Платеж втрое меньше: застройщики — о плюсах и рисках траншевой ипотеки
Доля сделок с траншевой ипотекой на первичном рынке Петербурга в июле 2023 года превысила 50%. Программа получила свое название из-за того, что банк выдает ипотечный кредит двумя частями (траншами): 30% от суммы кредита в день сделки, остальную часть после того, как застройщик построит дом. Такая схема позволяет минимизировать платежи на период строительства, до переезда в новое жилье.
Покупателей такие ипотечные программы привлекают за счет низких ежемесячных платежей, но строительным компаниям они дают не только плюсы за счет стимулирования продаж, но и риски — эскроу-счета наполняются медленно, что может привести к удорожанию строительства. Некоторые застройщики, несмотря на высокий спрос, начали ограничивать сделки с такими кредитами.
Самая популярная программа на рынке
Фото: «Петербургская недвижимость» (Setl Group)
«Почему она пользуются такой популярностью? Мы проводили сравнительный анализ, платеж на этапе строительства при транше в 30% — в три раза меньше стандартных условий», — говорит Юлия Мошкова. По ее словам, до сих пор самый популярный запрос у покупателей жилья на первичном рынке— это комфортный платеж в размере 20 тыс. руб. в месяц. «Но сейчас, по стандартным ипотечным программам, при средней стоимости квартиры 8,5 млн руб. и первоначальном взносе в 15%, размер ежемесячного платежа получается выше 40 тыс. руб.», — приводит расчеты директор по ипотеке «Петербургской недвижимости».
Генеральный директор АН «КВС» Анжелика Альшаева называет еще одну причину востребованности траншевой ипотеки — она не приводит к удорожанию стоимости квартиры (в совместных с банками в программах по субсидированию застройщиком ипотечных ставок квартиры обходились покупателю, по данным ЦБ, в среднем на 30% дороже).
Установить ограничения
Руководитель отдела продаж ГК «Расцветай» в Петербурге Максим Тютюнник рассказал, что из-за риска низкого наполнения эскроу-счетов при траншевой ипотеке в компании ввели ограничения и одобряют сделки с такими кредитами только на квартиры метражом от 55-60 кв. м и на коммерческие помещения.
Основные риски
Первый риск, по словам председателя ЦБ, касается застройщиков — это возможное подорожание проектного финансирования. При траншевой ипотеке на эскроу-счет поступает только первоначальный взнос и символический транш. Эскроу-счет наполняется медленнее, чем при обычной ипотеке. «А наполнение счета дает возможность банкам снижать ставки по кредитам для застройщиков. Это может увеличить ставку для проектного финансирования», — отметила Эльвира Набиуллина.
Второй риск — это повышение спроса на жилье как объект инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель ЦБ указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она, добавив, что ЦБ продолжит анализировать данный продукт и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования.