Зачем Илон Маск и российские олигархи берут ипотеку
В конце февраля 2019-го стало известно, что Илон Маск — не только бизнесмен, предприниматель, изобретатель и гений самопиара, но и обычный ипотечник. Основатель Tesla и пропагандист колонизации Марса, по данным СМИ, занял у банка Morgan Stanley 61 миллион долларов, чтобы финансировать покупку четырех домов в Калифорнии. Такое поведение бизнесмена, чье состояние Forbes оценивает примерно в 21 миллиард долларов, не может не вызывать недоумения. Нормально — это зарплата в 80 тысяч рублей в месяц и кредит на долгие годы на приобретение квартиры в Жулебино за пять миллионов рублей. Как в старом анекдоте про не слишком привлекательную жену, ее любовника и мужа: «Я должен, но ты?» Зачем богатым ипотека и часто ли ее берут состоятельные россияне — разбиралась «Лента.ру».
Просто бизнес
Обычному гражданину кредит на жилье вряд ли покажется выгодным, а вот состоятельному, имеющему богатство выбора вложения средств, — еще как. «Ипотека — это кредит с низкой ставкой. Если у человека есть необходимая сумма, ее можно инвестировать в продукты с высокой доходностью, которая превысит потери на процентах ипотеки», — поясняет Игорь Ларин, руководитель ипотечного бизнеса «Тинькофф Банка».
По его словам, есть несколько категорий богатых заемщиков. Первая — это люди, которые рассматривают приобретение недвижимости в кредит как инвестицию и хотят, чтобы доходы от этой инвестиции покрывали расходы по ипотеке и приносили доход. Вторая категория не хочет тратить на покупку недвижимости деньги от собственного бизнеса и тем самым уменьшать капитал компании или оборотные средства. «Они понимают, что могут потерять больше, чем заплатят процентов за ипотеку», — отмечает Ларин.
Третьи выплачивают свои кредиты за счет средств компании, то есть оформляют недвижимость на свою фирму, а проценты ежемесячно возвращают из оборотных средств. Четвертые покупают много объектов недвижимости одновременно, чтобы в дальнейшем сдавать их в аренду или перепродать по более высокой цене. Наконец, некоторые богачи элементарно хотят застраховать валютные риски. «Цены на элитное жилье, как правило, показывают наименьшие колебания», — указывает эксперт.
С ним соглашается Анастасия Суханцева, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ЗАО «Башня Федерация» — компании, владеющей одноименным комплексов из двух небоскребов в Москве-Сити. «Состоятельному человеку весьма выгодно покупать недвижимость в ипотеку, особенно в США и Европе, — говорит Суханцева. — Дело в том, что процентная ставка при ипотечном кредитовании существенно ниже, чем по другим видам кредитов. Логика бизнесменов заключается в том, чтобы использовать более "дешевые" деньги, не вынимая из бизнеса работающие оборотные средства. Этой же логики придерживаются и обеспеченные российские бизнесмены, даже несмотря на то, что размер процентных ставок по ипотечным кредитам на порядок выше».
Бизнес бизнесом, но бывает и прозаичнее: даже у миллионеров в определенный момент может просто не оказаться свободных денег. «Часть покупателей прибегает к ипотеке, когда появляется интересное предложение, но в конкретный момент нет возможности совершить сделку со стопроцентной оплатой, хотя в будущем есть перспектива значительных денежных поступлений (закрытие крупных сделок или получение премий и бонусов). Такие ипотечные кредиты берутся на короткий срок и быстро закрываются», — поясняет Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
В том, что и у богатых бывает пустовато в карманах, уверен и Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России: «Квартира нравится, а денег на нее не хватает. В таком случае ипотека позволит не тянуть с покупкой». И заодно раскрывает интересный банковский секрет: «Состоятельные VIP-клиенты, которые являются для крупных банков привилегированными, могут получать ставку по ипотечным кредитам на десятые доли процентов ниже, чем обычные клиенты. Так, в нашей практике были кредиты по ставке около девяти процентов годовых для покупки дорогостоящих квартир».
По словам Халина, состоятельным легко получить ипотеку на специальных условиях в тех банках, где они обслуживают свой бизнес. С таких клиентов банкиры требуют минимальный стартовый взнос (иногда менее десяти процентов), скромный пакет документов, устанавливают для них сниженную ставку.
Эксперт называет еще одну неочевидную причину попадания богатых в ряды ипотечников: «Ипотека снимает все вопросы об источниках происхождения денег, что достаточно актуально для многих покупателей премиального жилья».
Купить по-русски
За рубежом, в США и Европе, миллиардер-ипотечник — это и правда норма. Помимо Илона Маска, жилье в кредит в свое время покупали основатель Facebook Марк Цукерберг, поп-дива Бейонсе и ее супруг, рэпер Jay-Z, миллиардер Кеннет Гриффин. На днях стало известно, что известный австралийский бизнесмен Майк Кэннон-Брукс финансировал сделку по покупке самого дорогого дома в стране кредитными средствами: он приобрел за 100 миллионов долларов усадьбу в Новом Южном Уэльсе, но журналистам не удалось узнать, какая доля была оплачена с помощью ипотеки. В Daily Mail предположили, что бизнесмен оформил самый большой за всю историю Австралии ипотечный кредит.
Российские участники списка Forbes тем временем не торопятся в ипотечное рабство. «В России такие случаи — редкость. Это связано с низким проникновением ипотеки — в нашей стране это 5-6 процентов ВВП относительно 50-80 процентов в развитых странах», — говорит Игорь Ларин. Но все же приводит пример из практики «Тинькофф Ипотека»: в декабре 2017-го сотрудники сервиса выдали 31,5 миллиона рублей на приобретение квартиры в Москве стоимостью 40 миллионов рублей.
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева оценивает долю ипотечных сделок на московском рынке высокобюджетного жилья в 25 процентов, Анастасия Суханцева говорит о 10-20 процентах — в зависимости от конкретного проекта.
«За 2018 год около 20 процентов сделок на первичном рынке высокобюджетной недвижимости были заключены с использованием ипотечных средств, — конкретизирует Ольга Широкова. — При этом доля сделок с ипотекой за последние пять лет увеличилась почти в два раза. Стоит отметить, что данная тенденция наиболее популярна среди покупателей крупных жилых комплексов премиального класса. В элитном сегменте подобные сделки единичны — не более полутора процентов от всего количества на первичном рынке высокобюджетного жилья».
Эксперты отмечают, что рост ипотечных ставок, наблюдавшийся в России с середины 2018-го, не беспокоит состоятельных покупателей, планирующих воспользоваться ипотекой. «Интерес к ипотеке среди людей высокообеспеченных, то есть покупателей дорогого жилья, сохраняется, — утверждает Дмитрий Халин. — Пожалуй, эта аудитория даже менее чувствительна к изменению ставок, чем покупатели в массовом сегменте. Происходит это как раз по причинам, о которых мы говорили выше. Для многих ипотека — это альтернатива вытаскиванию денег из собственного бизнеса. То есть гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, пусть по возросшей, но достаточно умеренной ставке, чем брать кредит для пополнения оборотных средств под залог имущества предприятия или под дополнительное личное поручительство».
«В текущем году спрос на ипотечные кредиты в элитном сегменте сохранится, несмотря на рост ставок», — обещает Вячеслав Антропов, директор по развитию агентства элитной недвижимости Contact Real Estate.
Денег нет, но вы держитесь
Спрос на ипотеку, может, и сохранится, но банкиры, по информации некоторых представителей банковского сектора, в последнее время не слишком рады клиентам, готовым занимать большие суммы. Так, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова в конце февраля заявила, что на российском рынке жилищного кредитования осталось всего три банка, готовых выдавать ипотеку на крупные суммы — от 30 миллионов рублей и больше. По словам эксперта, остальные игроки свернули ипотечные программы для состоятельных клиентов. Причина в том, что выдавать огромные кредиты стало нецелесообразно.
«Это связано с рядом введенных Центробанком ограничений, которые зачастую приводят рассмотрение заявки на ипотечный кредит к отказу, — пояснила Синельникова. — Например, не все граждане с высокими доходами могут подтвердить их документально. А если нет справки о доходах, банк обязан повысить резервы по кредиту, что делает кредитование невыгодным».
«Нам известно о такой тенденции, — подтверждает Екатерина Румянцева. — Конечно, банки считают, что им невыгодно давать ипотеку на такие большие суммы под относительно низкий процент по сравнению с обычными кредитами».
Анастасия Суханцева считает, что «это частное мнение одного банка». Дмитрий Халин указывает, что многое решается в частном порядке: если речь идет о VIP-клиенте конкретного банка, то ограничения, в том числе касающиеся суммы кредита, могут быть сняты. «В нашей практике были сделки, где размеры кредита составляли 150-200 миллионов рублей. В целом ипотека для приобретения дорогой недвижимости — это тренд общемировой», — подчеркивает эксперт.
Халин указывает, что у людей с деньгами есть еще один способ финансирования сделок по приобретению недвижимости: рассрочка от застройщика. По его словам, такую схему предлагают практически во всех высокобюджетных проектах. «В принципе, в любой новостройке можно о ней договориться, — поясняет он. — Становится практически нормой беспроцентная рассрочка на срок до шести месяцев. На более длительный срок рассрочка также может быть беспроцентной при условии существенного первоначального взноса — до 50 процентов от общей суммы, либо на нее начисляется процентная ставка чуть выше ставки по ипотечному кредиту».
Иными словами, богатые и знаменитые без жилья не останутся — беспокоиться не о чем. В крайнем случае, удовольствуются арендой недвижимости, а не покупкой. Аналитики как раз подсчитали, что в Москве снимать дорогую квартиру куда выгоднее, чем приобретать ее в кредит.