Законодательные инициативы по защите дольщиков Петербурга пока не приносят результата
Строительный рынок Петербурга накрыла очередная волна дел о банкротстве строительных компаний. Чаще всего с рынка уходят небольшие игроки, клиенты которых пополняют ряды обманутых дольщиков.
С момента нашей последней публикации о продолжающихся банкротствах строительных компаний список несостоятельных участников строительного рынка Петербурга существенно пополнился.
Новые имена
За последние несколько месяцев различные процедуры банкротства введены как минимум в трех строительных компаниях Петербурга. В частности, несостоятельной признана компания «Стройэкспертсервис», которая возводила многоквартирное здание на ул. Володарского, 56, в Сестрорецке. Этот адрес успел засветиться в скандале, связанном с двойными продажами квартир, – прокуратура Курортного района уже возбудила три уголовных дела. Тем временем дольщики пытаются вступить в процесс о банкротстве (вступившие в силу год назад поправки в Закон «О банкротстве» позволили покупателям жилья участвовать в процессах о несостоятельности застройщиков на равных с другими кредиторами). Однако пока суд отказывается включать в дело требования дольщиков о передаче им квартир: арбитраж еще не решил, применять ли соответствующие поправки в закон о банкротстве по отношению к данному процессу.
Двойными продажами отметился еще один новоявленный банкрот – компания «ЖилСоцСтрой», которая с 2006 года пыталась строить семнадцатиэтажное здание на ул. Красных Военлетов (между домами № 7 и 9) и оставила после себя полсотни обманутых дольщиков. Компанию признали несостоятельной только в марте этого года. У дольщиков есть надежда получить свое жилье. Дело в том, что многие квартиры в доме не распроданы, а через несколько дней арбитраж собирается рассмотреть ходатайство конкурсного управляющего о передаче объекта кооперативу дольщиков. В случае если суд удовлетворит это требование, граждане смогут завершить объект на полученные от продажи оставшегося жилья деньги.
Хуже обстоят дела у почти 60 участников долевого строительства, которые приобрели квартиры в жилом комплексе на ул. Дыбенко, 42. Генеральным подрядчиком и инвестором строительства выступало ООО «Премиум», застройщиком – ООО «Стоун». Согласно заключенному между сторонами договору «Стоун» передал своему партнеру 135 квартир за генподрядные работы. Тем не менее «Премиум» свои обязательства перед застройщиком выполнил не полностью, в результате чего доля генподрядчика должна была уменьшиться наполовину. Но к тому времени «Премиум» уже успел продать большинство переданных «Стоуном» квартир. А летом этого года по иску одного из бывших партнеров «Премиума» в компании была начата процедура банкротства.
Объект практически завершен, покупатели квартир у «Премиума» просят суд включить их требования о передаче квартир в реестр требований кредиторов. Но в данном процессе суд также не определил, можно ли применять к генподрядчику правила банкротства, которые бы давали людям возможность получить свое жилье – как и в случае с «Стройэкспертсервисом». Дольщики «Премиума» могут остаться без квартир: дело в том, что «Премиум» и «Стоун» подписывали инвестиционное соглашение, предусматривающее оплату договора подряда квартирами. Такие договоры дают подрядчикам возможность продавать квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком. Если же подрядчик не выполнит свои обязательства перед застройщиком, у последнего не возникают обязательства по передаче квартир – даже если подрядчик их уже продал. «Если дольщики попробуют получить оплаченное жилье через суд, им вряд ли удастся это сделать. В подобных случаях судьи считают, что права дольщиков на жилье являются производными от соответствующих прав подрядчика. А если у последнего таких прав не возникло, дольщики не могут требовать пусть даже оплаченное ими жилье», – говорит генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и Недвижимости Анна Максимова.
Работой ООО «Премиум» уже заинтересовалась прокуратура – материалы проверки направлены в Следственное управление для решения вопроса об уголовном преследовании руководства компании.
На подходе
В ближайший месяц арбитражный суд рассмотрит дела о банкротстве еще трех строительных компаний.
Первым в череде новых процессов станет иск о банкротстве одного из подразделений холдинга «Квартира.ру» – ОАО «Инвестиционная корпорация Квартира.Ру». Дело рассмотрят в начале октября, а спустя несколько дней начнется процесс о несостоятельности другой структуры холдинга – ООО «Генеральный подрядчик Квартира.ру». Группа компаний строит жилые комплексы «Ладожский парк» и «Международный». Представители застройщика утверждают, что процессы о банкротстве не повлияют на работу компании. И подчеркивают, что фирмы, в отношении которых инициированы дела о несостоятельности, не имеют отношения к строящимся объектам холдинга, поскольку их застройщиками выступают другие структуры.
Пока рано утверждать, какие последствия могут вызвать для дольщиков возможное банкротство фирм холдинга. Жилой комплекс «Международный» практически завершен – жилые очереди уже введены в эксплуатацию, осталось сдать паркинг. Хуже обстоят дела с ЖК «Ладожский парк»: первая очередь комплекса была введена в эксплуатацию еще в декабре 2008 года, но корпуса до сих пор не заселены полностью, поскольку некоторые дольщики отказываются принимать квартиры без воды, постоянной схемы электроснабжения и со строительными недоделками.
Также арбитраж рассмотрит дело о банкротстве ООО «Промышленно-строительная компания «Импульс». Первое заседание по процессу о несостоятельности состоится 12 октября. Надо отметить, что попытки обанкротить структуры компании «Импульс» происходят регулярно – в настоящее время арбитражный суд также рассматривает дело о несостоятельности головной фирмы холдинга – ООО «СК «Импульс». Руководство холдинга неоднократно утверждало, что иски о банкротстве – это происки нечистых на руку юридических структур и конкурентов. И что «Импульс» продолжит работу на рынке.
Несмотря на проблемы, дольщикам ЖК «Бригантина» уже выдают акты строительной готовности. Кроме того, недавно компания разместила график строительных работ по другому своему объекту – жилому комплексу «Кристалл Полюстрово», который собираются сдать в следующем году.
В середине октября арбитраж рассмотрит иск о банкротстве еще одного участника строительного рынка – ЗАО «Корпорация «РосПолиТехПроект», которое работает с 2002 года. Сейчас компания завершает строительство жилого комплекса на Лесном проспекте, 67. Объект практически достроен, разрешение на строительство продлено до 5 октября 2012 года. Пока неясно, какая судьба ждет дольщиков компании: дело в том, что фирма заключала с покупателями предварительные договоры купли-продажи. Некоторые покупатели опасаются, что их жилье будет арестовано в счет погашения долгов перед другими кредиторами компании.
Беспросветная доля
Перечисленные нами судебные процессы – лишь часть дел о несостоятельности компаний, которые привлекали средства граждан в строительство многоквартирных домов. Всего же, по данным Арбитражного суда Петербурга и области, в настоящее время на разных стадиях рассмотрения находятся порядка 30 дел о банкротстве застройщиков. От дольщиков поступает все больше заявлений об участии в процессах несостоятельности – сейчас арбитраж рассматривает (или уже удовлетворил) порядка 4 тысяч таких ходатайств.
При этом возможность участия дольщиков в делах о банкротстве застройщика не спасает их от перспективы остаться без денег и жилья. Покупатели строящегося жилья могут получить свои квартиры лишь в том случае, если незавершенный объект и земельный участок не обременены залогом.
Многочисленные законодательные инициативы по защите дольщиков пока не приносят результата. Несмотря на относительную стабильность рынка недвижимости, число банкротов не уменьшается. А обещанная властями Петербурга программа помощи обманутым дольщикам, которая предусматривает создание фондов взаимного страхования рисков, не принята до сих пор.
А поэтому ожидать, что число конфликтов, связанных с банкротством строительных компаний и нарушением прав покупателей жилья в Петербурге, сократится, пока не приходится.