Действия по обстановке: зачем Минстрой решил включить мебель в ипотечный кредит

Ипотеку хотят сделать более универсальным продуктом. Минстрой и ЦБ выступили с инициативой разрешить включать в тело кредита на покупку жилплощади в новостройках затраты на мебель отечественного производства. Насколько это выгодно заемщикам, застройщикам и мебельной отрасли?

Оптом дешевле

«В целях поддержки жителей и развития лесопромышленного комплекса возможно поддержать наши действия совместно с Банком России и заинтересованными органами власти: инициативу по приобретению предметов мебели российского производства за счет средств ипотеки при покупке строящегося жилья», – сказал министр. Такой подход позволит снизить себестоимость для конечного потребителя и повысит спрос на отечественную продукцию, уверен Файзуллин.

Вовлеченность в проект Центробанка во многом объясняется существующими реалиями рынка жилищного кредитования РФ. Некоторые застройщики по согласованию с коммерческими банками уже предлагают покупателям новостроек суррогат ипотеки под видоизмененными названиями. Продукт позволяет получить заем не только на покупку квартиры, апартаментов или загородного дома, но и на отделку и мебель.

По этой схеме сегодня можно приобрести кухонный гарнитур, обстановку в гостиную и прихожую, спальню, оборудовать гардеробную. По желанию клиента в тело кредита также включают затраты на покупку и установку электрической или газовой плиты, духовки, посудомойки, холодильника, вытяжки, кондиционера, сантехнического оборудования.

Цены, учитывая тот факт, что застройщик осуществляет закупку оптом напрямую у производителя, заметно ниже, чем в магазинах. Настолько ниже, что известны случаи, когда ипотечные заемщики приобретают в новую квартиру несколько одинаковых предметов мебели. Знакомый с ситуацией представитель девелоперской компании предположил, что делают они это для последующей перепродажи либо по просьбе родных и знакомых.

Меняем метры на шкафы

Пока нет ясности, будет ли обязательным условием для заключения ипотечного договора покупка квартиры именно с отделкой или опцию сделают доступной и для граждан, предпочитающих приобретать жилье без отделки. Сегодня на рынке реализуется немногим более 61% жилья с отделкой, около 19% – без отделки и примерно 20% – с предчистовой отделкой (white box, «белая коробка»). С точки зрения большинства застройщиков, целесообразнее будет сохранить сложившиеся пропорции.

За последнее время работа и материалы подорожали в среднем на 20–30%, а некоторые подрядчики увеличили цены на 40%. Повышение стоимости квадратного метра отразилось на суммах ипотечных кредитов. Центробанк в «Обзоре рынка ипотечного жилищного кредитования» отметил, что в декабре 2022 года средний размер ипотечного кредита вырос до нового абсолютного максимума – 3,954 млн руб., это на 8,2% больше ноябрьского значения (3,654 млн руб.). В годовом выражении рост составил 26,6%. Одновременно заметно увеличился и средневзвешенный срок кредита – более чем на 2,8 года – и теперь превышает 24 года, что стало новым рекордом.

Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов считает, что в 2023-м темпы ипотечного кредитования несколько замедлятся. Если в прошлом году они превысили 20%, то в текущем прогнозируется рост в диапазоне 14–17%. Ипотечный спрос зависит от динамики реальных располагаемых доходов населения. В 2022-м они сократились на 1%, и если в этом году тренд не изменится, то падение объемов жилищного кредитования может оказаться более глубоким, чем прогнозируют в ЦБ.

На фоне обновления абсолютных рекордов размера и сроков займа наблюдается снижение средней площади квартир в строящихся домах. За последние три-четыре года количество квадратных метров уменьшилось примерно на треть. Причина понятна: ради того, чтобы банк одобрил заявку на кредит, россияне вынуждены «экономить» на жилплощади. И здесь, как представляется, самое слабое место в предложении Минстроя. Если включить в ипотеку затраты на приобретение мебели, то заемщику придется выбирать: либо увеличивать тело кредита, либо отказаться еще от нескольких «квадратов».

Стоимость набора мебели на стандартную двухкомнатную квартиру зависит от многих параметров. Вот примерный расчет для бюджетного варианта. Кухонный гарнитур в сборе из нескольких секций в средней ценовой категории обойдется в 140 тыс. руб., кухонный стол с табуретками или стульями – еще 10–20 тыс. Обстановка для гостиной (диван-кровать, шкаф, столы, стулья), чтобы комната смотрелась комплектом, – минимум 75 тыс. руб. Столько же надо будет заложить на спальный гарнитур. Прихожая, кладовка – здесь ценник начинается от 30 тыс. руб. Плюс мебель в ванную комнату, светильники, двери, наличники.

В общей сложности получается порядка 400 тыс. руб., что соответствует десятой части среднего ипотечного кредита. Если же меблировать просторные квартиры в жилищных комплексах бизнес-класса и загородные дома, то итоговую стоимость следует умножить в несколько раз.

Одним прибыль, другим затраты

Возросли затраты и у отечественных производителей ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП). Существенно подорожали шпон и эмаль. Они преимущественно импортные, следовательно, цены в контрактах чувствительны к колебаниям курса рубля и зависят от новых логистических цепочек.

Как бы то ни было, российские мебельщики в прошлом году воспользовались удобным моментом, чтобы постараться занять на внутреннем рынке долю ушедших из страны западных брендов. По данным отраслевой ассоциации, объем производства мебели в России в 2022 году увеличился по сравнению с 2021-м в денежном выражении на 15,2%. В натуральном выражении больше всего выросли показатели выпуска металлических кроватей (+55%), кухонной мебели (+37%), мягкой мебели, трансформируемой в кровати (+22%). В случае изменения условий ипотечного кредитования у отечественных компаний откроется еще одно окно возможностей для развития.

На увеличение прибыли смогут рассчитывать и страховщики. Если будет разрешено включить мебель в ипотечный кредит, то увеличатся объемы страхования находящихся в залоге у банков объектов жилой недвижимости. Сейчас в страховку квартиры без отделки допускается включать только конструктивные элементы – окна, входные двери, стены и перекрытия. Поскольку риски полной утраты этого имущества минимальны, то и тариф, применяемый при расчете премии, низкий. Все изменится, если страховать жилье с отделкой и мебелью. Это имущество потенциально может быть повреждено или уничтожено, допустим, в результате пожара или залива водой.

Кроме того, страховая премия (платить надо каждый год) жестко привязана к остатку задолженности по кредиту. Коль скоро размер жилищного займа соразмерно вырастет в результате включения в его тело затрат на мебель, то весь срок действия ипотечного договора (15 или 20 лет) заемщику придется серьезно переплачивать за страховку. Ну а страховая компания будет фиксировать прибыль.

Таким образом, приобретение в новостройках ипотечного жилья с мебелью предполагает дополнительные расходы, которые смогут себе позволить далеко не все заемщики.