Тюмень первенствует и по темпам роста цен, и по объемам ввода жилья
Тюмень одновременно занимает лидирующие позиции в двух федеральных рейтингах: уже много лет кряду - по объемам ввода жилья, а теперь еще и по темпам прироста его стоимости. Казалось бы, такое сочетание противоречит законам экономики: чем больше товара, тем он должен быть дешевле. Однако значимое влияние на рынок недвижимости оказывают еще с десяток факторов, без учета которых невозможно ни понять механизм ценообразования, ни делать какие-либо прогнозы.
Как ожидается, к концу года в регионе на каждого жителя области (при численности населения 1,36 миллиона человек) придется почти целый квадрат введенного жилья. К этой планке удалось приблизиться лишь трем субъектам РФ, а в Тюмени ее давно превзошли. Однако та же Тюмень, по данным аналитиков, вместе с Уфой и Ульяновском первенствует и по темпам роста цен: с января по октябрь квартиры в сибирском городе подорожали на 11,6 процента, тогда как в среднем по стране - на 7,3. Если верны расчеты российской гильдии риелторов, осенью Тюмень вышла на седьмое место по стоимости квадрата.
Очевидно, что при солидных объемах строительства цены подгоняет высокий спрос. Его провоцируют, в частности, щедрые бюджетные вливания в профильные социальные программы. К примеру, в такие, как "Молодая семья": в прошлом году величина субсидий для ее участников составила 1,38 миллиарда рублей, благодаря чему свыше 1800 семей приобрели квартиры. В 2012 году выделено на миллиард рублей больше, а количество заявок на безвозмездные социальные выплаты увеличилось вдвое - приблизительно до десяти тысяч, сообщают в главном управлении строительства Тюменской области. Условия получения субсидии подразумевают приобретение жилища с низким износом либо нового, и это, полагают эксперты, одна из причин того, что на первичном рынке однокомнатные квартиры стремительно дорожали. Кстати, застройщики, судя по сводной информации Тюменьстата, почему-то опасаются резко наращивать ввод "однушек": в последние годы их доля в общем объеме жилищного строительства колеблется в пределах 37-38 процентов, тогда как исходя из структуры спроса следовало бы довести ее до половины.
Другая жилищная целевая программа, с недавних пор серьезно влияющая на конъюнктуру рынка, - предоставление субсидий и суперльготных займов работникам бюджетной сферы. В 2012-м ею воспользовались, по сведениям комитета по экономической политике и природопользованию Тюменской областной Думы, около 900 человек. Не стоит забывать и о сотнях квартир для детей-сирот, инвалидов, ветеранов.
- В прошлом году по совокупности инвестиций казны в строительно-жилищные программы сумма была беспрецедентной - почти восемь миллиардов рублей. Конечно, это подстегнуло цены. Наша задача - сбалансировать возможности рынка, интересы застройщиков и людей, нуждающихся в бюджетной поддержке, - формулирует стратегию властей губернатор Владимир Якушев.
Президент некоммерческого партнерства "Объединение риелторов Тюменской области" Миля Ященко утверждает, что участники госпрограмм заключают уже практически каждую вторую сделку в секторе недвижимости. И минимум каждая четвертая, по данным риелторов, приходится на жителей северных автономных округов, приобретающих квартиры на юге региона для детей-студентов, под будущий переезд, а также в целях капитализации свободных средств. В данном ракурсе Тюмень играет роль столичного города. Ощутив горячий спрос, оживились перекупщики, они вновь решили вкладывать наличность в покупку нового и вторичного жилья, в первую очередь, малоформатного.
- В текущем году людей, которые надеются выгадать на скачке цен, заметно прибавилось. Скупать квартиры под перепродажу они решаются только тогда, когда уверены, что жилищный барыш превысит ставки по банковским вкладам. А он, увы, превысит, - говорит аналитик консалтинговой компании Анатолий Комлев.
Между тем идут в банк за кредитом (с запросом от полумиллиона рублей) не менее трети реально нуждающихся в квартире. Отказывают им нечасто: платежеспособность тюменцев достаточно высока. По объему выданных ипотечных средств регион в первой пятерке в РФ.
По состоянию на 1 декабря 2012 года в области введено в эксплуатацию 1,229 миллиона квадратных метров, из них ориентировочно треть приходится на индивидуальное жилищное строительство. (Надо учитывать, что средняя площадь квартир - 59 квадратов - почти вдвое меньше площади дома из категории ИЖС, а с трехэтажными особняками, каких тоже немало, она просто не сопоставима.) Так или иначе, но по итогам года цифра еще вырастет. Так сколько же надо строить, чтобы при существующей ситуации на рынке и нынешнем уровне господдержки притормозить рост цен хотя бы на планке в 3-4 процента? Пару месяцев назад аналитики рынка недвижимости озвучили фантастическую цифру - 2-2,5 миллиона квадратов в год. В ответ менеджеры строительных компаний недоуменно пожали плечами.