Банки Высшей ипотечной лиги подвели итоги февраля

Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»

Результаты февраля выглядят логично с учетом бурного январского старта, динамики ставок и отличного предложения недвижимости.

Если допустить, что после достижения ставки кредитования в 7% годовых произойдет успокоение и стабилизация, то нынешнее соревнование кредиторов можно представить, как желание подойти к стабилизации с максимально возможным кредитным и клиентским портфелями.

Эффективность ипотечного проекта прямо пропорционально связана с размером портфеля. На эту простую логику накладываются ограничения в виде процентного и кредитного риска, которые в совокупности с конкуренцией не дадут успокоиться никогда.

Результаты участников Высшей ипотечной лиги подтверждают реальность роста рынка на 35 % и достижения годового объема выданных кредитов в 2,7 трлн рублей.

Экстраполяция результатов суммы двух месяцев позволяет задуматься об увеличении прогноза до 3 трлн рублей.

I. Общие итоги ипотечного кредитования в феврале 2018 года

• В феврале банками по официальным данным  выдано  102 679 кредитов на общую сумму 198 994 млн рублей
• За два месяца выдано 180 691 кредит на общую сумму 347 266 млн рублей
• Ипотечный портфель достиг  5 310 758 млн рублей

Предварительная оценка февраля от ДОМ.РФ была свыше 100 тыс кредитов на 200 млрд, что очень близко к итоговому результату.

Данные Банка России отражают работу коммерческих банков, что несколько меньше объема ипотечного бизнеса, в котором работают и другие типы организаций.

II. Факторы, стимулирующие рост выдачи ипотечных кредитов

Первое. Подтверждение Банком России стабильности условий для работы кредиторов в виде тенденции сохранения низкой инфляции и переход к нейтральной денежно-кредитной политике этом году.

9 февраля Банк России снизил ключевую ставку на 25 б.п., до 7,50% годовых. 23 марта произошло еще одно снижение на 25 б.п. до 7,25 % годовых.

Второе. Сохранение бездефицитного  предложения на рынке недвижимости.

Как известно, новостройки на первом этапе пополняют предложение на рынке строящегося жилья, а на втором этапе стимулируют увеличение предложение на вторичном рынке.

Данные по новостройкам служат хорошим индикатором для перспектив рынка недвижимости в целом.

По данным Минстроя ожидается увеличение ввода многоквартирных домов на 11% до 50 730 квадратных метров.

Зарегистрировано 13 309 строящихся домов общей площадью 107,2 млн м2, что дает 2,18 млн строящихся квартир.

Третье. Демократичность продуктовых линеек, которая проявляется, как минимум в двух моментах.

1. Отсутствие тотального прекращения работы по кредитам с первоначальными взносами меньше 20 %. Наличие определенных ограничений по клиентским сегментам, объектам, порядку формирования первоначального взноса влияет на риски, но оставляет принципиальную возможность получить кредит. Подробности в ежемесячных мониторингах ипотечного рынка в магазине исследований.

2. Уменьшение зависимости ставки от размера первоначального взноса. В качестве иллюстрации можно оценить наличие пониженной ставки за первоначальный взнос, достигший 50 %. В Высшей ипотечной лиге осталось семь банков, сохранивших не абсолютно плоскую линейку для кредитов с первоначальным взносом от 20 %: ДельтаКредит, Российский капитал, АК БАРС, Транскапиталбанк, Примсоцбанк, Металлинвестбанк, Левобережный. Список, возможно, не полный, но массовое внедрение  плоской линейки налицо.

Такое впечатление, что опыт выпуска ИЦБ, статистика дефолтов уходят на второе место, а на первом привлекательность продукта для клиента. Речь идет на самом деле не о дискриминации клиентов с большим первоначальным взнос, а нежеланием давать наценку за небольшой первоначальный взнос (20-30 %). Взнос ниже 20 % - просто маленький.

Четвертое. Активная работа по конъюнктурно значимым продуктам текущего года или утилитарное использование того из чего можно выжать максимум.

Отметим новостройки и рефинансирование. По обоим продуктам картина следующего года будет отличаться. Рефинансирование уменьшится, а в кредитовании новостроек начнется передел рынка.

Ставка предложения по этим кредитам уменьшается интенсивнее, чем по кредитам на вторичную недвижимость (табл.1), которую как море не вычерпать, а рынок демонополизирован.

Доля рефинансирования в продажах ТОП-20 составила 13,82 % в денежном выражении в январе и в феврале 11,66 %.

Таблица 1. Ставки кредитования в конце 2017 года  и начале 2018  года

III. Место февраля. Все познается в сравнении

После бурного января, который показал уникальное соотношение объёмов выдачи относительно декабря, относительный результат месяца не будит воображение. На достигнутом объеме постоянное ускорение затруднительно  (табл.2).

Как уже отмечалось, январь был неординарно бодрым. Выдан 51 % от результатов декабря, который был сам по себе рекордным. Заслуживает внимания выход на рубеж кредитования по итогам двух месяцев на рубеж 350 млрд рублей.

В свою очередь, рост выдач в феврале относительно января выглядит довольно спокойным.

По двум месяцам делать прогнозы преждевременно, но взятый темп будоражит воображение, - а не поговорить ли нам о объеме кредитования в 3 трлн рублей уже в этом году?

Таблица 2. Относительное место февраля

IV. Высшая ипотечная лига в феврале и по итогам двух месяцев

Отметим кредиторов, растущих интенсивнее рынка. Это – лучший индикатор для подтверждения амбиций банка в текущем году.

Среднерыночный рост кредитования в феврале относительно января оценивается  в 34,26 %.

Интенсивнее среднего темпа отработали девять кредиторов:

Показали хороший темп и стали лидерами по внутренней мобилизации и интенсивности работы в феврале:

1. Банк ДельтаКредит - 67,53 %.
2. Примсоцбанк - 62,64 %.
3. Райффайзенбанк - 53,44 %
4. Абсолют Банк - 50,86 %.
5. Банк Возрождение - 50,14 %.
6. Промсвязьбанк - 47,78 %.
7. Банк Левобережный - 43,38 %.
8. Россельхозбанк - 39,37 %.
9. Московский кредитный банк - 37,70 %.

Таблица 3. Высшая ипотечная лига. Объем кредитования в феврале 2018 года

Итоги двух месяцев демонстрируют борьбу за место в Высшей ипотечной лиге и за наращивание кредитного портфеля (табл.4).

Отмечаем следующие изменения  по итогам двух месяцев по сравнению с положением после января.

• Россельхозбанк увеличил отрыв от Газпромбанка.
• Абсолют Банк  вернулся на свое седьмое место, переместив Уралсиб.
• Банк ФК Открытие и Юникредит банк оттеснили Транскапиталбанк.
• Примсоцбанк опередил Московский кредитный банк.

Таблица 4. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем кредитования за два месяца 2018 года

Важные примечание.

Если допустить, что весь объем продаж по двум частям ДОМ.РФ будет передан в АКБ Российский капитал, который является дочерним банком ДОМ.РФ, то такой объем продаж позволяет в перспективе занять пятое место в Высшей ипотечной лиге. Как следствие концентрация и влияние ТОП-10 существенно возрастет.

При расчете рыночной доли используются данные ЦБ РФ для определения общего объема кредитования, что привносит некоторую ошибку. В данные ЦБ не попадает отчетность ДОМ.РФ, в отчеты банков не попадает часть реально выданных ими кредитов, по крайней мере по двум продуктам залог и рефинансирование. В результате Высшая ипотечная лига вместе с ДОМ.РФ выдает больше, чем весь банковский рынок по расчету ЦБ. Начиная с марта, будет использоваться другая методика расчета рыночной доли с учетом этих небольших особенностей.

V. Рефинансирование в динамике

В феврале интенсивность использования рефинансирования не показала  роста, но все равно осталась существенной (табл. 5). Неужели началось внутреннее рефинансирование? Будем разбираться.

Таблица 5. Интенсивность рефинансирования

По конкретным кредиторам результаты говорят о массовом применении рефинансирования для привлечения клиентов.

Таблица 6. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем рефинансирования  два месяца 2018 года

Заключение

Заявления о развитии ипотечного кредитования в конкретных банках и в целом по рынку подтверждаются практическими действиями.

Ставки снижаются, а объемы растут. Весьма показательным будет анализ ставки предложения в апреле. Этот индикатор настроений покажет насколько изменится темп снижения ставки.

Предварительный оптимистический прогноз показывает возможность годового объема кредитования в 3 трлн рублей.

Осталось подождать результатов квартала, чтобы составить более точный прогноз.

Уже сейчас очевидно, что после вычитания из прогноза годовой выдачи данных по рефинансированию, прирост  рынка будет не меньше, чем в прошлом году.

Расширенный и уточненный отчет за февраль будет размещен в магазине исследований на ЛюдиИпотеки.РФ.