Цены на жилье в Краснодаре растут, а объемы ввода снижаются

Прошедший год для строительной отрасли Краснодара выдался интересным. Он ознаменовался борьбой с нелегальными застройщиками, сносом самостроев и снижением числа введенных в эксплуатацию «квадратов». 2014-й также обещает быть насыщенным: ожидается возвращение застройщиков из Сочи и высокая конкурентная борьба.

За 2013 год в Краснодаре было сдано в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья. Цифры для кубанской столицы не рекордные – в 2012 году было сдано 1,5 млн кв. м. Причины снижения эксперты объясняют по-разному.

Руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова полагает, что уменьшение объемов ввода на 15% – не критично. «Вероятно, в 2012 году строительные компании вывели на рынок рекордное количество жилья, несколько не рассчитав спрос, и на начало 2013-го остались непроданные объемы, – говорит аналитик. – Торможение ввода – логичная реакция застройщиков в плане коррекции объемов спроса и предложения».

По мнению Марины Чижковой, есть и другие факторы, повлиявшие на итоговые показатели – например, активная борьба с частными застройщиками, которые возводили объекты без разрешения, после чего пытались узаконить их.

За 2013 год в суд поступило 295 исковых заявления о сносе самостроев, 57 из них были удовлетворены.

Эдуард Давыденко, аналитик портала о недвижимости new-krasnodar.ru, называет еще одну причину снижения объемов строительства. По его мнению, это может быть связано с временным оттоком строительных компаний в Сочи. Согласно аналитическим данным портала, в Краснодаре в I квартале 2014 года должны ввести около 295 тыс. кв. м нового жилья, во II – 450 тыс., в III – 181 тыс., в IV – 524 тыс.

В моде – компактность

Львиную долю на первичном рынке краснодарского жилья занимают квартиры. Их, по данным мэрии, в 2013 году было сдано 17,2 тыс. (более 1,07 млн кв. м). Индивидуальных домов построили около 1,5 тыс. (231 тыс. кв. м).

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», к концу года 42,5% от общего объема строящегося многоквартирного жилья приходилось на однокомнатные квартиры. Двухкомнатных строилось 34,5%, трехкомнатных» – 20,6%, а многокомнатных (от четырех комнат) – примерно 2,5%.

Из выставленных на продажу «однушек» больше всего предложений – на квартиры 40-45 кв. м. Почти половина двухкомнатных квартир – площадью 60-70 кв. м. Среди трехкомнатных на продажу было выставлено больше всего 75-90 кв. м (36,3%) и 90-105 кв. м (32,5%).

«Застройщики в своих ЖК стараются учесть максимум пожеланий, имеют планировки на любой вкус и доход. Однако большинство строящегося жилья – это эконом-класс, на который высок спрос», – отмечает генеральный директор ООО «Гауди-риэлт» Андрей Слепов.

По словам Эдуарда Давыденко, в кризисные 2008-2009 годы многие строительные компании прилично ужимали площади квартир, удешевляя их. «Если до кризиса площадь «однушек» в ЖК эконом-класса составляла 39-45 кв. м, то после нижний порог опустился до 32 кв. м и таким остался по сей день. В бизнес-классе тоже отошли от прежних стандартов. Если раньше нормой было строить однокомнатные квартиры по 44-53 кв. м, то сейчас – 44-49 кв. м», – говорит Эдуард Давыденко.

Этот тренд сохранился и сегодня, считает Евгений Панасенко, президент НП «Южная гильдия управляющих и девелоперов»: «В 2013 году компании не распродали все, что ввели в эксплуатацию. Чтобы привлечь покупателей в новые проекты, им приходилось играть с бюджетами – снижать цены за счет корректировки площадей».

Впрочем, совсем скромные метражи – сейчас не в выигрышной ситуации, как считает Марина Чижкова. «Микроформат – те же квартиры-студии – не отличается комфортом, и спрос в таком сегменте не очень высок, – уверена она. – Так, например, в Петербурге этот формат не прижился – ни самые маленькие студии площадью 17,4 кв. м, ни квартиры в таунхаусах на 33 “квадрата”».

Парковкам – больше!

«Большой объем предложения не дает увеличиваться цене, – считает Евгений Панасенко, – но и качество строительства также не повышается. Впрочем, благодаря новым технологиям даже в условиях экономии некоторым застройщикам удается держать уровень».

Покупатели все чаще обращают внимание на инфраструктуру жилых комплексов. И застройщикам приходится следовать предпочтениям клиентов, даже если речь идет о жилом комплексе класса «эконом». По замечанию аналитиков, в Краснодаре иногда бюджетные новостройки имеют больше коммерческих площадей, чем объекты бизнес-класса.

С середины 2013 года вступили в силу новые нормативы градостроительного проектирования. Согласно им, все жилые комплексы должны обеспечиваться парковочными местами. Правда, это касается лишь будущих новостроек. «Дома, строящиеся сейчас, прошли все согласования раньше, поэтому на них действие новых правил не распространяется», – рассказывает Евгений Панасенко.

Долгостроев – меньше!

Из позитивного: в 2013 году было завершено несколько долгостроев. Например, дом «Сириус» в ЖК «Звездный», который строился пять лет вместо заявленных двух. Сдали в эксплуатацию и один из домов ЖК «Валентина» на улице Дзержинского.

«Замороженных» объектов в Краснодаре, по данным Эдуарда Давыденко, остались единицы: «Один из них – 16-этажный дом на улице Карякина, строящийся уже больше десяти лет, готов к отделке и заведению коммуникаций. Еще могу отметить ЖК «Кларисса» на улице Кубанонабережной и второй дом ЖК «Чистые пруды» на улице Селезнева. Эти дома пока брошены».

Цены – вверх или вниз?

За второе полугодие 2013 года средняя цена предложения на первичном рынке краснодарского жилья выросла на 1,1% и составила 42,8 тыс. руб. за кв. м. Таковы данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».

Львиную долю (68,2%) первичного рынка представляли квартиры по цене 35-50 тыс. руб. за «квадрат». На начало 2014 года средние цены в городе составили: 1,9 млн руб. за однокомнатную квартиру, 2,9 млн – за двухкомнатную и 4,2 млн – за трехкомнатную.

«Уход с рынка нелегалов, с одной стороны, оздоравливает отношения “дольщик-застройщик”, снижает риски, а с другой – ослабление конкуренции подстегивает цены. В 2012 году был пик вывода объектов на рынок, поэтому заметного подорожания в течение 2013-го не было. Цены выросли на 3-6% в зависимости от сегмента», – комментирует Марина Чижкова.

По мнению Эдуарда Давыденко, если на краснодарский рынок вернутся застройщики, работавшие в олимпийском Сочи, жилье и в 2014 году не вырастет в цене, так как конкуренция будет приличной.

Однако на ценообразование может повлиять девальвация рубля, которую пророчат финансовые аналитики. «Если доллар будет стоить больше 35 рублей, некоторые материалы подорожают, издержки застройщиков увеличатся. Одни будут максимально экономить, а другие повысят цены на жилье. Второй вариант я считаю тупиковым: он приведет к оттоку потенциальных покупателей, а следовательно, – к замедлению темпов строительства», – рассуждает Эдуард Давыденко.

Марина Чижкова отмечает: пока на рынке Краснодара обширное предложение и высокие темпы застройки цены сильно расти не должны.

«Краснодар сейчас на 22-м месте в России по цене на жилье, при этом по объемам строительства и спроса край находится на третьем месте после Московской области и Петербурга. Получается, что недвижимость у нас в городе сильно недооценена. Во многом виноваты нелегальные застройщики, которые сильно демпинговали, – считает Сергей Калиненко, генеральный директор «Единого call-центра новостроек Краснодара». – Теоретически стоимость жилья и спрос на него должны держать баланс. Поэтому, я думаю, цена на “квадраты” в 2014 году вырастет. На сколько – сложно сказать. Если учесть, что у “черных застройщиков” можно было купить квартиру за 25-32 тыс. руб. за кв. м, то сегодня средний “ценник” стремится к 42 тыс. Есть компании, которые предлагают жилье дешевле, но их все меньше. Почти у всех застройщиков в нынешнем году стоимость предложения подтянется до среднерыночной».

Кроме того, по мнению Сергея Калиненко, на 2014 год можно прогнозировать спад объемов строительства на 10%: «Из-за высокой конкуренции некоторые игроки будут вынуждены уйти с рынка. Покинет его и часть “черных” застройщиков. Значит, перегрева рынка не будет и цены не снизятся».

По словам эксперта, в Краснодаре сегодня появляются проекты, девелоперы которых находят способы сократить издержки на строительство и максимально удешевить квартиры. Купить однокомнатную можно за 700-900 тыс. руб. – легально, со свидетельством. Доступная цена обеспечивается прежде всего за счет недорогой земли – как правило, такие дома проектируются на окраине Краснодара либо даже за его пределами. В строительстве применяются быстровозводимые технологии, а площадь квартир уменьшена до предела. «Я уверен, что 2014 год – именно за таким жильем», – поясняет Сергей Калиненко.

Андрей Слепов добавляет, что рост продаж на рынке жилья в Краснодаре сильно зависит от ипотеки, в том числе военной. «Пока государство субсидирует это направление, будут появляться и новые покупатели, – считает эксперт. – Они интересуются двух-трехкомнатными квартирами, а также коттеджами, таунхаусами». По мнению Андрея Слепова, этот сегмент (коттеджи, таунхаусы, дуплексы) в Краснодаре велик, на него есть и спрос и предложение. По ценам такое жилье составляет конкуренцию трех-четырехкомнатным квартирам. Однако проигрывает по инфраструктуре.

В целом наступивший 2014-й год обещает быть спокойным, если, конечно, не воплотятся в жизнь многочисленные «кризисные страшилки»

Самые активно застраиваемые улицы и микрорайоны Краснодара