Запуганные новостройки: спрос опять рухнул, цены еще держатся, апокалипсический сценарий
Февральские итоги рынка недвижимости повергли многих в шок. Количество сделок сократилось в два раза. Ипотека не спасает продажи. Несмотря на это цены на новостройки не падают – застройщики не сдаются и готовы ждать лучших времен.
После январских утешительных итогов (редкая для праздничного января активность покупателей) февральские цифры могли бы повергнуть рынок в шок, но этого не произошло. Ситуация меняется стремительно. Сегодня спад, завтра – подъем. Предсказать эти скачки не представляется возможным, только анализировать постфактум и продолжать строить/покупать/продавать дальше. Единственное, что пока остается неизменным – застройщикам удается сдерживать падение цен, даже показывать рост стоимости квадратного метра. Несмотря на сокращение объемов продаж. В феврале – на 50%.
Цифры не врут: продаж меньше, цены выше
В Петербурге и Ленобласти снижение продаж еще больше – выручка минус 49% по сравнению с февралем 2022 года. Зарегистрированные продажи в лотах ниже на 57%, чем год назад, но средний бюджет покупки выше на 19%, а цена реализованного квадратного метра – на 10%. В Петербурге рынок отстает от прошлогодних показателей – на 59% в лотах и на 51% по выручке на фоне роста «среднего чека» на 20%. Рынок Ленобласти также показал спад – на 52% по числу реализованных лотов и на 42% по выручке, при этом средняя цена реализованного лота увеличилась на 23% за год.
Такого снижения продаж на столичных рынках еще не было, даже прошлогодний апрельский спад нынешний февраль переплюнул. Важно заметить, что цена квадратного метра устояла и даже подросла. И не только за год, но и за месяц. В Московском регионе в феврале по сравнению с январем этого года +1% за квадратный метр и +5% рост суммы сделки, в Петербургском регионе – минус 1% и минус 2%, соответственно. Пора бы волноваться и как-то стимулировать спрос и начинать снижать цены. Но если посмотреть на прошлогодние цифры, то провалы по продажам уже были в апреле и мае, потом опять рост, потом опять снижение. При этом застройщикам удалось сохранять цены начала 2022 года, допуская лишь копеечное снижение. Конечно, если такой спад в продажах войдет в тенденцию, то можно начинать беспокоиться, в том числе и Минстрою, который сможет пролоббировать очередную госипотеку или запугать покупателей отменой субсидирования. Хотя эти проверенные лекарства могут на этот раз не спасти больного.
«В 2023 году можно ожидать падения спроса на жилье до 15–20% – в сравнении с показателями 2022 года», – считает Марина Сторожева, директор по продажам и управлению в VALO Service.
По ее словам, тенденция к снижению цен сохранится в этом году, пока рынок не достигнет баланса спроса и предложения. Доля не проданных до сдачи дома в эксплуатацию квартир продолжит расти в 2023 году из-за снижения покупательской активности, падения доходов населения, нестабильной экономической и геополитической ситуации.
В общем прогноз не самый утешительный, но вполне безобидный. Да и тенденция к снижению цен заметна только на вторичном рынке.
Почему не падают цены
Публичное снижение цен не гарантирует, что спрос вернется, наоборот, оно способно ввергнуть рынок в полную депрессию: покупатель будет до последнего ждать, когда цены достигнут дна, банки получат рискованную недвижимость в залоге. Возникнут проблемы с финансированием новых проектов и вполне вероятно появление в массовом количестве недостроев. Все более актуальным станет вопрос, а зачем строить столько жилья, если его не покупают?
«Апокалипсический сценарий, я в него не верю, но если…, – рассуждает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость». – Цены в таком случае должны вернуться к 2019 году с поправкой на инфляцию. Напомню, это был допандемийный год, когда у нас были более-менее адекватные ставки, не было такого уровня закредитованности, не был закачан большой объем госденег в льготную ипотеку. Эта та точка, к которой рынок должен вернуться по логике». Конечно, это нереалистичный сценарий. Так, в феврале 2019 года средняя цена квадратного метра в Петербурге была 110 тыс. рублей, сейчас 217 тыс. рублей. «Экономической логики в ценообразовании не сильно много. В январе-феврале объемы продаж упали, но мы не видим какого-то отката», – добавляет Максим Ельцов.
Ситуация на самом деле непростая. Замкнутый круг. Получится ли ее переломить – пока что предпосылок к этому нет. Ждем еще снижения спроса. Эксперты говорят, что рынок зависит от настроения покупателя, от веры в будущее, можно сказать даже, что зависит от страхов, которые стимулируют или, как сейчас, тормозят спрос. Так и живем.