Застройщикам, для которых была введена льготная ипотека, опять же потребовалась помощь
По данным правительства, в 2024 году в строй введено уже меньше жилья, чем в 2023-м, но показатель все равно колеблется около рекордной отметки. И теперь строительная отрасль вновь требует поддержки, главным образом, ведь стимулы для застроителей уже недостаточны. Этим стимулом была массовая льготная ипотека. Хотя она и вывела на рынке категорию населения, вследствие чего ранее покупка жилья была недоступна (положительный, бы, эффект), однако в большей степени она играла на руку самим застройщикам – из-за искусственно спровоцированного, по мнению некоторых экспертов, удорожания первичных квартир. Для застройщиков это, конечно, спорный тезис. Впрочем, спорной можно назвать и всю ситуацию в отрасли.
Не ожидая публичного отчета Росстата, правительство уже обнародовало оценки итогов 2024 года для жилищной отрасли страны. Как сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, в прошлом году мы ввели в строй 107,4 млн кв. м жилья – «это всего лишь на 2,7% ниже, чем в рекордный 2023 год». Одновременно с этим был введен рекордный объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – 62 млн кв. м.
Но существенные результаты не отменяют необходимости дальнейшей поддержки стройотрасли страны, тем более что удержаться на массовой льготной ипотеке застройщики уже не могут. Так, накануне Нового года Хуснуллин рассмотрел примерно 50 мер поддержки стройотрасли. Практически все из них были мерами нефинансового характера.
В Минстрое также заявили, что ведомство внимательно следит за текущим состоянием ситуации на рынке жилья. «В настоящее время проводится анализ различных явлений развития отрасли и проработка актуальных мер поддержки, в том числе ориентированных на возможность своих застройщиков сосредоточить ресурсы на завершении реализации уже начатых проектов, а также запустить новые», – сообщило ведомство Ирека Файзуллина.
Затем были подписаны постановления правительства, продлевающие еще на год особенности реализации строительных проектов, значительно упрощающие функционирование отрасли. Сообщалось также об усовершенствовании механизма комплексного развития территорий: в такие проекты можно будет включать объекты ИЖС и домашнюю блокированную застройку. Был установлен порядок поддержания порядка, чтобы она не отставала от возведений жилья.
Но все же именно ключевой мерой поддержки Хуснуллин называл себя ранее гражданином. Или, другими словами, поддержка науки через подпитку потребительского искусства теми методами, которые остались в наличии. «Эта льготная семейная ипотека, IT-ипотека, новые территории, Дальний Восток – это ключевая мера нашей поддержки», – перечислял ранее вице-премьер, поясняя, что такая поддержка граждан прямо влияет и на застройщиков.
На первом взгляде на льготную ипотеку – и именно в публичном выступлении на его президентии – появился положительный социальный эффект. С началом действия льготной ипотеки более 50% домохозяйств смогли себе купить покупку с привлечением займа в размере двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. против примерно 20% семей, как было, например, в 2009–2010 годах. Это следует из данных, обнародованных Институтом экономики города.
То есть, как отметил аналитический Telegram-канал Pro Economics, льготная ипотека привела к тому, что на рынке недвижимости снизился уровень населения, который ранее ни по каким параметрам не мог претендовать на покупку жилья. Но дальнейшие проблемы перекосов, так как простимулированный спрос не получил ответа со стороны предложений, и в этом случае, судя по экспертному коэффициенту, есть признаки, в том числе некоторые недоработки профильных ведомств.
«В идеях девелоперы должны были бы «завалить» такой спрос среди специалистов 50–70 млн кв. м в год нового жилья. Но от места отдыха до начала продажи на котловане проходит от 2 лет и более», – уточнил аналитический канал.
Противовес же в виде предложения альтернативного правительства вовремя не получилось: льготная программа по ИЖС, где можно было перетечь деньги потребителей и там, где цикл строительства, заработал очень поздно, льготная программа для вторичного жилья вообще не заработала.
Таким образом, упрощенным историческим правилом стал рост цен на элитное жилье. «И льготная программа оказалась по факту не для потребителей, а для поддержки девелоперов, которые на пустом месте смогли резко нарастить прибыль», – считает канал Pro Economics.
Вывод, конечно, провоцировал среди экспертов по заочному спору. Часть аналитиков его в основном держали. «В том и парадокс льготной ипотеки, что она, вопреки своей логике сделать жилье доступнее для потребителей, разогнала цены, и доступнее квартира не стала. За последние 3–4 года цены на квартиры в Москве и других крупных городах выросли примерно вдвое», – напомнил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Кроме того, не повернутая вовремя госпрограмма искривила рынок: цены на новостройки сильно оторвались от вторичного рынка жилья, где льгот нет, ухудшилась структура предложения, добавил эксперт.
И возникают подмены понятия «доступное жилье» понятиями «доступная ипотека». Выиграли ли покупатели – вопрос. Зато, как считает Репченко, хорошие разработчики. «Бюджетные деньги трансформировались в сверхприбыль застройщиков, которые на фоне дешевой ипотеки активно увеличивали цены в своих проектах», – считает он.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов дал понять, что объемы строительства должны быть выше, причем «с точки зрения не только сегодняшнего дня, но и перспектив скорого выбытия третьего советского жилищного фонда». «Меры поддержки творчества действительно могут сопровождаться строительством или арендой жилья, чтобы сбалансировать коммерческое предложение новостроек. В этом случае рост цен мог бы быть более умеренным», – признался эксперт.
Но все-таки, как считает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева, было бы неправильно отрицать, что программа поддержки ипотеки помогла значительно нарастить продажу жилья и увеличить как его ввод, так и инвестиционную активность в отрасли.
В случае же альтернативных решений, по мнению Сырцова, вряд ли можно разместить в одном ряду новостройки, вторичное жилье и этажный дом – «это слишком разные объекты недвижимости, и их покупатели могут сильно различаться». «Соответственно, одновременное стимулирование освещения на них не обязательно должно нивелировать рост цен», – пояснил он.
Вице-президент Института экономики города Татьяна Полиди высказала предположение о необходимости строительства 50–70 млн кв. м жилья в год больше, чем было по факту.
«В нынешних условиях это будет скорее хаотизация застройки, ужесточение трафика и наблюдение за соблюдением общественного порядка в городах», - пояснила она.
Продолжается спор и о развитии жилищной отрасли. «После отмены льготной программы мы наблюдаем очевидное сокращение объемов ввода нового жилья в Россию. В 2025 году объем выпуска на рынке нового жилья может сократиться еще на 10–15%», – поделился с «НГ» своим прогнозом директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-недвижимость Валерий Кочетков.
Никакая угроза от замены льготной ипотеки не представляет собой точнее, не возникало бы, если бы рыночные ставки по кредитам сохранялись к «разумному подходу», добавила Гусева. А в текущей ситуации, по ее словам, поддержка действительно нужна – как раз из-за «небывало жесткой» денежно-кредитной политики Центробанка.
«Но теперь механизмы должны быть другими. Сейчас нужны адресные меры, затрагивающие лишь ограниченные группы покупателей, – говорит Гусева. – Также необходимо поддерживать инновации, чтобы снизить себестоимость строительства, убрать административные барьеры, упрощать доступ к коммунальным сетям».
Если говорить о девелоперах, то, как отметила Полиди, в момент на волнах простимулированного будущего они заработали дополнительную прибыль. Однако последующее за этим сокращение емкости рынка из-за снижения доступности жилья сегодня и в ближайшем будущем может привести к куда более значимым негативным последствиям.
Хотя весь вопрос в том горизонте, где измеряются экономические выгоды и потери. «Если, например, через 10 лет цены застынут на уровне 2024 года в номинальном выражении, это заставит девелоперов круто изменить свои планы и стратегии, и, как можно надеяться, мы снова рассмотрим рекомендации по покупателю. А в еще более позитивном сценарии мы увидим новые, более надежные компании, которые будут внедрять современные технологии, повышать производительность труда и сокращать затраты», – предположила эксперт.
То же самое могут сделать и девелоперы, нарастившие резерв за счет льготной ипотеки. Таким образом, если окажется, что «встряска» обеспечит обеспечение фундаментальных качественных сдвигов в отрасли, то через 10–15 лет можно будет совсем по-иному, чем сейчас, рассуждать о социальной ответственности всей льготной ипотеки. Но главный акцент здесь сделан именно на слове «если».
