Заемный эффект

Автор: Алексей Коренев,
аналитик ГК «Финам»

Счетная палата в заключении на отчет об исполнении федерального бюджета 2020 года заявила, что ипотечный рынок требует пристального внимания Банка России. Среди причин аудиторы назвали резкий рост ипотечного портфеля и цен на жилье, что вкупе может сформировать пузырь на рынке недвижимости. Это, в свою очередь, ударит по финансовой стабильности и доходам населения.

У заявлений Счётной палаты есть основания. По итогам прошлого года ипотечный портфель вырос на 21%, превысив результат 2019-го, и на 1 января 2021-го составил 9,5 трлн рублей. Почти половина этой суммы — 4,3 трлн — было выдано в пандемийный 2020-й.

Спрос на жилищные кредиты спровоцировали низкие ставки: для поддержки экономики ЦБ активно снижал ключевую, доведя ее до рекордно низких 4,25%. Во-вторых, правительство развернуло масштабные программы господдержки, в том числе была запущена льготная ипотека под 6,5%. Всего по госпрограммам было выдано около 1,4 трлн рублей. Повышенный спрос на ипотеку закономерно привел к росту цен на недвижимость. В 2020 году стоимость жилья существенно опередила инфляцию: на первичном рынке она выросла на 12%, на вторичном — на 9,5%, говорится в заключении Счетной палаты.

Банк России в своих заявлениях уже неоднократно говорил о рисках перегрева на ипотечном рынке, придерживаясь риторики жесткого регулирования. В ЦБ понимают, что жилищный кредит — «длинный» и заемщику сложно предсказать собственный уровень доходов на 20, а то и 30 лет вперед. Отсюда — риски неплатежей. Считается, что от просрочек банки защищены залогом. Увы, при перенасыщении рынка залоговое жилье рискует обесцениться.

Именно такой риск реализовался в США в 2008 году. Доступность ипотеки привела к тому, что недвижимость в кредит покупали даже самые необеспеченные граждане. Когда банки столкнулись с массовыми неплатежами, они стали изымать квартиры и продавать их. При этом спрос на жилье оказался значительно ниже предложения: все, кто хотел приобрести дома, уже взяли на них займы. Вследствие этого обрушились цены на недвижимость, банки недополучили деньги по ипотечным платежам, что вкупе потянуло за собой финансовый кризис в США, а затем и в мире.

Впрочем, российский рынок пока далек от такого варианта развития событий. На днях в ВТБ сообщили, что просрочка по кредитам за последние 10 месяцев снизилась почти на 10%. В совокупной задолженности кредиты с просрочкой более 90 дней составили всего 0,7%. Оперативные данные говорят о том, что пока рынок находится в равновесном состоянии, а риски закредитованности населения не слишком велики.

На данный момент в России объемы ипотеки по отношению к ВВП составляют 10,5%. В развивающихся странах это соотношение находится на уровне 40%, а в развитых и вовсе составляет 70%. Впрочем, в Европе и США ставки по ипотеке значительно ниже, чем в России, — порядка 4–5% против 8–10%. То есть американец тратит на обслуживание жилищного кредита мизерную часть дохода, а россиянин вынужден отдавать половину заработанного.

Банк России уже в значительной степени контролирует ипотечный рынок. В первую очередь, ЦБ ужесточает требования к предельной кредитной нагрузке — этот коэффициент банки обязаны учитывать при выдаче жилищного займа, оценивая доходы заемщика в соотношении с его платежами по займам.

Во-вторых, при продлении ипотечной программы были скорректированы ее условия — в частности, ограничена максимальная сумма жилищного кредита в 3 млн рублей. Таким образом, от льготного займа отрезаны крупнейшие города, где стоимость квартир росла опережающими темпами. Да и сама программа скоро будет завершена — это произойдет уже 1 июля 2022 года.

Наконец, в России продолжит расти ключевая ставка. По моим прогнозам, нас ждет повышение показателя и на октябрьском, и на декабрьском заседаниях Банка России и к концу года она окажется на уровне не ниже 7,25%. Это значит, что стоимость ипотеки превысит 9%, вернувшись на уровни двух-трехлетней давности, что в значительной степени охладит рынок. При грамотном применении мер регулирования денежно-кредитной политики у Банка России есть все шансы предотвратить появление пузыря, о котором предупредила Счетная палата.