«Загородка» без массовой льготной ипотеки: рынок ждет замедление, но он адаптируется
Спрос на загородное жилье в последние годы поддерживала льготная ипотека, которую осенью 2021-го распространили на частные дома. Но теперь власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения. О том, что происходит на «загородке» сегодня, куда смотрят цены и как отреагирует рынок на отключение льготной ипотеки, рассказали эксперты во время онлайн-конференции на IRN.RU «Весна-2024 на загородном рынке: что выбрать для жизни и инвестиций».
Спрос – растет, площадь домов – снижается
«Интерес к участкам, дачам и домам для постоянного проживания наметился еще во времена пандемии в 2020 г., когда часть потребителей решила уехать из мегаполиса из-за сложной эпидемиологической ситуации и начала арендовать загородные дома. Такой формат жизни многим понравился: люди начали задумываться о покупке своей недвижимости в Московской области», – напомнила эксперт.
Это подтверждают и результаты онлайн-голосования наwww.irn.ru, проведенного в середине прошлого года: тогда почти половина опрошенных были готовы переехать за город для постоянного проживания.
По словам Елены Мищенко, сегодня особенно востребованы дома площадью до 150 кв. м «под ключ» в коттеджных поселках на расстоянии до 50 км от Москвы. Среди требований к размеру участка обычно преобладает площадь 6-8 соток, однако охотно берут и объекты размером в 5 соток.
При этом средняя площадь продаваемых объектов на загородном рынке Московского региона сокращается: минус 60% с 2020 года, рассказала директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган.
«Эта тенденция имеет термин – шринкфляция. Например, в премиум-классе спрос на дома площадью 1 000 - 2000 кв. м с участками от 50 до 150 соток сменились на дома от 350 до 500 кв. м с участками от 10 до 30 соток, а в бизнес-классе дома от 600 кв. м с участками 15-20 соток сменились на дома от 200 до 300 кв. м с участками от 10 до 16 соток», – отметил в свою очередь коммерческий директор КП «Павловы озера» Валерий Лукинов.
Загородная первичка и вторичка: разница в цене – до 50%
Цены на первичном загородном рынке Московского региона выросли по итогам 2023 года на 25-30%, привела цифры директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган. У Елены Мищенко оценки несколько другие: по сравнению с апрелем 2023 г. стоимость загородной недвижимости увеличилась на 10-15% в зависимости от локации. Похожие данные привел Николай Дубакин из «Почта Банка»: за год средняя цена загородного дома прибавила 13%. При этом в крупных городах, по его словам, рост составил от 4 до 15%.
В итоге минимальная стоимость дома со всеми коммуникациями, расположенного на расстоянии до 50 км от МКАД, по данным НДВ, составляет 8,4 млн руб. На вторичном рынке Московской области стоимость домов для постоянного проживания и со всеми проведенными коммуникациями (на расстоянии до 50 км от МКАД) начинается от 3 млн руб. Собственники предлагают более низкую цену, чем застройщики, и разница часто составляет более 50%. Но найти качественные дешевые варианты потребителям на «вторичке» тоже становится все сложнее.
«Единственный вариант — найти собственника, который хочет как можно быстрее реализовать дом или участок. Такие продавцы более охотно идут на торг и предлагают дисконт. Однако при выборе вторичного объекта в погоне за низкой ценой необходимо тщательно проверить недвижимость перед сделкой, чтобы убедиться в отсутствии обременений и каких-либо нарушений», – посоветовала Елена Мищенко.
Причин для снижения цен эксперты не видят
«Современные проекты ИЖС строятся сейчас с муниципальными школами и детскими садами, а часто также с поликлиниками. Благоустроенные скверы, парки и общественные пространства. Это совершенно другой уровень комфорта, что, соответственно, ложится в структуру себестоимости. Сюда также накладывается рост стоимости рабочей силы и материалов. Поэтому нет предпосылок снижения цены. Будет только увеличение», – сказала Екатерина Коган.
На цены также будет влиять недостаток земель, пригодных для строительства поселков (вблизи леса и водоема) и обеспеченных коммуникациями (хотя бы минимальным набором газ и электричество), добавляет Валерий Лукинов. Второй фактор, по его словам, – это подорожание строительства домов. По оценке эксперта, в среднесрочной перспективе «загородка» будет продолжать расти в цене: эконом и комфорт может прибавить до 15-20%, а недвижимость бизнес и элит-класса - до 50%.
«Если говорить про стоимость недвижимости, то снижения ожидать не стоит. Дорожают материалы, транспортно-логистические услуги, работа отраслевых специалистов, а значит, в цене увеличиваются и сами объекты. На данный момент предпосылок к падению стоимости на рынке загородной недвижимости нет», – подтвердила Елена Мищенко.
Ипотека: популярность растет
«Такой рост объясняется повышенным интересом граждан к загородному жилью – возможностью построить дом по цене небольшой квартиры и доступностью ипотеки благодаря государственным программам», – отметил представитель банка.
Правда, осталось им недолго: после 1 июля 2024 года масштабное субсидирование ставок должно завершиться. Но пока ипотечные условия довольно гуманные, если говорить о покупке объекта у застройщика, отметила Елена Мищенко. Так, на загородную недвижимость распространяется семейная ипотека со ставкой 6%, первоначальным взносом 15% и лимитом 12 млн руб. Работает и господдержка со ставкой 8%, первым взносом 30% и максимальным размером займа 6 млн руб. Для специалистов IT-сферы также предусмотрена льготная программа: ставка – 5%, первоначальный взнос – 20%, лимит — 18 млн руб. Максимальный срок кредитования по всем программам составляет 30 лет.
«Конечно, если приобретать загородную недвижимость по стандартной программе, условия станут менее комфортными, так как ставка по ипотеке находится в диапазоне от 16% до 20%. Такой формат подходит лишь немногим покупателям», – отметила эксперт.
По оценкам НДВ, доля сделок с загородной недвижимостью с привлечением заемных средств составляет порядка 30%. По данным «Почта Банка», на сегодняшний день каждый четвертый дом на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) возводится с привлечением кредитных средств.
«Загородка» без льготной ипотеки: рынок адаптируется
Валерий Лукинов в своих оценках влияния отмены льготной ипотеки на загородный рынок был строже: «Изменение условий даже на льготную ипотеку привело к снижению спроса на 40%, если не будет изменений (если госпрограмму не продлят - ред.), спрос на загородку в комфорт-классе (участок и дом до 15-16 млн руб.) упадет более чем в 2 раза». Потому что, по его словам, взрыв спроса на рынке ИЖС был инициирован именно льготными программами.
А Елена Мищенко смотрит в будущее загородного рынка с бОльшим оптимизмом: пока на рынке преобладают именно покупатели с наличными, поэтому в случае отмены льготных программ есть все предпосылки для того, чтобы загородная недвижимость адаптировалась, считает эксперт.
«Безусловно, сделок будет меньше, но мы увидим картину, схожую с обычной вторичной недвижимостью, которая, несмотря на последнее повышение ставки Центробанка в декабре 2023 г., вопреки прогнозам многих экспертов, «выжила». И покупатели, и собственники адаптировались, сделки продолжают идти, а по сравнению с январем и началом февраля 2024 г. к апрелю спрос даже увеличился на 10%. С загородкой сработает та же стратегия. Потребители, которые действительно нуждаются в собственном доме, будут стараться приобретать за наличные или прибегнут к альтернативному формату сделок», – убеждена эксперт.
Это если говорить о безадресной льготной ипотеке. А отмены IT-ипотеки, над которой тоже сгущаются тучи, загородный рынок, скорее всего, вообще не заметит, уверены эксперты.
«Каждый четвертый дом на рынке ИЖС сейчас строится с привлечением ипотечного кредита, при этом доля IT-ипотеки не превышает 10%. Можно подсчитать, что общее влияние IT-ипотеки на рынок ИЖС составляет 2,5%, и маловероятно, что это повлияет на рынок загородной недвижимости», – убежден Николай Дубакин.
Но это в любом случае демотивирует IT специалистов, в которых наша страна остро нуждается, обратил внимание Валерий Лукинов из КП «Павловы озера».
«В случае закрытия программы льготной ипотеки для IT-специалистов рынок загородной недвижимости не пострадает. Действительно, работники сферы информационных технологий часто рассматривают опцию приобретения собственного дома в Подмосковье, но в общей картине покупателей их доля не так велика. В случае «сворачивания» IT-ипотеки эта категория потребителей адаптируется и найдет альтернативный формат покупки недвижимости», – считает Елена Мищенко.
«Загородка» для инвестиций: рентабельность – до 80%, но есть «но»
«Например, для поселка бизнес-класса при покупке участка на раннем этапе создания коттеджного поселка и строительстве дома 200 кв. м с внешней отделкой фасада и внутренней отделкой white box первоначальные инвестиции составляют 36,5 млн руб. (приобретение участка и строительство дома с отделкой). При семейной ипотеке первоначальный взнос составит 24,5 млн руб. Поселок, где строится дом, будет развиваться: проложат дороги, появится благоустройство и др., и участки здесь, как и дома, вырастут в цене. Так что через 12 месяцев реализовать объект можно будет уже по цене 65 млн руб. (это оптимальная цена для поселков бизнес-класса), рентабельность инвестиций составит 80,35%», – сказал эксперт. Но предупредил, что в случае непрофессионального подхода к выбору поселка, участка, проекта дома и строительной компании доходность может снизиться до 30%.
Причем, как отметила Елена Мищенко, «загородка» в качестве инвестиционного инструмента подходит не только для дальнейшей перепродажи, но и для сдачи в аренду. Однако чтобы вложиться максимально выгодно, необходимо выбирать объект тщательно.
«Так, в летний сезон за аренду дома с ремонтом, расположенного в хорошей локации, можно получить около 150 тыс. руб.», – сказала она.
«Да, «загородка» - это сейчас очень хорошая инвестиция, – подтвердила Екатерина Коган. – Сейчас на загородном рынке можно наблюдать уникальный момент, когда квартиру в многоквартирном доме примерно в 20 км от МКАД в 9-15-этажном ЖК можно купить по цене 220 тыс. за кв. метр, в этой же локации дом с собственным участком 5-6 соток продается по цене 165 тыс. рублей за сотку. А таунхаус с собственным входом и небольшим участочком 1-2 сотки реализуется по цене 112 тыс. рублей за сотку. ИЖС и траунхаусы очень недооценены, в ближайшее время цены на них будут догонять цены на квартиры. И если говорить об индивидуальном и блокированном жилье – да, это хорошая инвестиция сейчас», – заключила эксперт.