Застройщики перестали уменьшать площади квартир
Средняя площадь — одна из важных характеристик жилья, которая зависит от спроса. Как менялся этот показатель за последние пять лет в Московском и Петербургском регионах, выяснили эксперты Циан.Аналитики.
Коротко о главном
- На фоне роста цен в 2020–2021 годах на рынке новостроек стремительно сокращались средние площади квартир. Снижение было заметно как в структуре предложения, так и в сделках.
- Со второй половины 2022 года средние площади квартир в сделках стали увеличиваться. Уменьшение средних метражей лотов в активном предложении прекратилось в 2023 году.
- К настоящему времени девелоперы перестали снижать средние метражи лотов при проектировании новых корпусов.
Средний метраж лотов в сделке перестал сокращаться
Во II квартале 2021 года на рынке наметился тренд на снижение площади приобретенного лота. На фоне рекордного роста цен покупатели начали обращать внимание на более компактные, а значит, более дешевые квартиры.
Всего за год средняя площадь в сделке в Москве уменьшилась на 7 кв. м (с 55–56 до 48–49 кв. м), в Московской области — на 3 кв. м (с 45–46 до 42–43 кв. м). В Санкт-Петербурге — на 5 кв. м (с 41–42 до 36–37 кв. м), в Ленинградской области — на 4 кв. м (с 40–41 до 36–37 кв. м). Сыграла роль и стратегия девелоперов по сокращению метражей квартир в ЖК.
После исторических минимумов весны 2022 года средние метражи проданных квартир перестали падать. На рынке наблюдается разворот тренда.
Так, за год средняя площадь лота в сделке в Москве увеличилась на 1 кв. м, в Московской области — на 2 кв. м, в Санкт-Петербурге — на 6 кв. м, в Ленинградской области — на 5 кв. м.
Если на снижение средних площадей повлиял рост цен в новостройках, то на их рост — улучшение условий по ипотеке. Программы с околонулевыми ставками, которые получили широкое распространение в 2022 году, позволили покупателям приобретать более дорогие, а значит, более просторные лоты.
Одновременно на фоне замедления роста цен на рынке сократилось число инвесторов, которые были одними из главных покупателей наиболее компактных лотов. Кроме того, прекратилось снижение среднего метража проектируемых помещений.
Динамика среднего метража лотов в сделках на первичном рынке Московского и Петербургского регионов
По данным Циан.Аналитики
Выше цены — компактнее площади
Важно. Этот показатель рассчитывается усреднением площадей всех квартир, которые находится в активном предложении в конкретную дату. Он проще всего поддается анализу, но является наименее точным, так как перечень объявлений, выгружаемых в открытые прайс-листы, в моменте достаточно волатилен — кто-то из девелоперов размещает все свободные лоты, а кто-то — только часть.
К уменьшению площадей девелоперов подталкивает снижение платежеспособного спроса населения. Тренд на снижение средних метражей лотов в активном предложении наблюдается с 2010 года — тогда застройщики адаптировались к последствиям кризиса 2008–2009 годов. В 2020 году на фоне стремительного роста цен застройщики вновь стали предлагать более компактные планировки, чтобы не потерять клиентов.
В Москве резкое снижение средних метражей началось в первой половине 2020 года. За три года средняя площадь квартиры в активном предложении снизилась с 60 до 49 кв. м. В Московской области снижение метражей фиксировалась с конца 2020 года. За это время средняя площадь лота в предложении уменьшилась с 54 до 45–46 кв. м.
В Санкт-Петербурге тренд на снижение метражей наметился во II квартале 2021 года, средняя площадь лота в продаже снизилась с 50–51 до 46–47 кв. м. В Ленинградской области резкое сокращение средних площадей наблюдалось в конце 2020 года. Наибольшее значение было зафиксировано в сентябре 2020 года — 49,5 кв. м, после чего средний метраж лота снизился до 42 кв. м.
Вывод в продажу компактных квартир позволяет снизить общий бюджет покупки, а это самый простой способ компенсировать произошедший рост цен. К тому же маленькая площадь — не всегда проблема, куда важнее оказывается планировка.
Застройщики стали предлагать более эргономичные решения. Снижение площади происходило за счет сокращения размеров коридоров, совмещения кухни с гостиной, отсутствия лоджий.
Все более широкое распространение получают студии, которые привлекают покупателей доступностью. Это тоже внесло свой вклад в тренд на снижение средних площадей продаваемых лотов.
В 2023 году в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях уменьшение средних площадей квартир в активном предложении прекратилось. В Ленинградской области даже наметился тренд на увеличение средних метражей. В Москве сокращение средних площадей продаваемых объектов пока продолжается, хотя темпы уже не такие высокие, как в 2021–2022 годах.
Динамика среднего метража лотов в предложении на первичном рынке Московского и Петербургского регионов
По данным Циан.Аналитики
Покупатели вновь выбирают чуть более просторные варианты
Важно. Для расчета среднего метража жилых помещений в сданных, строящихся и проектируемых корпусах усреднение осуществляется по дате сдачи корпуса. Этот показатель достаточно волатилен, поэтому можно выделить только общий тренд.
В Москве в корпусах, которые были сданы в 2018–2021 годах, средняя площадь жилого помещения составляла 58 кв. м. В секциях, которые были сданы в 2022–2023 годах, а также в тех, которые в настоящий момент времени еще строятся, средний метраж составляет уже 53 кв. м.
В очередях, которые будут сданы в 2024–2025 годах, которые проектировались в 2022 году, снижение средних метражей прекратилось. Минимальные значения приходятся на конец 2024-го — начало 2025 года (около 48 кв. м), но затем вновь фиксируется восстановление до 52–53 кв. м.
В других локациях динамика менее выраженная. В Московской области в корпусах, сданных в 2019–2021 годах, средняя площадь составляла 47–48 кв. м. В корпусах, которые сданы в 2022–2023 годах и которые в настоящий момент еще строятся, — 46 кв. м. В Санкт-Петербурге показатель снизился с 45–46 до 42–43 кв. м. В Ленинградской области значение не изменилось.
Динамика средней площади объектов в сданных, строящихся и проектируемых корпусах
По данным Циан.Аналитики
«До 2022 года на рынке новостроек столичных регионов фиксировался тренд на снижение средних площадей квартир. Метражи сокращались как в сделках (покупатели отреагировали на произошедший рост цен), так и в предложении (продавцы отреагировали на поведение покупателей)», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Он добавляет, что в 2022 году, когда цены на первичном рынке перестали расти опережающими темпами, снижение площадей прекратился. Покупатели, по словам эксперта, вновь выбирают чуть более просторные варианты. Перестал уменьшаться и средний метраж лота в активном предложении.