Застройщики: рассрочка теснит дорогую ипотеку

Портал «ТТ Финанс» и «Российская газета» совместно провели круглый стол «Актуальные тенденции рынка недвижимости - 2024». На встрече прозвучало много прогнозов, в том числе и пессимистических. Но если вспомним, 2023 год тоже начинался с тревог и опасений, тем не менее, рынок строящегося жилья продемонстрировал прекрасные итоговые результаты.

«Прошедший год для отрасли был удачным. Мы перевыполнили план, который озвучило Министерство строительства РФ, на 800 тысяч «квадратов». Введено порядка 3,5 млн кв. м жилья, - поделился мнением генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. - Этот показатель превратился для города в стабильную норму, поскольку сохраняется уже где-то 5-7 лет. То есть, получается, мы находимся в динамическом равновесии, когда удается гармонизировать и спрос, и предложение».

Эксперт признает, что прошлогодние тенденции рынка были напрямую связаны с управленческими инициативами руководящих и контролирующих ведомств – решениями, постановлениями, финансовой поддержкой в части льгот, и риторикой, что льготы могут быть сокращены – ведь правительственный финансовый блок определенно взял курс на сворачивание бюджетных ассигнований.

Кроме того, появлялись новые законопроекты с ограничительными нормами. Алексей Белоусов напомнил законопроект, который вот-вот будет рассматриваться в Госдуме РФ. Этот документ связан с избыточной закредитованностью финансовых учреждений, которые работают в пространстве льготной ипотеки.

Также в минувшем году появился законопроект, запрещающий строительство жилья, пока объект не будет обеспечен социальной инфраструктурой. По крайней мере, пока в бюджете соответствующего региона не будут заложены средства, соответствующие статьям расходов…

Иначе говоря, застройщикам трудно пожаловаться на невнимание властей. И весь прошлый год на рынке наблюдались всплески активности покупателей и последующие спады, как раз связанные с ожиданиями ограничений по льготной ипотеке.

Летом строители готовились к традиционному сезонному спаду продаж, но в связи с ожиданиями ужесточения ипотечных условий, напротив - начался «покупательский бум». Потом были опасения, что льготы отменят к концу года, и это опять простимулировало скачкообразный рост продаж, который частично перераспределился и на январь.

Сейчас, по словам специалиста, фиксируется определенное охлаждение спроса. Но «на ходу» перепрофилировать запущенные проекты не получится. Нельзя в строящемся многоквартирном доме сменить, например, однокомнатные квартиры на студии, или отказаться от «трешек». Проектная документация подготовлена, проведены все необходимые согласования, а город очень жестко следит за соблюдением проектных параметров. Застройщик не может увеличить число будущих жильцов, не согласовав изменение с городскими властями и не построив дополнительно детский сад или выполнив какое-то другое задание властей.

«Оперативно менять акценты, исходя из экономической ситуации, мы не можем. Это довольно долгий цикл. Поэтому показатели работы застройщиков в этом году окажутся примерно такими же, как и в 2023 году, - уверен глава объединения. – И, как это ни печально для покупателей, я не знаю ни одной составляющей себестоимости строительства (от цен на стройматериалы до логистики), которая бы дешевела в прошлом году. И нет никаких предпосылок на удешевление в нынешнем. Более того, есть подозрение, что энерготарифы будут опережать инфляцию. Примерно на столько же за год поднимутся и цены на квартиры».

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов указывает на рост спроса по всем стройкомпаниям на рынке Петербурга в 2023 году. «Впрочем, год был достаточно неравномерный, первая половина прошла примерно на той же волне, что и уровни 2022 года, - уточняет специалист. - А вот с середины 2023 года спрос начал значительно расти как раз-таки из-за того, что с высоких трибун зазвучали сетования на инфляцию и значимое снижение курса национальной валюты. И все чаще стали звучать призывы отменить программы льготной ипотеки, прежде всего – с господдержкой».

Сергей Софронов соглашается с главой «Объединения строителей СПб», что именно информационная обстановка привела к увеличению числа клиентов, посещающих офисы продаж застройщиков.

Особенно заметен этот тренд стал после того, как проявилось значительное различие в процентных ставках между ипотечными кредитами на первичном и вторичном рынках. Процентная ставка на новостройки составляла 8%, в то время как на вторичном рынке к декабрю она постепенно выросла до 16%, что приводило к разнице в два, а то и в три раза в общей сумме ипотечного платежа. Соответственно, многие граждане пересмотрели свои предпочтения в пользу первичного рынка.

«В среднем по застройщикам Санкт-Петербурга выручка увеличилась на 30%, а в нашей группе компаний – на 40%, что связано с запуском нескольких новых проектов, включая крупные жилые комплексы комфорт-класса и один проект бизнес-класса в центре города, - констатирует коммерческий директор. – И по итогам января тоже отмечается сохранение примерно декабрьского уровня спроса».

Однако этой зимой многие ведущие банки начали изменять условия льготных продуктов, введя комиссии для застройщиков за предоставление кредитов.

Естественно, такое решение не может не повлиять на цену объектов в сторону их удорожания, а далее на спрос. Выход был один, по максимуму сворачивать отношения с чересчур инициативными банками, и гораздо интенсивней сотрудничать с банками, не взимающими комиссии. Кстати, такую стратегию взяли на вооружение и другие стройкомпании, что наглядно демонстрирует увеличение присутствия вторых банков на ипотечном рынке.

Но в целом пока наступивший год не дарит строительному бизнесу оснований для крепкого оптимизма. «Опять же это связано с тем, что многие, в том числе и первые лица государства, продолжают рассуждать о том, что массовую льготную ипотеку необходимо сворачивать, - делится специалист. - И с большой вероятностью она будет либо действительно свернута, либо очень сильно усечена с 1 июля. После чего показатели спроса обречены устремиться вниз».

При этом Банк России, по всем прогнозам, в этом году придет к снижению ключевой ставки. Но вряд ли это снижение начнется ранее второго полугодия и, что еще более важно, будет существенным. Консенсусные ожидания предполагают ставку ЦБ к январю-2025 в 12%.

Иначе говоря, в мрачном варианте развития ситуации - отмена массовой льготной ипотеки и несущественное снижение ключевой ставки – средняя ипотечная ставка может зависнуть к следующей зиме на 14%. Для большинства потенциальных заемщиков, учитывая не прекращающую рост стоимость жилья, это окажется не по карману.

Конечно, у компании ГК «ПСК» есть резервы. Это расширение ассортимента проектов. И эти резервы позволяют надеяться на увеличение годовых продаж на 30-40%.

Тем не менее, спикер предупреждает, что в масштабах города у рынка строительства жилья некоторые просадки начинаются уже в феврале.

«Значительное повышение ключевой ставки Центробанка послужило однозначным катализатором изменений на рынке, - не спорит руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов. – Последовал всплеск выдачи льготных ипотечных кредитов. Все участники рынка - застройщики, агентства недвижимости, банки - могут считать прошлый год успешным. И если говорить о достижениях нашей компании, мы выросли в 2 раза по числу ДДУ и более чем в 2,5 раза по выручке».

Это подтверждает аналитика компании Dataflat, в 2023 году отдавшая Well первое место на рынке продаж сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге.

Первый месяц года компания завершила также успешно. «Начало 2024 года можно смело назвать успешным с точки зрения продаж. Если по зарегистрированным ДДУ цифры вполне привычные для первого месяца, то по количеству платных броней результат января 2024 года соответствует августу 2023-го, когда рынок уже заметно оживился».

Еще спикер посчитал заслуживающим внимания ракурс частного инвестирования. В целом рынок инвесторов остается активным. Несмотря на привлекательные ставки по депозитам, многие инвесторы предпочитают вкладываться апартаменты.
 Этому много объяснений, в частности, строители тратят немало усилий, вырабатывая маркетингово-привлекательные условия приобретения таких объектов. Например, многие застройщики предлагают гибкие форматы рассрочки. Учитывая то, что доля ипотеки в данном сегменте уже длительное время близка к нулю из-за отсутствия субсидий, разветвленные конструкции рассрочек находят своих сторонников.

Соответственно, и в 2024 году ключевым трендом останется развитие и дальнейшее оттачивание интересных условий по рассрочке. В настоящее время наблюдается активное продвижение рассрочек на два-три года, часто без процентов. Рассрочка снова стала привлекательной альтернативой кредитованию под ипотеку, как было много лет назад.

Что касается цен, они, как и предсказывалось год назад, увеличиваются незначительно. По всей видимости, рост цен на жилье и апартаменты останется на уровне около 15%, если не произойдет каких-то серьезных событий на рынке. Пока нет предпосылок для снижения или стагнации цен.

Но вопрос – что будет дальше. Доходы населения, учитывая инфляцию, растут скорее номинально. Многие участники рынка отмечают снижение спроса. Чтобы его стимулировать, нужно что-то изменить.

«Тенденция последних пяти лет к уменьшению средней площади квартир продолжится, возможно, даже более активно, - рассуждает Денис Розанов. - Например, в 2019 году средняя площадь проданных квартир составляла 60 кв. м., в настоящее время этот показатель приблизился к 53 кв. м. Это позволяет частично компенсировать увеличение стоимости жилья, но бесконечно сокращать площади жилья не получится, всему есть предел».

С другой стороны, в своем выступлении эксперт обратил внимание еще на два «строительных» тренда, стартовавших в 2023 году. Можно отметить почти 40% рост спроса на офисную недвижимость и значительное увеличение цен на аренду недвижимости. Естественно, эти факторы окажут существенное влияние на динамику рынка в 2024 году.

«Наша компания работает в массовом сегменте и стратегия маркетинга направлена на привлечение максимально широкой аудитории, взаимодействуя как с первичным, так и со вторичным рынком, - сообщает сооснователь, управляющий партнер агентства недвижимости «ЕОН» Александр Дердиященко. – Так, в прошлом году мы заняли третье место по продажам квартир КВС, «Самолета» и «Евроинвеста» - топовых лидеров рынка доступной недвижимости. За год компания продемонстрировала рост продаж на 20%».

Из прошлогодних трендов специалист отметил наметившееся восстановление рыночного равновесия между первичным и вторичным рынком, особенно ближе к лету прошлого года, после отмены околонулевых ипотечных ставок.

Тогда снова стало разумным сравнивать цены на квартиры с учетом ипотечных расходов. Например, в районе Девяткино стало возможным выбирать между квартирой от застройщика и квартирой на вторичном рынке. При условии, что клиент уже проживал в данной квартире, платя аренду, приобретение ее стало логичным шагом.

Однако, последующее повышение ключевой ставки уничтожило привлекательность такого решения. Кроме того, один из ведущих банков ввел новый вид ипотеки - траншевую, который позволяет уменьшить ежемесячные платежи на период строительства. Этот инструмент вызвал большой интерес среди широкой аудитории, и вторичный рынок окончательно оказался на заднем плане.

«Конечно, на вторичном рынке все еще продолжались операции купли-продажи, более того, наши продажи не пострадали от этой новации. Однако потребители стали приобретать жилье в нижнем ценовом сегменте, - поясняет Александр Дердиященко. - Следовательно, если вы сейчас рассматриваете вариант с продажей квартиры на вторичном рынке, не стоит даже думать о цене в середине диапазона, это не имеет смысла. Все предложения выбираются клиентами в нижней части диапазона, вероятнее всего, за наличные средства».

Таким образом, озвученные экспертом прогнозы на 2024 год оказались более пессимистичны, чем у коллег, «из-за реальных проблем потенциальных клиентов». Ряд крупных банков, объявивших комиссии за льготную ипотеку, уже длительное время предлагал ипотеку по упрощенному пакету документов. Отказ от услуг этих кредиторов закрыл весьма удобный для многих граждан вариант. А для определенных категорий клиентов делает получение ипотеки невозможным.

Однако, есть банки, которые за счет выбывших активно увеличивают объемы выдачи кредитов. Но и здесь в сделках возникают физические ограничения, например, в одном из банков-партнеров запись на встречи настолько загружена, что приходится ждать десять дней. Игроки не готовы к резкому увеличению клиентского потока, а клиенты не желают так долго ожидать.

«Таким образом, - признает Александр Дердиященко, - доля рассрочек вынуждено продолжает расти. Ранее такого не наблюдалось, но сейчас доля рассрочек у различных застройщиков по разным программам достигла 30%. Проще говоря, рассрочка стала двигателем рынка».

«В 2023 году наша компания также отметила уравнивание рынков первичного и вторичного жилья, – продолжила генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – Хотя, действительно, в начале года клиенты проявляли больше интереса к новостройкам».

Но, соглашается специалист, равновесие сохранялось не долго. «Недавно мы провели сравнение цен на вторичном и первичном рынках при двусмысленно не трактуемом запросе клиента: «Хочу самую дешевую квартиру». Несмотря на то, что вторичный рынок предложил более низкую цену, ипотечная ставка в 19% не заинтересовала потенциального покупателя. В результате была совершена покупка у застройщика с ежемесячным платежом в 27 тысяч рублей на 30 лет, но

при этом под семейную ипотеку под 6%», – делится кейсом профи.

В другой сделке клиент все-таки приобрел жилье на вторичке, благо агентству удалось найти ипотеку всего под 15,9%, Хотя в прошлом году можно было найти 14%-ю ставку. «Таким образом, вторичное жилье «зависает» непроданным, и обещать продавцам быстрое закрытие сделки мы не можем. Собственники все чаще соглашаются на рассрочку, предлагая более выгодные условия, чем застройщики», – уточняет глава агентства недвижимости.

По внутренней статистике агентства, около 80% клиентов предпочитают новостройки, особенно учитывая доступность семейной ипотеки. Из этого, по мнению эксперта, следует, что цены на вторичное жилье вполне могут начать снижаться. Примером, опять же сделка в январе, когда клиент предложил 12 млн. рублей за квартиру вместо запрашиваемых 13 млн. рублей. Сотрудникам агентства пришлось убеждать продавца снизить цену, иначе объект остался бы непроданным до сих пор.

Наметившееся охлаждение покупательского интереса имеет последствия. В текущем году агенты недвижимости активно привечают клиентов, в том числе и с региональными субсидиями и сертификатами, которых ранее избегали. Пусть приходится ожидать поступления государственных средств, продавцы получают уверенность в том, что квартира продана, и в они итоге получат деньги.

А если ключевая ставка не будет снижаться, то и ипотечные условия для вторичного жилья не улучшатся, что сделает рынок вторичного жилья еще менее привлекательным для покупателей.

Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова рассказывает о трудностях, с которыми с начала 2024 года столкнулся вторичный рынок Петербурга.

«На вторичном рынке в январе произошло снижение стоимости объектов на 3-5%. И, несмотря на снижение стоимости объектов, спрос на ипотечные кредиты значительно не увеличился. Причина: ставка по ипотечному кредиту оказалась в районе 18%, что в несколько раз превышает ставку по субсидированным программам на стройку», – отмечает она.

Однако, не все так печально. Во-первых, в городе активно предоставляются соцвыплаты/субсидии гражданам на приобретение недвижимости. Но срок приобретения недвижимости с использованием соцвыплаты ограничен, поэтому сделки на приобретение недвижимости на вторичке продолжаются. Также на приобретение недвижимости на вторичном рынке активно используются средства материнского капитала и средства господдержки – 450 тысяч для многодетных семей.

Во-вторых, у многих горожан встает вечный вопрос с жизненной необходимостью увеличении жилплощади. Например, на момент приобретения первой квартиры человек был холост и довольствовался студией. Со временем появилась семья…

В-третьих, не отмирает спрос на комнаты в коммунальной квартире. Причин для сохранения постоянного спроса несколько. Первая – стоимость, комната значительно дешевле, чем отдельная квартира. Вторая – желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры. В таких случаях конечно, не смотря на высокую ставку, люди будут оформлять ипотечный кредит.

Ну а для многих приобретение комнаты – это старт для дальнейшего увеличения своих квадратных метров.

«И, конечно, хотелось бы напомнить, что в дальнейшем при снижении ставок всегда можно будет сделать рефинансирование», – подчеркивает представитель банка.

Также эксперт уделила часть выступления ситуации на загородке. Ведь за 2023 год количество сделок купли-продажи земельных участков в Ленобласти увеличилось в несколько раз. При этом стоимость земельных участков возросла в среднем на 20%.

«У нас в Примсоцбанке в 2023 году втрое увеличился объем сделок по программе «Своя земля». Оформляя кредит по данному продукту клиенты могу приобрести не только земельный участок, но и земельный участок с располагающимися на нем строениями (как зарегистрированными, так и незарегистрированными)», – обращает внимание специалист.

В целом же по СПб и ЛО по данному продукту увеличение объема сделок произошло по нескольким причинам. Это тренд на популярность загородного жилья, заданный еще в 2020 году. Это возможность приобрести земельный участок без внесения первоначального взноса. Это увеличение стоимости загородной недвижимости, то есть приобретение с целью инвестиций. И это возможность использования в сделке «Земельного сертификата».

«И в начале 2024 года в нашем банке фиксируется не уменьшающийся спрос на приобретение загородки, – добавляет эксперт.

Особую популярность (в первую очередь за счет льготной ставки) получила программа «Сельская ипотека». По ставке 2,8% наши клиенты могут приобрести готовый дом с земельным участком, квартиру в опорном пункте или оформить кредит на строительство дома».

Страхование является неотъемлемой частью ипотечных сделок. «За минувший год в условиях страхования не произошло изменений, – констатирует вице-президент по развитию бизнеса «Ренессанс страхование» Татьяна Никифорович. - В 2023 году сборы продемонстрировали рекордный рост. Например, по нашей компании в прошлом году число договоров ипотечного страхования выросло на 40,2% по сравнению с 2022 годом, с пиком в декабре (+28,5% к среднемесячному)».

Причем в Петербурге стоимость договора страхования на 31% превышала среднюю по России (это связано с крупными суммами кредитов). Но в 2024 году рынок ждет стагнация или даже небольшой спад из-за снижения объемов ипотечного страхования, связанного с ростом ставок по кредитам, хотя рынок смогут поддержать программы льготного кредитования.

Ипотечные программы страхования занимают основную долю в общем объеме сборов по страхованию недвижимости. На втором месте по популярности идет страхование загородной недвижимости, а на третьем – недорогие программы защиты отделки городских квартир.

«Что касается застрахованных рисков, в 2023 году в нашей компании 71,7% договоров «ипотечного» страхования включали риск ущерба жизни и здоровью заемщика в результате несчастных случаев и болезней, 58,9% – это страхование недвижимости (конструктивных элементов, таких как стены и перекрытия), а 1,49% – титульное страхование (защита прав собственности на недвижимость)», – поясняет специалист.

Сезонность спроса обычно проявляется на рынке страхования загородной недвижимости. Зимний период отсутствия хозяев, как правило, воспринимается как более опасный с точки зрения владельцев загородных домов. Поэтому сезонный рост наблюдается перед консервацией на время отсутствия хозяев -  рост спроса на страхование загородных домов составляет примерно 30-40% к среднемесячному.

«Собственно, наша статистика подтверждает, что зимой примерно вдвое возрастает риск краж домашнего имущества и повреждения домов вандалами, владельцы хорошо понимают эти риски, – отмечает Татьяна Никифорович. – А по страхованию городской недвижимости сезонность не проявляется».