Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й
Суммы, которые покупатели готовы потратить на приобретение дома, в этом году сокращались, а вот цены продолжили расти. Земельные участки завоевали часть спроса, в том числе потому, что выбор объектов на рынке невелик. Мы спросили экспертов, как чувствует себя загородный рынок и к чему следует готовиться в 2023-м?
Вместе с экспертами мы вспомнили главные события и тренды на рынке загородной недвижимости в 2022 году.
1. Многие покупатели домов отложили сделки до лучших времен
Загородный рынок не так зависит от ипотечного кредитования, как новостройки, поэтому резкий рост ипотечных ставок в марте не оказал на него негативного влияния. Но загородный дом — покупка не первой необходимости, поэтому в ситуации общей неопределенности многие отложили сделку.
В целом с января по середину ноября потенциальная активность желающих купить дом на 12% ниже, чем в аналогичном периоде 2021 года, подсчитали эксперты Циан.Аналитики.
2. В тренде — сокращение площадей и бюджетов
На фоне снижения спроса и падения доходов населения изменилась и структура спроса: покупателей чаще интересовали меньшие площади и более скромные бюджеты. Доля тех россиян, кто рассматривает приобретение дома в бюджете до 5 млн рублей, выросла с 56 до 65%, а тех, кто планировал покупку дома в бюджете от 10 млн рублей, снизилась с 22 до 17%.
Такой спрос не соответствует структуре предложения: в целом по России только 35% загородных объектов укладывается в ценовой диапазон до 5 млн рублей, притом что на них приходится большая часть запросов (65%), отмечает ведущий аналитик Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.
3. Спрос смещается в сторону покупки земельных участков
Особенно ярко эта тенденция проявилась весной 2022 года, когда до 40% всего потенциального спроса приходилось именно на земельные участки (обычная доля такого спроса — не более четверти). К лету тренд стал менее выраженным, но по-прежнему доля спроса на участки выше, чем год назад.
В том числе так россияне пытаются сохранить сбережения, то есть покупка участков — это инвестиция. Кроме того, на фоне рекордного спроса 2020–2021 годов на рынке мало ликвидных домов — найти подходящий объект все сложнее. Поэтому строительство дома становится выходом из ситуации.
4. Девелоперы заинтересованы в малоэтажном строительстве
Несмотря на волатильность рынка, некоторые крупные девелоперы заявляли об амбициозных проектах по малоэтажной и индивидуальной застройке больших территорий. В числе таких девелоперов — объединившиеся ради общих малоэтажных проектов ГК ФСК и Kaskad Family: проекты будут возводиться в Новой Москве, на Пятницком и Киевском шоссе.
Выход застройщиков на этот рынок планировался в гораздо более значительных объемах, а этого не произошло, комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». В результате серьезного пополнения объема предложения и сильного роста рынка в 2022 году не случилось.
Невысокий спрос, отмеченный аналитиками Циан, является одним из следствий этого «невыхода» застройщиков: покупать просто нечего. В ближайшее время дефицит проектов застройки загородного рынка на фоне нынешней политической и экономической ситуации вряд ли исчезнет, считает эксперт.
5. Банки чаще кредитуют застройщиков ИЖС
Все больше банков включается в программы кредитования ИЖС на привлекательных для застройщиков условиях. А количество кредитов, выданных под ИЖС, выросло на 16% по сравнению с 2021 годом. Такие цифры приводит Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль».
6. Выросли сроки строительства и его себестоимость
Весной строительную отрасль сильно лихорадило: цены росли как на дрожжах, и это было особенно заметно в области инженерного оборудования (позже большинство оставшихся на рынке позиций вернулось к прежним показателям). Подорожали и материалы, и рабочая сила.
Всё это привело к росту сроков строительства и его себестоимости: для ушедших брендов пришлось искать российские аналоги, а для тех, заменить которые не получилось, продумывать новые логистические цепочки.
Точечные девелоперы, работающие в элитном сегменте, отказались от некоторых проектов и выставили участки на продажу, а также стали чаще рекламировать дома на этапе строительства, не дожидаясь окончания всех запланированных работ, рассказывает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
7. Вступил в силу № 476-ФЗ о проектном финансировании ИЖС
Надежды экспертов на то, что Федеральный закон № 476-ФЗ станет полноценным аналогом № 214-ФЗ и подстегнет развитие рынка, не оправдались. Напомним, № 476-ФЗ позволяет привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов через эскроу-счета.
Но ситуация в финансовом секторе кардинально изменилась, застройщики заморозили планы по новым проектам в ожидании стабилизации. А покупатели не готовы верить в обещания со стороны государства и банков, объясняет Алексей Аверьянов. Итог: крупные проекты так и не появились и теперь вряд ли увидят свет в ближайшие три–пять лет.
8. В середине октября произошел резкий всплеск спроса
Частичная мобилизация, объявленная 21 сентября, стала шоковым событием для россиян (соответственно, и для спроса): две–три недели был полный штиль. Все решения по недвижимости были поставлены на паузу, из-за чего развалились многие сделки, которые к этому моменту вышли на финишную прямую. Но уже к середине октября спрос резко активизировался, особенно — в высоком ценовом сегменте, говорит Алексей Аверьянов.
«Однозначно выиграли те, кто давно планировал покупку недвижимости и присматривался к рынку, а после всех событий твердо решил остаться в стране и улучшить жилищные условия. Этому способствовал и крепкий рубль. Те собственники, которым потребовалось резко выйти в кеш, готовы ощутимо двигаться по цене, чаще — на этапе переговоров с конкретными покупателями», — отмечает эксперт.
Как изменились цены?
Отдельно по столичному региону стоимость с начала 2022 года увеличилась на 5% (в 2021 году — на 12%). Прирост цен в 2022 году существенно ниже, чем в 2021-м, и случился он преимущественно в I квартале, уточняет Виктория Кирюхина.
«Но с мая цены корректируются медленнее или идут вниз, как это происходит в столичном регионе. Среди регионов с наибольшим падением — Подмосковье, Краснодарский край (–4%) и Севастополь (–16%)».
Средняя стоимость полноценного дома (млн рублей) в 2021–2022 годах
По данным Циан.Аналитики
Прогнозы
По словам Алексея Аверьянова, в 2022 году ожидается рост точечных проектов в стадии под ключ, поскольку основная прибыль компании — именно на последней стадии (чистовая отделка и меблировка).
Девелоперам поселков такая маржинальность недоступна, им гораздо сложнее поставить отделку своих объектов на поток, хотя это и выгоднее, чем если заказчик сам бы заказывал и контролировал весь процесс. По всей видимости, сейчас те строительные компании, у которых есть возможность, будут заниматься и точечными проектами.
Существует и другой путь: девелоперы коттеджных поселков могут начать пускать в свои проекты точечных застройщиков. Сами они возьмут на себя роль fee-девелоперов (внешний девелопер, который реализует проект, не является его собственником, а делает это по заказу инвестора за вознаграждение. — Прим. ред.). Они будут отвечать за инженерию и инфраструктуру: благоустройство, подведение дорог и сетей, а отдельные компании будут непосредственно строить дома.
2. Самостоятельных строек тоже станет больше
Всё больше россиян будут строить дом самостоятельно.
Этому будет способствовать сразу несколько причин:
— выбор готовых домов в продаже уменьшается;
— девелоперская активность по выводу новых коттеджных поселков невысока;
— можно воплотить мечту о доме на участке, который был куплен ранее ради инвестиций;
— популярность мнения, что построить дом самостоятельно дешевле и надежнее.
По последней причине, в том числе в 2022 году, зафиксирован высокий спрос на земельные участки, а не только на готовые дома. «С учетом появления новых льготных программ, направленных именно на ИЖС, стоимость земельных участков может вырасти больше, чем цена домов», — уточняет Виктория Кирюхина.
3. Строительство может подешеветь
Снижение стоимости ИЖС для круглогодичного проживания до 10% в первой половине 2023 года прогнозирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По его словам, это связано с изменениями на ресурсном рынке и динамикой спроса.
А вот на вторую половину года делать прогнозы эксперт считает преждевременным: геополитическая ситуация в мире способна полностью всё изменить.
4. На готовое жилье цены сильно не изменятся
Большинство опрошенных Циан.Журналом экспертов сходятся во мнении, что сильных потрясений загородный рынок в ближайшем будущем не испытает.
«Вряд ли цены сильно упадут. С одной стороны, на загородном рынке нет такого большого количества ликвидных, привлекательных объектов, которые бы отвечали спросу, а строятся они небыстро. С другой стороны, повышенный интерес банков к ипотечным программам под ИЖС повысит спрос на участки с подрядом и в целом спрос на объекты загородной недвижимости», – Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» «Миэль».
Кроме того, последние два года растет число желающих переехать жить за город. Так что цены, вероятно, будут стагнировать, предполагает Татьяна Ананьева.
Дмитрий Таганов тоже ожидает, что нынешнее положение дел на загородном рынке сохранится — маловероятно, что ситуация в макросреде разрешится быстро. Поэтому вряд ли девелоперы массово выведут новые проекты — кое-что все-таки будет появляться, но не в достаточном объеме.
Рынок «загородки» подвержен сезонности, поэтому в среднесрочной перспективе произойдет замедление рынка — и по ценам, и по спросу — до начала следующего сезона весной 2023 года, резюмирует Виктория Кирюхина.