Застройщикам снизили неустойки. Как покупателям компенсируют дефекты

С 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), которые меняют меру ответственности застройщиков перед покупателями новостроек. Законом уменьшается гарантийный срок на новостройки, а некоторые неустойки за строительные нарушения будут вычисляться по новым правилам. Ранее обычно их определяли как процент от затрат на устранение нарушений. Теперь в большинстве случаев неустойка также привязана к ставке рефинансирования.

Изменения распространятся на все действующие договоры долевого участия (ДДУ), в том числе и те, которые были заключены до 1 сентября. Рассказываем, как новый закон отразится на покупателях квартир в новостройках и на какую компенсацию смогут рассчитывать дольщики в случае недоделок и дефектов при строительстве.

Гарантия на дома сократится. Что это значит для покупателя

Минимальный гарантийный срок на новостройки сокращается на два года — с нынешних пяти лет до трех лет. Как поясняли в комитете Госдумы по строительству и ЖХК, который разработал такие поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...», это сделано для унификации законодательства. Минимальный гарантийный срок на конструктив зданий сделан таким же, каким он и раньше был на инженерное оборудование — три года. Кроме того, его уравняли со сроком исковой давности для решения споров по недостаткам жилья. По сложившейся судебной практике он составляет те же самые три года.

По мнению застройщиков, трехгодичного срока достаточно, чтобы покупатели новостроек смогли реализовать свои права. Большинство строительных недостатков проявляется в первый же осенне-зимний период, а в дальнейшем они почти не встречаются, тем более на четвертый-пятый год. Одновременно, как считают эксперты, это сократит нагрузку на суды и стимулирует урегулирование конфликтных ситуаций в досудебном порядке.

Эксперты считают, что уменьшение гарантийного срока не вызовет ухудшения качества строительства. «Это невыгодно самим застройщикам, которые рассчитывают и в дальнейшем продавать квартиры в новостройках. А для нас нужно сохранить имидж качественно строящей компании», — поясняет руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.

Как изменятся неустойки за задержку сроков сдачи и устранения строительных дефектов

Законодатели также скорректировали подход к определению размера неустоек. Как поясняли депутаты, раньше для их определения использовались и нормы закона «Об участии в долевом строительстве», и нормы закона «О защите прав потребителя». Это накладывало на застройщиков двойную ответственность. Теперь все штрафные санкции, которые можно применить к застройщикам, консолидированы в законе «Об участии в долевом строительстве». Иные нормы в отношении споров дольщиков и застройщиков больше применять нельзя.

Способ вычисления неустоек за задержку сроков сдачи новостроек не изменился — он и раньше был подробно описан в ФЗ-214. В неизменном виде осталась и обязанность застройщика либо за собственный счет исправить строительные недостатки, либо финансово их компенсировать, если покупатель новостройки решит их ликвидировать самостоятельно. Изменились лишь те неустойки, что связаны с нарушением срока устранения таких недостатков или сроков выплаты компенсации за них.

Какие бывают неустойки для застройщиков

Понятие неустойка прописано в ст. 330 Гражданского кодекса и распространяется на все остальное законодательство. Это та сумма, которую должен заплатить нарушитель, если не выполнил или некачественно выполнил свои обязательства или задержал их выполнение.

Неустойки делятся на пени и штрафы.

Пени — это та неустойка, размер которой зависит от длительности процесса нарушения. Например, неустойка за задержку срока сдачи новостройки или за задержку исправления строительных недостатков. Она вычисляется за каждый день задержки.

Штраф — это неустойка, размер которой не зависит от времени. Его размер может быть либо фиксированным и единым для всех нарушителей (во взаимоотношениях застройщиков и покупателей новостроек таких штрафов нет), либо в каждом случае определяться отдельно. Например, если застройщик добровольно не компенсирует нарушения, на него в пользу покупателя накладываются дополнительные взыскания — штраф в размере 5% от суммы за эти нарушения.

Сколько по закону заплатят за просрочку устранения строительных недостатков

Если в новостройке выявляются строительные недостатки, застройщик обязан своевременно их устранить за свой счет. Либо так же своевременно перечислить покупателю деньги на их самостоятельное устранение. Что такое «своевременно», определяется в индивидуальном порядке, в зависимости от сути проблемы. На практике в срок укладываются не всегда. Если он превышен, за каждый день просрочки застройщик должен выплатить покупателю неустойку.

Ранее, согласно закону «О защите прав потребителей», размер компенсации определялся как 1% в день от стоимости расходов на их устранение (то есть стоимости работ плюс стоимости необходимых материалов).

Теперь размер компенсации за каждый день таких нарушений составляет одну трехсотую (1/300) ставки рефинансирования от стоимости предстоящих расходов. В законе уточняется, что он может быть увеличен вдвое (до 1/150), если квартира приобретается для собственных нужд (например, для личного проживания), а не в предпринимательских целях (сдачи в аренду, перепродажи и пр.).

Ставка рефинансирования определяется Центробанком, с 29 июля 2024 года она установлена на уровне 18% годовых. Разделив ее на 150, получим, что максимальная неустойка за каждый день просрочки теперь будет взиматься в размере 0,12% от стоимости устранения недостатков, если квартира куплена в личных целях (или 0,06%, если в предпринимательских). То есть станет в 8,3 раза меньше (по сравнению с прежними нормами в размере 1% в день).

Покупателей отделят от инвесторов

Надежда Белоусова, адвокат, член Московской коллегии адвокатов SedLex:

— Для определения размера неустойки закон «Об участии в долевом строительстве» впервые вводит деление покупателей новостроек на тех, кто совершает сделку в собственных целях, и тех, кто в предпринимательских целях. Но не указывает никаких критериев, как одних отличить от других: ни количества одновременно действующих договоров долевого участия, ни частоту сделок с недвижимостью в прошлом, ни чего-либо еще.

Я предполагаю, что если в самом ДДУ не будет указана цель приобретения квартиры в новостройке под предпринимательские нужды, то в отсутствие критериев суд станет руководствоваться тем, что квартира куплена для личных нужд, если иное не будет доказано застройщиком. То есть если гражданин сообщает суду, что жилье приобретено для собственного проживания, а застройщик для применения к нему более низкой штрафной санкции предполагает предпринимательскую цель, застройщику необходимо это доказать.

Если таких доказательств представлено не будет, суды станут руководствоваться ставкой, которая распространяется на личное имущество. В ином случае это будет нарушение прав покупателей недвижимости.

Как в реальности изменятся компенсации для покупателей новостройки

Одновременно с определением новой методики расчета неустоек закон ввел правило: их размер не может превышать стоимость устранения самих недоделок. Чтобы достичь этого предела при нынешней ставке рефинансирования, надо задержать их исправление на 833 дня (почти на 28 месяцев, или больше двух лет). Раньше суды аналогичный предел тоже применяли. Но при учете размера неустойки по прежней схеме (1% в день от стоимости исправлений) предельный размер достигался уже за 100 дней. То есть в те же самые 8,3 раза быстрее. Поэтому если задержка составит более 833 дней, разницы между возможными ранее максимальными и новыми суммами неустоек не будет никакой.

«На практике задержки устранения строительных недостатков составляют в среднем около года», — говорит Кирилл Мандрика, генеральный директор компании «Экспресс-оценка» (специализируется на строительной экспертизе, приемке квартир в новостройках и юридическом сопровождении судебных процессов между покупателя квартир в новостройках и застройщиками). По его оценке, разница в реальных суммах выплат может составить примерно 2,3 раза в пользу прежних неустоек.

Строительные недостатки и стоимость их устранения

По данным компании «Экспресс-оценка», самые дорогостоящие и часто встречающиеся строительные недостатки — это кривизна стен. В Москве для квартиры площадью 35–40 кв. м их самостоятельное устранение обходится в сумму от 1 млн до 1,5 млн руб. Учитывая, что средний срок задержки исправления составляет один год, а вычисляться неустойка станет по ставке 0,12%, компенсация составит 432–648 тыс. руб.

На втором месте по частоте — проблемы с окнами. В 80% случаев, как поясняет Кирилл Мандрика, их нужно демонтировать и полностью менять. Для средней московской квартиры в новостройке с тремя окнами их замена вместе с работой обходится примерно в 200 тыс. руб. Соответственно, неустойка за годовалую задержку их переустановки будет 86,4 тыс. руб.

Еще один дорогостоящий недостаток — проблемы с электрикой. В последнее время, по данным эксперта, в Москве они встречаются нечасто — столичные застройщики научились таких проблем не допускать. Но разовые случаи все же имеются. На ту же квартиру в 35–40 кв. м их устранение (с учетом последующего восстановления отделки) обойдется примерно в 2 млн руб. То есть неустойка будет 864 тыс. руб.

Уменьшать суммы компенсаций могут еще сильнее. «Размер снижения во многом зависит от региона, конкретного суда и даже судьи, — рассказала «РБК-Недвижимости» исполнительный директор юридической фирмы «Двитекс» Жанна Супряга. — Также на процент взыскания влияет размер основного требования к застройщику (стоимость устранения строительных недостатков на основании заключения судебной экспертизы) и период просрочки». Будут ли снижение применять и сейчас, выяснится со временем. Это покажет будущая судебная практика, пояснила юрист.

Помимо этих неустоек, на разницу в выплатах также повлияет штраф в размере 5% от присужденной судом суммы. В соответствии с новыми поправками в пользу покупателя его возложат на застройщика за то, что последний добровольно не захотел решить возникшую проблему до суда. Еще одна возможная выплата дольщику — это компенсация морального вреда. Такое понятие в закон «Об участии в долевом строительстве» введено впервые. Право определять размер этой выплаты отдано суду. В законе лишь говорится, что эта сумма не должна зависеть от суммы материального вреда. Однако покупателю новостройки предстоит сначала доказать, что моральный вред причинен именно застройщиком.

Мораторий на штрафы для застройщиков

В последние годы правительство регулярно вводит моратории на штрафные санкции для застройщиков. Их объясняют необходимостью снизить риск банкротства застройщиков и риск появления новых обманутых дольщиков. Впервые такую меру вводили в пандемию. Есть она и сейчас.

Нынешний мораторий действует до конца 2024 года. Если его не продлят, новые правила начисления неустоек в полной мере начнут применяться после 1 января 2025 года. А пока выплата компенсаций распространяется лишь на те нарушения, что возникли до 18 марта 2024 года.