Покупатель-наивняк: застройщики не дают московским квартирам подешеветь
Покупатели московских новостроек напрасно надеются, что падение спроса приведет к существенной корректировке или даже обвалу цен: застройщики заранее все просчитали и продумали стратегии, которые позволят им и дальше поднимать цены, пусть и медленнее, чем в начале года, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Первичка: в ожидании обвала
Вот уже целый квартал московский рынок живет без очень дешевой льготной ипотеки, да и коммерческие кредиты за это время подорожали вслед за ключевой ставкой. Приметой времени все эти три месяца были многочисленные тексты на разных платформах, в которых утверждалось, что цены вот-вот обвалятся, что падение спроса колоссально, а у застройщиков просто нет другого выхода, и многие покупатели в это поверили.
"Покупателям так активно рассказывали об "отмене льготной ипотеки", что, подозреваю, многие решили пока даже не пытаться купить жилье. Хотя пока остаются предложения по привлекательным ипотечным ставкам в ряде совместных программ банков и застройщиков, расширена программа семейной ипотеки, а ее потенциальные участники – это около 10% от всех активных покупателей в комфорт-классе. Ждать фактического снижения всех цен на новостройки – не корректировки средних цен, а именно системного удешевления всех лотов – при продажах через эскроу-счета не приходится", – рассуждает руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов.
Однако часть экспертов полагают, что отложенный спрос пока не начал формироваться.
"Учитывая уровень инфляции (более 6%), ожидать снижения цены довольно наивно. Потребитель это видит по росту цен не только на недвижимость, но и на другие товары и услуги. Поэтому и формирования значительного отложенного спроса быть не может – он будет в пределах 5%", – полагает руководитель управления развития продукта и аналитики группы "Самолет" Леон Пряжников.
Всегда есть те, кто будет ожидать снижения цен на недвижимость, но спустя время все равно придут к покупке квартиры или апартаментов, но уже по измененным условиям. Всегда выгоднее покупать здесь и сейчас, так как ситуация на рынке всегда меняется и неизвестно что будет дальше, уверен директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
И тем не менее спрос продолжает проседать. По данным "Циан", активность покупателей в Подмосковье снижается не так заметно, как в столице. В Московской области в августе зарегистрировано 6,2 тысячи ДДУ (на 5% меньше, чем в июле и на 27% меньше, чем в июне). В Москве спад сильнее -18% и -32% соответственно до значения 6,4 тысячи ДДУ.
Нежилая загадка
В середине сентября московский Росреестр опубликовал новость о серьезном росте продаж нежилых помещений по ДДУ. По данным ведомства нежилой фонд в августе (3368 ДДУ) продемонстрировал незначительное снижение к июлю на 8% (3665 ДДУ). Но при этом в месячном выражении вырос на 70% (1983 ДДУ) по отношению к прошлому году и на 100% (1678 ДДУ) к 2019 году. Всего с начала года Росреестр Москвы зарегистрировал 29781 договор с нежильем, что стало максимальным восьмимесячным значением за все время статистических наблюдений в столице. Данный показатель составляет треть (33,7%) от общего количества оформленных в январе-августе ДДУ и превышает такой же объем прошлого года на 114% (13932 ДДУ).
Ряд участников рынка сочли, что указанное нежилье является апартаментами, однако это не так.
"По имеющейся информации, Росреестром учитываются сделки, заключенные в отношении апартаментов, кладовок, машино-мест, нежилых помещений", – комментирует данные управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. По ее данным, в общем объеме заключенных ДДУ (квартиры + апартаменты) доля последних составляет 9%, а в общем объеме заключенных ДДУ на нежилые помещения доля апартаментов составляет 15,3%.
Таким образом, неожиданный рост продаж нежилья вовсе не на "совести" апартаментов. С большой долей вероятности он возник за счет продаж вспомогательных помещений, таких как кладовки или машино-места.
Интерес покупателей к покупке машино-мест и кладовок, действительно, растет, отмечает Попов. Однако вклад этого сегмента рынка в общую выручку застройщиков не так велик (менее 10%).
Все идет по плану
Спрос падает, но цены за ним не спешат, а все потому, что у застройщиков было время подготовиться к новым условиям и выработать план работы в условиях снизившегося спроса.
Новостройки практически не пытаются дешеветь, несмотря на то, что уже три месяца спрос на них остается не слишком высоким.
"По данным bnMAP.pro средняя стоимость квадратного метра в новостройках (квартиры+апартаменты) "старой" Москвы (все классы за исключением элитного) в сентябре выросла по сравнению с августом на 2% до 347,147 тысячи рублей. А средний предлагаемый бюджет покупки при этом увеличился на 2% до 20,7 миллиона рублей. Таким образом, текущий рост отчасти отыграл августовское снижение", – комментирует ситуацию председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Застройщики применяют несколько разных схем, чтобы завлечь покупателя, одна из которых заключается в управлении ассортиментом.
Конечно, на фоне ажиотажного спроса летом, подстегнутого завершением программы льготной ипотеки, было ожидаемо и прогнозируемо снижение потребительского спроса во второй половине года, рассуждает Пряжников. Застройщики были к этому готовы и заведомо внесли корректировки в бизнес-модели, мотивируя спрос субсидированием ипотечной ставки и менее агрессивной стратегией роста цен, чем на волне активного роста рынка.
В периоды ажиотажного спроса пулы выводимых квартир многие делали минимальными, чтобы успевать гибко реагировать на рыночную ситуацию и корректировать цены. Начиная со второй половины 2021-го, когда ажиотаж схлынул, в продажу стали выводить более крупные пулы квартир, объясняет директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.
Действительно, этим летом ряд застройщиков, работающих в комфорт-классе, стали выводить в реализацию почти все остатки, соглашается Попов. Это привело к увеличению объема активного предложения (оно выросло с 60 тысяч квартир и апартаментов в августе до 75 тысяч лотов в сентябре).
"Эти решения могли привести к небольшому снижению среднего метража продаваемой квартиры, но это нельзя рассматривать как внезапную реакцию девелоперов на сжатие спроса. Просто так "найти в своих запасах" небольшие квартиры не получится. Те корпуса, которые сейчас доступны к реализации, давно запроектированы и быстро поменять нарезку помещений нельзя", – поясняет он.
Еще один вариант родом из прошлых лет, который сейчас вернулся в арсенал застройщиков, – это выставление наиболее привлекательных лотов в продажу ближе к завершению проекта. Сейчас такими "лакомыми кусочками" стали небольшие квартиры.
"Не исключаю, что многие застройщики сейчас действительно решили преждевременно раскрыть резервы небольших квартир, чтобы поддержать спрос клиентов с наименьшими бюджетами в условиях повышения ипотечных ставок. В целом доля студий значительно увеличилась в структуре продаж. В частности, в новой Москве год назад этот показатель составлял 11-12% от общего числа квартир на рынке, а сейчас уже приблизился к 17%", – делится наблюдениями совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.
Ну и практически "хит сезона" – ипотечные спецпрограммы с банками, добавляет управляющий партнер компании "Векторстройфинанс" Андрей Колочинский.
"Предвидя рост ипотечных ставок и снижение объема продаж, застройщики заблаговременно начали договариваться с банками о совместных программах. Чаще всего они предлагают пониженную ставку (3-5%), также могут встречаться программы без первоначального взноса. Еще один интересный вариант – рассрочка от застройщика, которую можно погасить единовременно к моменту ввода дома в эксплуатацию или погасить долг с использованием ипотечного кредита. Такой вариант избавляет покупателя от каких-либо платежей, пока строится дом. Единственный минус данной схемы – увеличенный первоначальный взнос – не менее 25%", – поясняет он.
Ну и разумеется, совсем без скидок поддержание падающего спроса обойтись не могло, отмечают эксперты. Так в начале сентября увеличилось число лотов с явно заявленными скидками (когда в прайс-листах фигурирует две цены – "зачеркнутая" и со скидкой), стало возможно получить индивидуальные условия непосредственно в офисе продаж, отмечает Попов.
Впрочем, существенных скидок пока никто не вводит, так как выходят новые проекты и новые очереди в уже действующих проектах, уточняет коммерческий директор 3-RED Наталия Нестерова.
Москва vs область
Рынки новостроек Подмосковья и Москвы в этот раз демонстрируют немного разнонаправленные тренды, отмечают эксперты, причем снова все чаще упоминается конкуренция между этими регионами.
Средние цены в Подмосковье продолжают расти (в сентябре к августу они прибавили 2,5% против примерно нулевой динамики в целом по столице), отмечает Попов.
Сейчас Подмосковье может получить тех покупателей, которых отпугнули высокие цены в Москве, полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Помимо этого, в Московской области гораздо больше свободных участков под застройку, что на фоне дефицита площадок в границах МКАД может привлечь новых девелоперов.
Субрынки жилья в Московском регионе, а именно новая Москва и Подмосковье, получат приток клиентов в новой ситуации, добавляет Щекин.
"Высокие расценки и подорожавший кредит неизбежно выдавят из "старой" Москвы часть покупателей, которые будут искать более доступные альтернативы здесь. Главным образом выиграет, конечно, новая Москва, так как здесь за последние годы появилось метро, много инфраструктурных и социальных объектов, реконструированы дороги. По уровню комфорта ТиНАО уже опережает некоторые районы в пределах МКАД, поэтому именно сюда приедут клиенты в поисках лучшего соотношения цены и качества", – рассуждает он.
Робкие надежды
Если покупатели надеются на снижение цен, то мечты застройщиков устремлены к возвращению льготной ипотеки в ее прежнем виде – мысли о ней фигурируют сразу в нескольких прогнозах на последний квартал 2021 года.
"Если не произойдет резких потрясений в экономике, и нас не закроют на карантин, то ожидания в целом положительные. Но и на случай негативного сценария развития событий также есть план: Минстрой не исключает возможность пересмотра параметров программы льготной ипотеки в случае падения спроса на новостройки. Так было во время последнего кризиса: субсидирование продлевалось несколько раз, до тех пор, пока рыночные ставки не сравнялись с льготной", – рассуждает Колочинский.
Итоговое решение о модальности продления льготной ипотеки появилось в последний момент и, с высокой вероятностью, стало итогом компромисса, то есть "на столе" были как более жесткие сценарии ее сворачивания, так и более мягкие, соглашается Попов.
"Создается впечатление, что борьба продолжается до сих пор. На это указывают словесные интервенции со стороны Минстроя, о возможном возврате к программе при определенных условиях", – уточняет он.
Однако другие опрошенные эксперты не склонны рассчитывать на новую субсидированную ипотеку.
"Не думаю, что в ближайшие несколько месяцев стоит ждать новой льготной госпрограммы: такие меры вводятся поэтапно, а перед этим долго прорабатываются", – полагает генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.
По его прогнозам, цены продолжат расти в пределах 10-15%. Остальные эксперты тоже склонны считать, что цены продолжат рост, но уже в соответствии со стадией строительной готовности и инфляции.
Вторичка: глухо, как в танке
Вторичный рынок охватило несвойственное осени спокойствие: спрос просел, как и в новостройках, поскольку ипотека дорожает уже для всех. Предложение затаилось, однако некоторые эксперты считают, что в недрах этого рынка зреют интересные тренды.
Например, некоторые ждут, что потенциальные покупатели новостроек устанут ждать ценового обвала и переключатся на вторичку, где собственники более сговорчивы.
"Часть клиентов после повышения ставок по ипотеке решили отложить покупку до лучших времен. По сравнению с весной спрос на новостройки в июле-сентябре в новой Москве сократился примерно на треть – это как раз те покупатели, для которых ставка по кредиту на уровне 8% годовых против 5-6% пару месяцев назад уже стала заградительной. Сейчас эти клиенты скорее всего начнут искать альтернативы на вторичном рынке, будут ждать скидок от застройщиков или собирать дополнительные средства, чтобы увеличить размер первоначального взноса", – полагает Щекин.
Однако это прогнозы, потому что прямо сейчас ряд экспертов фиксируют затишье на рынке.
"На вторичном рынке сейчас глухо, как в танке, и говорить про какое-то оживление нельзя. В сентябре зафиксирован значительный спад покупательской активности", – сетует генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков.
Он даже прогнозирует, что цены могут пойти вниз, однако другие опрошенные эксперты в этом с ним не согласны.
На данный момент цены на вторичку в Москве можно назвать достаточно стабильными (колебания к лету в пределах 1-2%), подсчитала главный аналитик ГК "Миэль" Екатерина Бережнова. По ее словам, прирост цен по сравнению с августом прошлого года превысил 25% (речь идет о ценах выставления).
"Если говорить о фактических ценах продажи, то порядка 30% сделок происходили со скидками. Средний размер скидки – 3%. Осень – активная пора на рынке недвижимости. И, несмотря на ухудшение ситуации с ипотекой, резкого падения цен ждать не стоит", – пояснила Бережнова.
Один из любопытных трендов – рост интереса покупателей к квартирам, который город реализует на торгах, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
"Сейчас многие клиенты уже приходят с запросом на квартиры с торгов от города. Покупателей привлекает в первую очередь возможность сэкономить и юридическая чистота таких объектов", – говорит она.
Отдельный сегмент квартир с торгов – это лоты в домах, построенных по реновации. Те объекты, которые предназначены для продажи, можно купить только через городские торги, и желающих сделать это довольно много. Это новый участок рынка, в предыдущую волну реновации квартиры в новых домах продавал сам застройщик, продолжает Дымова.
В целом до конца года эксперты не ожидают перелома ситуации. По прогнозам Попова, стагнационный сценарий (стабильные цены и объемы предложения с небольшим сжатием спроса) пока представляется основным на четвертый квартал 2021. Изменение условий по ипотечному кредитованию на вторичном рынке отражается слабее, чем на первичном, так как много сделок на нем остаются альтернативными.