Высшая ипотечная лига. Рефинансирование, рейтинги и воспоминания

Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»

Рефинансирование чужих заемщиков доигрывает свою яркую роль и планомерно занимает свое постоянное, но менее ажиотажное место в линейке ипотечных кредитов. Можно вспомнить динамику продукта и определить лидеров.

Немного истории

В линейке ипотечных кредитов предложения по рефинансированию присутствуют не первый год. Они исчезали только на период обострения кризисов, но ранее объем таких сделок был незначительным из-за недостаточной эффективности для всех сторон сделки.

В 2017 году положение принципиально изменилось, а рефинансирование стало активно продвигаться банками и получило спрос у клиентов. В течение года рефинансирование было внедрено в практику большинства банков.

Динамика индекса Русипотеки по рефинансированию и доля продукта в общем объеме продаж показывает его бурную историю (табл.1).

Таблица 1. Индекс Русипотеки и средние ставки ЦБ

По итогам 9 месяцев 2018 года средний размер кредита находится в следующем  соотношении:

Средний размер всех выданных кредитов – 2 млн руб.,

Средний размер кредита на рефинансирование – 1,89 млн руб.

В августе 2017 года был проведен опрос участников Высшей ипотечной лиги по теме рефинансирования.  Полный текст доступен в магазине исследований по ссылке.

Вспомним два вопроса.

Вопрос №5. При какой разнице в процентных пунктах между действующим и новым кредитом заемщик принимает решение о сделке рефинансирования?

Вопрос №6. Сколько продлится рост продаж по продукту рефинансирование, и при каких условиях он пойдет на убыль?

Рейтинги рефинансирования

По итогам девяти месяцев максимальный объем работы по рефинансированию чужих кредитов в денежном выражении показали коммерческие банки (ТОП-5) (табл.2):

1.     ВТБ - 52 327 млн руб.
2.     Сбербанк - 50 052 млн руб.
3.     Газпромбанк  - 37 846 млн руб.
4.     Райффайзенбанк - 22 909 млн руб.
5.     Россельхозбанк - 16 929 млн руб.

Таблица 2. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем рефинансирования за 9 месяцев

Рейтинг интенсивности использования рефинансирования по итогам 9-ти месяцев определяется долей рефинансирования в объёме всех продаж. Список лидеров (ТОП-10) среди коммерческих банков выглядит следующим образом:

1.     Примсоцбанк – 47,77 %.
2.     Банк Левобережный – 44,64 %
3.     ЮниКредит Банк – 44,12 %
4.     Банк Российский капитал – 43,84 %
5.     Раффайзенбанк – 42,49 %
6.     Альфа-Банк – 41,24 %
7.     Газпромбанк – 34,83 %
8.     Транскапиталбанк – 26,18 %
9.     Банк ДельтаКредит – 21,74 %
10.     Запсибкомбанк – 18,17 %

Заключение

Доля рефинансирования в общем объёме выданных кредитов за 9 месяцев не превышает 10,96 %. В отдельно взятом сентябре долю рефинансирования можно оценить в 9,06 %.  До конца  года доля будет постоянно снижаться. В 2019 году рефинансирование останется привлекательным продуктом для части заемщиков и банков. Суммарный объем будет примерно в три раза меньше 2018 года. В текущем году рефинансирование превысит 300 млрд рублей, а в 2019 может показать 100 млрд руб.

Интенсивное использование кредитного продукта позволяет сделать несколько выводов и поставить вопросов.

Во-первых, снижение платежной нагрузки более чем для 200 000 заемщиков сделало свой положительный вклад в устойчивость кредитного портфеля. И это без учета внутреннего рефинансирования.

Во-вторых, освоен еще один тип сделок, который увеличил методическое мастерство ипотечных сотрудников. Многие вопросы не решаются только в банке, например, связанные с использованным маткапиталом, опекой и т.д.

В-третьих, еще раз высветилась проблема кредитования по фиксированным ставкам. Рефинансирование создавало неудобство для кредитов, включенных в ипотечное покрытие при выпуске ИЦБ в виде ускоренного досрочного гашения. Большая операционная деятельность привела к снижению доходности общего кредитного портфеля.

В-четвертых, прояснился вопрос с лояльностью заемщиков. Легкость смены кредитора не способствует укреплению долгосрочных отношений и увеличению доходности на одного клиента. В свою очередь, рефинансирование собственных заемщиков просто и технологично, но еще больше уменьшает доходность кредитного портфеля.

Правильные ли психологические навыки воспитываются у заёмщиков и сотрудников банка?

Чужих заемщиков можно брать избирательно, а своим при публичном объявлении рефинансирования отказывать будет тяжело, то есть объем рефинансирования увеличивается, а процентный доход интенсивно снижается.

В некотором смысле рефинансирование является  тестом на цинизм.

В-пятых, рынок прошел еще один этап взросления. Кто-то научился считать выгоду, кто-то оценивать сервисные удобства и неудобства, кто-то ценить отношения. Сказанное относится и к заемщикам и к сотрудникам банков. После изменения тренда снижения ставок на тренд повышения ставок откроются дополнительные моменты для понимания отношений в треугольнике заемщик-процентная ставка-банк.

В заключении хочется отметить, что нынешняя ситуация не является нормальной для развития ипотечного кредитования в объемах, соответствующим потребностям бизнеса, граждан и страны в целом.

Ненормальность заключается в триаде фиксированные процентные ставки – не рефинансированные через выпуск ИЦБ кредитные портфели – смесь из таргетирования инфляции и ожидания общества, что что-то пойдет не так (перманентная предкризисная фобия).

Другими словами, у нас сложился потребительский дисбаланс, когда защита интересов заемщика ставится во главу угла, а все риски бизнеса должны компенсироваться где-то там. Праздник всегда делается за чей-то счет.

В качестве воспоминаний и размышлений. Комиссий за рассмотрение и выдачу нет, моратория на досрочное гашение нет, штрафы/пени сокращены, процедура взыскания такая же долгая, резервного фонда нет, реструктуризация становится условно обязательным опционом. Вроде все правильно, но вопрос можно острее поставить: ипотечное кредитование – бизнес или социальная функция, приходящая на смену бесплатному жилью. Это утрированная постановка вопроса, но совокупность заявлений разного уровня и бесконечных льготных программ позволяет пошутить «осталось ипотекой только сваи на стройке забивать

Нет ничего нового в этих вопросах. Специалистам они давно известны во всех подробностях. Рефинансирование идеально их подсветило. Пора обсуждать.

Опубликованы вопросы для обсуждения и начата регистрация участия на V Российский ипотечный конгресс, который состоится 6 февраля 2019 года в Москве