Застройщики не готовятся к снижению спроса
Автор: Татьяна Стародумова,
директор по продажам ГК «Меридиан»
В конце прошлого года эксперты «переживали» относительно возможного сдвига старта новых проектов по строительству жилья в крупных городах «в связи с корректировкой процентной ставки Центробанка» и ожидаемым ростом процента по ипотечным займам.
Повышение ставки рефинансирования, конечно же, повлечет за собой повышение ипотечных ставок. Более того, есть немалая вероятность, что к лету 2022 года господдержка будет отменена окончательно.
Это, на мой взгляд, приведет к снижению темпа оборачиваемости жилья на рынке недвижимости (как новостроек, так и вторичного). Люди будут склонны меньше продавать и покупать. Однако к большим темпам снижения запроса в недвижимости застройщики не готовятся. Люди женятся, рожают, переезжают, улучшают свои текущие условия, и это никуда не уйдет, а значит, сохранится та динамика рынка, которая была характерна до введения льготной ипотеки.
Стагнации рынка в связи с увеличением ставок ипотек крупные девелоперы также не прогнозируют — в силу нескольких причин:
- естественная оборачиваемость объектов;
- сохранение темпов строительства и предложений на рынке (застройщики строятся на проектные, привлеченные в банках, деньги, и объем м2 следующего года понятен);
- ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации.
Рост цен, который наблюдался в 2020 и 2021 гг. сохранится, но уже не в таком приросте. Если со второго полугодия 2020 г. мы наблюдали рост цен в короткие сроки, то конец 2021-го и начало 2022-го показали: прирост продолжается, но в меньшем проценте. Более того, удлинился и временной цикл роста (не от месяца к месяцу, а от квартала к кварталу).
Также за ставкой рефинансирования отмечается рост процентов по вкладам, поэтому существует вероятность, что люди в 2022 г. будут больше, чем в 2020–2021 гг., пользоваться данной моделью сохранения и накопления своих денежных сбережений, чем вложениями в недвижимость. Но как эксперт данной сферы считаю, что при стоимости м2 на текущий момент и сохранении тенденции роста цен вложение накоплений в недвижимость будет выигрышной и безопасной стратегией.
Если говорить об объемах строительства, то увеличение ипотечной ставки никак не отразится на них. Во-первых, уже есть текущие проекты — это проектное финансирование, которое физически невозможно остановить. Во-вторых, есть емкость рынка.
Выводы:
- Предпосылок для уменьшения строительного объема в 2022 году нет.
- Снизится оборачиваемость недвижимости за счет сужения финансового инструмента у покупателей на приобретение недвижимости до нормального. Сократятся покупки квартир в инвестиционных целях, детям «на вырост» и т.д. То есть уйдет та «пена», которая поднялась за счет льгот.
- Цены на «вторичку» и новостройки вошли в определенное плато, и уже не будут так интенсивно расти в 2022 г., как на протяжении последних двух лет.