Защита обманутых дольщиков вплоть до уничтожения рынка

Попытки нерыночного регулирования рынка жилья могут привести к удорожанию жилплощади и срыву ряда государственных программ, а защита обманутых дольщиков лишь увеличит их число.

Дважды обманутые

9 июля арбитраж признал все девелоперские компании, входящие в Urban Group, банкротами. Один из крупнейших застройщиков России, возводящий жилые комплексы в Подмосковье, вряд ли теперь закончит свои объекты. И не только свои: всего лишь два года назад правительство Московской области выбрало именно Urban Group для решения проблем обманутых дольщиков и достройки социальных объектов, начатых банкротящейся компанией СУ-155. Теперь люди, вложившие свои деньги и мечтавшие получить квартиры от СУ-155, оказались дважды обманутыми.

Но почему именитые и надежные (хотя бы по оценке подмосковных чиновников) компании вдруг прекращают выполнять свои обязательства? Это случайное совпадение, непредсказуемый злой умысел или системная проблема? Есть основания полагать, что причиной банкротств, череда которых продолжится, стала попытка регулирования рынка строительства жилья.

Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который изначально задумывался для защиты дольщиков, показал свою неэффективность и был доработан. Два пакета поправок были приняты законами №218-ФЗ и №175-ФЗ. Изменения вступили в силу с 1 июля нынешнего года, серьезно ужесточив требования застройщикам. По традиции авторы закона не сочли нужным обратиться за консультацией к экспертам или хотя бы учесть их мнение. Между тем Центральный экономико-математический институт Российской академии наук провел инициативное исследование возможных экономических последствий изменений законодательства, регулирующего долевое строительство.

Условный оптимизм

Выводы исследования оказались печальными. Ученые предсказали три возможных варианта развития событий.

Самая оптимистичная версия прогноза (которую сами исследователи назвали «условно-оптимистичной») ‒ сохранение объемов строительства, отсутствие резкого скачка цен, но рост количества обманутых дольщиков, причем, возможно, в десятки раз. То есть защита дольщиков в исполнении депутатов будет иметь совершенно противоположный и при этом сокрушительный эффект.

Иные перспективы не тянут даже на условный оптимизм. Второй вариант прогноза предусматривает падение долевого строительства: с рынка уйдет от трети до 95% нынешних застройщиков, работающих по договорам долевого участия. Строительство потянет за собой смежные отрасли, в итоге ВВП России снизится на 1,5%. Закономерные последствия, о которых умалчивают ученые ‒ скачок безработицы, снижение доступности жилья, рост социальной напряженности.

Третий вариант ‒ уход рынка «в тень», что обесценит потуги депутатов: средства дольщиков будут собирать путями, законом не предусмотренными. В результате дольщики не будут формально таковыми, а их взаимоотношения с застройщиком выпадут из-под бдительного взора государства, как и их вложения.

Член Совета Федерации, доктор экономических наук Сергей Калашников не склонен верить в столь пессимистичные прогнозы ученых:

— Безусловно, это закон, направленный на защиту прав дольщиков. С его вступлением в силу создана достаточно мощная трехуровневая система, которая практически гарантирует, что дольщики не пострадают. Это и особые счета в банке, и расширение полномочий общественных организаций по контролю, и создание системы действенного контроля за застройщиками на федеральном и субъектовом уровне.

Однако сенатор указывает и на оборотную сторону медали:

— По оценкам экспертов, минимальное удорожание жилья, связанное только с законодательными изменениями, без учета иных рыночных факторов, составит 10%. Кроме того, создается достаточно непредсказуемый механизм взимания маржи со стороны банков. К сожалению, закон не регулирует их аппетиты, а мы знаем, что они весьма высоки. Так что предсказать общее удорожание жилья сложно.

Калашников указывает и на дополнительные издержки, с которыми непременно столкнется бюджет при реализации госпрограммы расселения ветхого жилья: цены поднимутся как для «частников», так и для государства.

Игроков меньше, цены выше

Мнение «снизу» оказывается более пессимистичным, чем взгляд «сверху». Алексей Кубарев, руководитель группы компаний «Мегаполис» (достаточно крупного девелопера, чтобы считаться одним из лидеров в провинциальном Брянске), считает, что региональный рынок покинут как минимум половина игроков, а госпрограмма расселения из ветхого жилья будет попросту сорвана, как и программа предоставления жилья детям-сиротам:

— Законодатели заигрались в наведение порядка, у них нет четкого понимания проблемы и, следовательно, нет стратегии. В результате одни за другим следуют нововведения, и каждый раз они показывают свою бесполезность.

Было принято решение — страховать долевое строительство. Но ни одна крупная страховая компания не включилась в эту авантюру. Зато появились новые, которые предлагали страховку за 1%. Сразу было понятно, что они просто собирают деньги, помогая строителям формально выполнить требования закона, не более. И практика подтвердила это: «новые страховщики» не решили проблему ни одного обманутого дольщика, — объясняет Кубарев. — Следующее указание — увеличить уставной капитал. И строители были вынуждены замораживать деньги в уставном капитале, изымая их из оборота.

Новые законодательные инициативы никак не помогут защитить людей, изменения приняты в пользу банков, которые теперь будут получать двойную прибыль: выданные ипотечные средства вернутся в банк на эксроу-счета, а строители будут вынуждены кредитоваться, — считает глава «Мегаполиса».

Кубарев утверждает, что жилье, которое региональные застройщики продавали государству и субъектам федерации, приносило убытки. Но в регионах принято идти навстречу просьбам администрациям. Однако изменение законодательства настолько поднимет цену денег для девелоперов и понизит рентабельность бизнеса, что о подобных уступках властям придется забыть. Закупать же квартиры на рыночных условиях тощие бюджеты субъектов не смогут.

— Думаю, потребуется всего несколько месяцев, чтобы страна ощутила негативные последствия, — предполагает Кубарев. — Вслед за этим нужно ждать очередных поправок в закон.

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко считает, что многие девелоперы уже смирились с неизбежной сменой правил игры и пересматривают бизнес-процессы, корректируют финансовые и маркетинговые стратегии, начинают выстраивать диалог с банками. Но справиться с перестройкой, по мнению Алексеенко, суждено не всем:

— В 2016 году на рынке присутствовало порядка 5,5 тысяч компаний-застройщиков. К началу 2017 года рынок был представлен уже 4,8 тысячи. Сегодня цифра снизилась до четырех тысяч юридических лиц, либо трех тысяч отдельных групп компаний. Все идет к тому, что на горизонте двух-трех лет на рынке останется порядка тысячи крупных игроков.

Нужно отметить, что такую динамику Алексеенко прогнозировал с конца 2016 года. Главную проблему он видит не в конкретных законодательных требованиях, а в частоте их изменений:

— Застройщикам нужна законодательная стабильность, в которой уже существуют отлаженные механизмы, снижающие уровень административных барьеров. Невозможно планировать деятельность, когда ты вчера работал по одному законодательству, сегодня по второму, а завтра — уже по третьему. Сегодня они должны закладывать проекты, которые будут реализовываться в 2019-м, а некоторые — и в 2020–2021 годах, но пока не понятно, каким станет рынок в эти годы. Меняющееся законодательство несет колоссальные риски для застройщиков, которые запустили проекты в 2015–2017 годах, закладывая при этом совершенно другой набор рыночных параметров.

Однако Алексеенко уповает на мудрость государственных мужей и поддержку отрасли из бюджета:

— Думаю, что в скором времени мы увидим новые ипотечные продукты, возможно, будут подвижки в обеспечении более доступных ставок проектного финансирования, будут прорабатываться механизмы всевозможных льгот и субсидий, касающихся земельных отношений, подключений к сетям и прочего. Не обойти стороной и помощь со стороны государства в строительстве социальной инфраструктуры — это довольно большая статья расходов для девелопера.

А что же обманутые дольщики, которых законодатели решили защищать хоть до полного уничтожения рынка жилья? Как видно на примере Urban Group, банкротство девелоперов плодит новых пострадавших и лишает старых забрезжившей было надежды. И ситуация эта была вполне предсказуема. Но, похоже, горизонт планирования власти ушел в область отрицательных значений и законодатели лишь реактивно реагируют на уже возникшие проблемы, своими решениями программируя проблемы новые.