Лукавая ипотека: застройщики завышают цены на новостройки под 0,01% на 30%
На российском рынке новостроек сегодня от четверти до трети всех ипотечных сделок приходится на программы субсидирования ставки застройщиками – иногда практически до 0%. Но впоследствии в случае финансовых проблем у заемщика продать такие квартиры из-под залога практически невозможно, поскольку цены на них завышены на 30%, предупредили опрошенные РИА Недвижимость эксперты.
Драйвер рынка
Обычно застройщики дополнительно субсидировали и так относительно дешевые льготные кредиты – семейную ипотеку или ипотеку с господдержкой, снижая ставки по ним до 2-3% годовых. Сейчас же программы субсидирования у многих строительных компаний доступны практически для всех, а ставки стали экстремально низкими и в некоторых случаях составляют всего 0,01-0,1%. Кроме того, теперь такая ипотека чаще распространяется на весь срок кредита, хотя ранее скидка давалась в основном только на первый год.
Строительная компании в рамках партнерства с банком, выдающим ипотеку на квартиры в новостройках, берет на себя разницу между базовой и субсидированной ставкой и выплачивает банку комиссию за снижение ставки до практически нулевого уровня.
"Сегодня доля таких сделок на рынке в зависимости от банка может сильно разниться и составлять от четверти до трети всех сделок", – отметил директор департамента розничных продуктов "Абсолют банка" Виталий Костюкевич.
А вот, по оценкам вице-президента ВТБ Ирины Качуриной, в этом банке почти 90% новостроек реализуется по сниженной ставке за счет субсидирования от застройщика.
Такие программы на сегодняшний день предлагают практически все самые крупные девелоперы московского региона: ПИК, "Самолет", ЛСР, "Инград", МИЦ, Level Group. Самые низкий процент по кредиту – 0,01% – у "Самолета", "Инграда" и Level Group. У них такая крайне низкая ставка распространяется на весь срок ипотеки.
"Воспользоваться такой программой могут все, достаточно иметь гражданство РФ и первоначальный взнос не менее 15%. До сегодняшнего дня был только один нюанс - программа действовала только на проекты с квартирами, апартаменты под нее не подпадали. Однако сейчас она постепенно распространяет свое действие и на апартаменты", – рассказал о программе девелопера директор по продажам "Самолета" Кирилл Храпов.
Если покупатель уже подписал кредитный договор по субсидированной ставке, то она сохранится на весь срок, в процессе ставка измениться не может и платить более дорогую ипотеку клиенту не придется. Застройщик осуществляет субсидирование сразу, в полном объеме, успокоили в компаниях "Инград" и "Самолет".
Задранная цена
По оценкам Храпова из "Самолета", летом субсидированными программами воспользовались 94% клиентов компании, покупавших квартиру в ипотеку, а ведь сейчас там более 70% сделок именно ипотечные.
Конечно, застройщик субсидирует ставку почти до 0% не в ущерб себе. Для покупателя в итоге стоимость квартиры, приобретенной по такой программе, оказывается выше, чем по объектам, которые продаются на стандартных условиях.
В конечном итоге стоимость может повышаться на 10-30% от изначальной, оценил директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков. Так что формально проценты по такому кредиту будут мизерными, но они фактически уже заложены в тело кредита.
"Ведь застройщикам для стимулирования продаж необходимо либо привлекать клиентов низкими ставками, либо уменьшать стоимость жилья, но уже с обычными ставками по ипотеке", – уточнил руководитель аналитического центра "Инком-недвижимости" Дмитрий Таганов.
Чаще всего с помощью околонулевой ставки застройщики стремятся реализовать квартиры в жилых комплексах на высокой стадии строительной готовности, где цена "квадрата" гораздо выше, чем на стадии котлована. Кроме того, как правило, речь идет о больших квартирах, для которых покупателя найти непросто в силу их высокой стоимости, объяснил Щекин.
К примеру, у самой "Родины" программы субсидирования распространяются только на покупку трехкомнатных квартир и пентхаусов.
Так что субсидирование до той или иной ставки зависит от того, насколько в целом легко реализовать объект на рынке. Например, те квартиры, с которыми нет таких проблем, продаются по рыночным ставкам или застройщики максимум субсидируют ставки до 2-3% и не на весь срок по льготным госпрограммам, как это делали и раньше.
Дорогой выход
Вот такой расчет, сравнивая стоимость квартиры, купленной по льготной ипотеке и по программе под 0,01%, привел руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед" Руслан Сухий.
Допустим, человек приобретает квартиру за 10 миллионов рублей с первоначальным взносом 25% на 25 лет по ставке в 7%. В таком случае ежемесячный платеж составит 53 тысячи рублей, а тело кредита – 7,5 миллиона рублей. За 25 лет "набежит" около 8,4 миллиона рублей процентов. С учетом основного долга общие затраты для заемщика составят 15,9 миллиона рублей.
Та же квартира в ипотеку под 0,1% будет стоить примерно 12,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 3 миллиона ежемесячный платеж составит 32 тысячи. За весь период ипотеки процентов по кредиту набежит всего на 120 тысяч. Таким образом, квартира обойдется в 9,62 миллиона рублей и еще полмиллиона за счет возросшего первоначального взноса – то есть в 10,12 миллиона рублей.
"На первый взгляд кажется, что это весьма выгодно - переплата меньше едва ли не на 5 миллионов рублей. Но появляется очень значительный риск. При покупке по околонулевой ставке ваш долг перед банком составит 9,5 миллиона рублей, а реальная стоимость квартиры на рынке переуступок - 9,2-9,3 миллиона. Получается, что если квартиру придется продать, то вырученных денег едва ли хватит на погашение тела кредита. В таком случае квартиру заберут, про 3 миллиона первоначального взноса можно забыть, и еще и останетесь должны банку", – предупредил Сухий.
Также с учетом завышения стоимости квартир, предлагаемых по околонулевым ипотечным ставкам, нет смысла в досрочном погашении кредита. Переплата за объект здесь заложена в цену жилья, а не в тело кредита, добавил он.
Если ипотеку по ставке в 7% годовых можно погасить, например, за 15 лет, то общие затраты на покупку квартиры снизятся до 12 миллионов рублей. Если за десять лет, то до 10,4 миллиона. С ипотекой под 0,1% годовых в этом никакого смысла нет.
После проведения детальных расчетов по переплате около 60% из тех, кто изначально обратился за ипотекой по супернизким ставкам, выбирает их, отметила замруководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова. Остальные же переходят на стандартные программы.
"Хотя многие все же покупаются на такие программы. Если бы продавцы таких "привлекательных предложений" именно так это все и объясняли бы, и покупатель взвешивал бы и осознанно принимал на себя риски такой финансовой схемы – не было бы никаких проблем и вопросов. Но при продаже таких объектов часто задействуется агрессивный маркетинг или просто не дается каких-либо разъяснений сути такой сделки. И покупатель реагирует только на сниженный ежемесячный платеж, не понимая, какие риски и возможные последствия он принимает на себя вместе с этим", – посетовал частный риелтор Евгений Коноплев.
Эффект для рынка
В частности, это приведет к тому, что людям не захочется гасить ипотеку досрочно. Со временем деньги только обесцениваются, и при низкой ставке становится интереснее растянуть срок кредита.
"Если раньше заемщики гасили ипотеку в среднем за 5-7 лет, то при ставке, стремящейся к нулю, переплаты фактически нет и срок может удлиниться до 10-15 лет" – спрогнозировал Костюкевич.
Хотя не исключено, что почти нулевые ставки ипотеки будут на рынке не очень долго, и застройщики начнут постепенно сокращать объемы субсидирования уже к концу текущего года, высказал свое мнение руководитель управления ипотечных продуктов "Инграда" Вячеслав Приймак.
Он не исключает, что в ситуацию вмешаются финансовые регуляторы и введут какие-то ограничения по применению подобных программ.
Так, Счетная палата ранее уже высказала свое мнение о том, что стимулировать спрос на жилье в России надо за счет повышения доходов населения, а не снижения ипотечных ставок.