Застройщики и риелторы назвали ключевую ставку «заградительной»
Банк России повысил в понедельник, 28 февраля, ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Опрошенные РБК Петербург эксперты рынка недвижимости назвали такой уровень ставок заградительным — ипотечные займы будут выдаваться под 23-26% годовых. Объемы выдачи ипотеки, при помощи которой продавалось до 70% квартир на первичном рынке, могут резко снизиться.
Рекордное значение
Новое значение ключевой ставки в 20% — максимальное в истории России. До этого самым высоким был уровень в 17% (декабрь 2014 года). Регулятор объяснил рост «кардинальным изменением» внешних условий для российской экономики. После начала военных действий на Украине Евросюз, США и другие страны G7 ввели экономические санкции против крупных российских банков и ЦБ. В понедельник утром курс рубля упал до исторических минимумов (курс евро на рынке Forex достиг 127 руб., доллар 113 руб.), позже рубль немного отыграл позиции.
«Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения», — сказано в сообщении Банка России.
«При ключевой ставке в 20% годовых можно ожидать, что ипотечные займы будут выдаваться под 23-26% годовых. И случится это достаточно оперативно», — прогнозирует президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин.
«Уровень ключевой ставки заградительный, сейчас новые ставки банков не позволяют большинству заёмщиков взять кредит. Нужно быть либо очень прозорливым, либо не совсем адекватным, чтобы входить в сделки не понимая, что дальше будет с рублем, с ценами на недвижимость, и тем, как потом эти кредиты обслуживать. Я ожидаю не просто спада спроса, а прекращения ипотечных сделок», — говорит Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее Первое ипотечное агентство).
«Ставки более 20% — это запредельные показатели; и люди не готовы приобретать недвижимость под такие проценты, поскольку сумма ежемесячного платежа будет неподъёмной в данных условиях», — поясняет генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов ожидает резкого спада на рынке, поскольку сейчас покупателей с «живыми» деньгами меньшинство — до 70% сделок на первичном рынке петербургского региона проходит с ипотекой.
Пересмотр условий
Собеседники РБК Петербург рассказали, что некоторые банки не просто подняли ставки по ипотечным кредитам, но стали повышать ставки по ранее одобренным заявкам. Сегодня уже были случаи отказов в перечислении средств по уже подписанным договорам долевого участия. Официально подтвердить или опровергнуть эту информацию в банках, которые лидируют по объемам выдачи ипотеки, не удалось: в Сбербанке и ВТБ не ответили на запрос РБК Петербург к моменту публикации материала.
«Для заёмщиков это очень неприятно. Но банки тоже можно понять, под 8-9% годовых экономически неоправданно выдавать кредиты, когда ключевая ставка улетела под 20%», — поясняет Максим Ельцов.
Работа в новых реалиях
Руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов констатирует, что в последние дни застройщики выбирали разные стратегии: кто-то «удерживал» цены и предоставлял скидки, кто-то ставил прайс-листы на пересмотр, кто-то лишь вживую озвучивал обновленные цены, отличающиеся от опубликованных на сайтах.
С 28 февраля, после повышения ключевой ставки, застройщики начали пересматривать условия работы. По словам собеседников РБК Петербург, часть компаний приостановили сделки по трейд-ин (программы обмена вторичного жилья на новое — ред.), часть — уведомили клиентов о приостановке сделок с жилищными субсидиями, некоторые вообще временно прекратили продажи квартир. «В связи с беспрецедентной экономической нестабильностью мы временно приостановили продажи на всех проектах Bonava в Санкт-Петербурге. Нам необходимо время, чтобы определиться с дальнейшей стратегией продаж и ценами», — сообщили в компании Bonava. При этом подчёркивается, что ее офисы работают в обычном режиме, клиенты по-прежнему могут посетить проекты, осмотреть шоу-румы и получить консультацию специалистов. Когда застройщик вернет возможность бронирования и вновь откроет продажи, не сообщается.
В «Евроинвест Девелопмент» также подтвердили факт остановки продаж, но объяснили его другими причинами. «Так совпало, что к концу февраля нами был полностью выполнен план продаж. И сейчас мы просто вынужденно ждем от банков одобрения по тем ипотечным заявкам, которые уже были им направлены нашими потенциальными покупателями», — уточнили в компании.
Максим Ельцов прогнозирует, что совместные программы девелоперов с банками по субсидированию не сохранятся — и возможности по оплате в рассрочку и субидированной ипотеке для покупателей будет намного меньше. «Застройщики ставят на стоп и режут все программы, по которым не получают деньги здесь и сейчас, одномоментно, также совместные программы с банками — сейчас это экономически нецелесообразно. Одно дело компенсировать банку три процента разницы между рыночной и маркетинговой субсидированной ставкой годовой нагрузки на кредит в течение 8-10 лет. Но когда разница между субсидированной ставкой и рынком превышает 10%, это перестает быть оправданным», — уверен эксперт.
«Совместные программы банков и застройщиков сохранятся, но стоимость квартир придётся повышать. Ипотеку будут оформлять только те покупатели, которые планировали взять ее на короткий срок, или воспользоваться программами семейной и субсидированной ипотеки, если они сохранятся», — полагает директор Element Development Виталий Коробов.
Цены и спрос
«Меры Центробанка носят экстренный характер в текущих условиях. Застройщики рассчитывают на помощь государства — как минимум, на пересмотр размера ипотеки при господдержке, поскольку увеличение ключевой ставки всегда влияет и на ипотечную. Пока сохранены условия для семейной ипотеки, и это хорошая поддержка для спроса», — отметила директор по продажам Hansa Group Анастасия Иващенко.
Участники рынка не берутся делать долгосрочные прогнозы, поскольку ситуация не стабильна, и в любой момент может поменяться в ту или иную сторону.
«Цены на первичном рынке будут реагировать на спрос. Сейчас они подрастут, далее будут стагнировать. Безусловно, есть смысл придерживать вывод новых проектов до стабилизации ситуации, поскольку непонятны риски достройки объектов. Сейчас уже идут остановки поставок от поставщиков по всем материалам, цены повышаются на 20-30%, а то и больше», — сообщил Денис Заседателев из «Ленстройтреста».
«Мы не прогнозируем ажиотажный рост цен на жилье, скорее он будет умеренным. Чуть быстрее стоимость будет расти в популярных локациях с низкой конкуренцией, а также увеличение возможно по мере роста строительной готовности объектов», — считает генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.
«Новые сделки, которые будут проведены в ближайшие дни, будут с теми, кто покупает за собственные средства. В краткосрочной перспективе спрос со стороны тех, кто располагает свободными средствами, может увеличиться. Они будут стремиться вложить накопления в такой надежный актив, как недвижимость. Большая часть таких сделок ожидается на первичном рынке, так как там совершить покупку в оперативном режиме проще. На вторичке многие продавцы находятся в растерянности и заключить сделку сложнее», — считает Алексей Попов. По его словам, в краткосрочной перспективе наиболее вероятен рост цен. «Он связан и с попытками застройщиков заработать на ажиотажном спросе в дни неопределенности, и с объективными факторами, обусловленными удорожанием строительных материалов из-за логистических проблем. К тому же сейчас в первую очередь будут разбирать лоты с относительно невысокими ценами, что будет дополнительно толкать средние цены вверх», — ожидает руководитель «Циан.Аналитика».
В Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти уверены, что спрос при этом не исчезнет, люди все равно будут покупать недвижимость. «Для примера можно вспомнить ситуацию 2014 года, когда ипотечные ставки были выше 20%: люди покупали недвижимость и через несколько месяцев делали рефинансирование. Полагаю, частично этот сценарий может повториться», — говорит Дмитрий Рубин.