономического развития страны.  Сто двадцать пять тысяч выданных кредитов в апреле стали отличным подтверждением потенциала ипотеки.

1. Итоги ипотечного жилищного кредитования по данным Банка России

За четыре месяца 2018 года выдано 424 699 кредитов на общую сумму 831 238 млн руб. Ипотечный кредитный портфель увеличился на 121 211 млн руб. и достиг 5 541 004 млн руб.

За один только апрель выдано 125 313 кредитов на сумму 249 281 млн рублей.

За четыре месяца выдано 108 726 кредитов на сумму 248 528 для приобретения квартир по  договорам участия в долевом строительстве  За апрель выдано 30 667 таких кредитов на сумму 70 827 млн руб. Доля указанного кредитования за в апреле составила 28,4 %, за четыре месяца 29,9%.

2. Еще раз про доступность на фоне стабильного роста

Результаты работы за апрель можно охарактеризовать одним словом – стабильно. Стабильно растут объемы кредитования, стабильно снижаются ставки кредитования, стабильно превышаются показатели прошлых периодов.

В апреле снижались индикаторы ставок по всем продуктам (табл. 1). Общий тренд на снижение ставок не изменился ни в апреле, ни в мае.

Таблица 1. Динамика ставок кредитования  в  2018  году

Примечание. Средняя ставка предложения не учитывает партнерских, клиентских скидок, специальных продуктов, субсидированных совместных программ.

По теме ставок продолжается активное убеждение себя и других, что ставка является главным фактором доступности  ипотечного кредитование/приобретения жилья.

Такой подход красив для иллюстрации, но базируется на среднестатистических расчетах и допущениях, что остальные факторы стабильны, а рост очень далек от насыщения.

Действительно, положение спасает относительно небольшая доля домохозяйств, вовлеченных в ипотечное кредитование, а точнее запас возможности находить клиентов с совпадением факторов. У каких-то сегментов растет зарплата, где-то отличный выбор жилья по стабильным ценам и т.д.  Еще некоторое время приток новых заемщиков будет стабильным.

По мере развития ипотечного кредитования ставка уйдет на свое истинное место, а на первый план выйдут доходы населения и недвижимость. Все сказанное относится к вербальным интервенциям, которые не в полной мере соответствуют положению с индивидуальной доступностью покупки жилья с применением ипотечного кредита.

Другими словами, запас времени, когда можно говорить про приоритеты ставки и пытаться управлять доступностью через ставку, весьма ограничен.

Индивидуальная доступность жилья для каждого человека зависит от ряда факторов:

• наличия квартиры/дома в определенном районе с ценовыми и потребительскими характеристиками соответствующими потребностям семьи;
• наличия средств на первоначальный взнос, сделку, переезд, оборудование и т.д. Размер этих средств со ставкой кредитования никак не связан, а зависит от накоплений, читай доходов заемщика, плюс другого недвижимого имущества при ряде сделок;
• способности заемщика в течение продолжительного времени комфортно проживать на средства после кредитных выплат. Другими словами, не так важно, сколько платится, а важно сколько остается. Вовлечение в ипотечное кредитование все более широких слоев населения может привести к сокращению темпов досрочного гашения кредитов.

Часть этих вопросов отражена в Паспорте приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» (с учетом запроса на изменение №1 (в редакции протокола президиума Совета от 28 июня 2017 г.  №7)). Часть находится в более широкой плоскости социально-экономического развития.

Для практической жизни кредиторов это значит, что необходимо постоянно учитывать многомерность вовлечения ипотечного кредитования в социально-экономическую и политическую жизнь страны и критически оценивать лозунги развития на уровне «ставку снизим -  миллионы придут».

Факультативное дополнение: вопросам влияния разных факторов на продажи посвящена специальная статья Гордейко С.Г. «Неизбежность системной трансформации продаж ипотечных кредитов». Управление продажами. № 03 (94)  2017 с. 216-232, доступная также по ссылке на сайте ЛюдиИпотеки.РФ.

3. Ретроспективный анализ официальных данных Банка России по итогам апреля

Апрель текущего года принципиально отличается по сумме выданных кредитов, но не показывает принципиальных изменений в изменении темпов выдачи в течение года. Бывали апрели и пободрее, но на другом уровне объемов кредитования.

Экстраполяция среднего результата за апрель дает 3,238 трлн руб. годовой выдачи, а четырех месяцев - 3,168 трлн руб.  Указанный расчётный экстремизм мы уменьшим до суммы в 3 трлн руб.

Таблица 2. Относительное место апреля

4. Результаты Высшей ипотечной лиги по итогам четырех месяцев  2018 года

За исключением небольших перемен мест между соседями принципиальных изменений пока не произошло (табл. 3), за исключением добавления в рейтинг Альфа банка. Интересно наблюдать за развитием ипотечного проекта в таком крупном банке. Поэтому, он добавлен в список участников Высшей ипотечной лиги до традиционного полугодового рейтинга РУСИПОТЕКИ.

Таблица 3. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем кредитования за четыре месяца 2018 года

5. Результаты Высшей ипотечной лиги по итогам апреля 2018 года

Традиционно выделяем лидеров внутренней интенсивности, измеренной приростом кредитования в апреле относительно марта.  

Показали особо бодрый темп в апреле:

1. Банк Левобережный – 42,86%.

2. Альфа Банк - 40,86%.

3. Банк Возрождение - 35,68%

4. Банк Центр-Инвест – 31,69%.

5. Московский кредитный банк - 29,62%.

Несколько кредиторов показали отрицательный темп:

1. Металлинвестбанк – -13,14%.

2. ЮниКредит Банк – -7,63%.

3. Банк  ФК Открытие – -4,95%

4. Банк АК БАРС – -2,22%.

5. ДОМ.РФ – -0,79%.

6. Россельхозбанк – -0,52%.

Таблица 4. Высшая ипотечная лига. Объем кредитования в апреле 2018 года

6. Динамика рефинансирования ипотечных кредитов

Интенсивность использования рефинансирования можно признать стабильной (табл. 5,6).

Таблица 5. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем рефинансирования за 4 месяца и апрель 2018 года

Таблица 6.  Изменение интенсивности использования рефинансирования

Примечание. Данные о рефинансировании Райффайзенбанка за апрель приведены на основе собственных расчетов Русипотеки.

Доля рефинансирования в продажах у ТОП-20 за период январь – апрель составилf 12,15%.

7. Результаты детской ипотеки

В программе участвуют 46 банков и ДОМ.РФ.

Кредиты выдавали за январь-апрель семь банков и ДОМ.РФ. (табл. 7). Общее количество составило 138, из которых 70 %  по продукту рефинансирование.

107 полученных кредитов связано с рождением второго ребенка, а 31 с рождением третьего.

Таблица 7. Результаты детской ипотеки

Примечание. Название участников и результаты приведены в соответствии с отчетом министерства финансов.

Минфином России (4 мая 2018 года) предложено оптимизировать условия предоставления субсидий на возмещение недополученных доходов по выданным ипотечным кредитам гражданам, имеющим детей. Был опубликован Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. N 1711».

Проектом, в числе прочего:

уточняется, что право на получение кредита (займа) в соответствии с "Правилами предоставления субсидий...", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. N 1711 возникает у граждан РФ при рождении у них начиная с 1 января 2018 г. и не позднее 31 декабря 2022 г., а в случае рождения в декабре 2022 года - не позднее 1 марта 2023 г. второго и (или) третьего ребенка, имеющего гражданство РФ. При рождении у граждан РФ в декабре 2022 г. второго и (или) третьего ребенка, имеющего гражданство РФ, кредитный договор (договор займа) или дополнительное соглашение о рефинансировании кредита (займа) должны быть заключены не позднее 1 марта 2023 г.;

устанавливается, что в случае невыполнения заемщиком условий о страховании, предусмотренных кредитным договором (договором займа), и установлением процентной ставки выше 6 процентов годовых, субсидия не предоставляется (также при установлении процентной ставки ниже 6 процентов годовых субсидия будет предоставляться исходя из уровня процентной ставки, составляющей 6 процентов годовых);

предусматриваются условия предоставления субсидии в случае заключения дополнительного соглашения о рефинансировании кредита;

устанавливается, что в случае регистрации договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требования по указанному договору) после даты выдачи кредита либо подписания дополнительного соглашения о рефинансировании кредита период субсидирования начинается с даты регистрации договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требования по указанному договору), но не ранее 1 января 2018 года;

определяется, что в кредитном договоре может быть предусмотрено, что заключение заемщиком договоров страхования жилого помещения до оформления права собственности на жилое помещение не требуется.

Описание проекта заимствовано у Консультант Плюс.

Часть текста, по традиции последних лет, посвящена техническим вопросам участия в программе ДОМ.РФ (АИЖК).

В целом, проект снимал несколько очевидных вопрос, которые можно было устранить еще в январе, чтобы на большем объеме определять и другие  узкие места.

По состоянию на 31 мая информацию о состоянии проекта найти не удалось.

Еще по итогам февраля были высказаны сомнения в эффективности управления детской ипотекой, которые 16 апреля были изложены в Ипотечной телеграмме № 37. Президентское внимание не может заменить вопросы управления программой детской ипотеки, которой нужен хозяин.

Были сделаны два вывода:

• для детской ипотеки утверждены неработоспособные правила;
• исправление правил и управление программой  требует хозяина. Отсутствие за четыре месяца изменений в программе и провальный результат за два месяца не позволяет увидеть результаты деятельности такого хозяина и даже задуматься о его наличии.

Можно зафиксировать, что улучшение правил до сих пор не произошло, а развитие программы будет идти так же неторопливо.

Заключение

Ипотечное кредитование в течение 2018 года развивается настолько динамично, что можно сделать следующие оптимистические прогнозы:

• к концу года средняя ставка по выданным за месяц кредитам уменьшится до 9 %,
• значение ставки предложения ниже 9 % в рамках акций и для определенных сегментов клиентов и партнеров все чаще будет начинаться с 8 %,
• объем выданных ипотечных кредитов за 2018 год будет стремиться к трем триллионам рублей,
• доля новостроек расти не будет,
• рефинансирование чужих заемщиков на достигнутой планке  в 12 % от общего объем продаж зафиксируется,
• тенденция рефинансирования своих заемщиков будет медленно, но неуклонно внедряться в практику взаимодействия банков с заемщиками.

Детская ипотека будет развиваться тем быстрее, чем изменятся правила программы. Отсутствие за четыре месяца правок заставляется задуматься, кто же все-таки  отвечает за успех программы, которая предложена на самом высоком уровне, но реализуется в темпе, не соответствующем заявленным целям.