Жилищная кооперация может стать одним из способов решения «квартирного вопроса» в России
Автор: Роман Василенко,
президент Международной бизнес-академии IBA д. э. н.
Эксперты предсказывают, что одним из последствий грядущей реформы долевого строительства станет заметный рост цен на жилье. На фоне сокращения реальных доходов граждан это приведет к падению спроса и сокращению числа новых объектов, начинаемых застройщиками. Тот аргумент, что спрос можно поддерживать за счет расширения ипотечного кредитования, вызывает серьезные сомнения. До лета 2018 года ипотечные ставки снижались в течение полутора-двух лет, но затем вновь начали расти. Но даже на минимальном уровне они составляли 8-9% годовых — очень много. Большинство россиян едва рассчитывают на то, что их реальные доходы вырастут на 8-9%. Но дело даже не в стоимости ипотеки. 70% семей просто не могут себе позволить ипотечный кредит. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже не обращаются в банки: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, доходы ниже требуемых банком, нет постоянной прописки и т. д. А из тех, кто обращается, 50% получают отказ: это статистика Сбербанка — банка с наиболее масштабной ипотечной программой. По данным Счетной палаты РФ, более четверти средств, выделяемых из бюджета для жилищного субсидирования молодых семей, оказываются невостребованными, так как семьи не проходят по банковским ограничениям. Все это заставляет поставить вопрос о поиске новых, «неипотечных» механизмов финансирования жилищного строительства.
Забытый советский опыт
В СССР существовал такой способ обеспечения граждан жильем, как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Формально это были негосударственные организации, но в реальности они действовали под контролем государства, которое субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по льготным ценам, предоставлялись дешевые ссуды.
С началом рыночных преобразований жилищная кооперация как массовое явление погибла. Кооперативы не получили той законодательной и политической поддержки, которую получили ипотечные банки. Тем не менее, на основе действующего в России законодательства кооперативы можно создавать, сегодня их насчитывается в стране несколько сотен. Это либо кооперативы с участием государства (такие есть в некоторых субъектах федерации), либо кооперативы без госфинансирования. Последние, как правило, являются межрегиональными, поскольку в рамках одного региона сегодня довольно трудно собрать пул пайщиков, достаточный для быстрого строительства или покупки квартир.
По сути, жилищные кооперативы — это кассы взаимопомощи. Они покупают жилье в рассрочку, а не в кредит. Допустим, в кооперативе объединились 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом продолжая ежегодно вносить в общий котел необходимую сумму.
Кооперативы, учрежденные региональными администрациями, как правило, помогают приобрести индивидуальные жилые дома. В таких кооперативах состоят, прежде всего, бюджетники. Такие кооперативы получают значительное финансирование со стороны субъектов федерации. Члены вносят паевые взносы и получают от кооператива целевые заемные средства под 1-2%. Объем займа не может превышать двух объемов внесенных средств.
Модель кооператива без госфинансирования обычно выглядит так: пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — больше четверти, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком (предварительно проверяя объект недвижимости). Пайщик рассчитывается с кооперативом в определенный срок, как правило, в течение 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме.
Альтернатива ипотеке
Ключевых отличий кооперативного финансирования покупки жилья от ипотечного четыре. Во-первых, кооперативная квартира обходится дешевле ипотечной, так как кооперативы не используют заемных средств. В соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ, потребительский кооператив признается некоммерческой корпоративной организацией. Жилищный кооператив направляет паевые взносы членов исключительно на приобретение жилья для своих членов и не ставит перед собой в качестве цели получение прибыли (процентов).
Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату средств. Это имеет большое значение, так как значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов. Пайщику в случае его временной неплатежеспособности кооператив может предоставить каникулы. В случае с ипотечным кредитом нарушение графика ведет, как известно, к жестким санкциям, вплоть до изъятия залога — квартиры.
В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно скорее, ведь возврат средств — это возможность быстрее накопить средства на покупку жилья другому пайщику кооператива и быстрее начать получать от него возвратные взносы. Поэтому нет никаких препятствий для досрочного возврата средств.
В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Во многих случаях объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив, как правило, освобожден от уплаты налога на имущество. Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной квартире. Пайщик получает квартиру во временное пользование и владение бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не учитывается в составе основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.
На кооперативную квартиру не может быть обращено взыскание при наступлении неплатежеспособности гражданина. В этом случае человек может просто выйти из кооператива и получить обратно вложенные средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует потерю паевых средств.
Сторонники ипотеки говорят, что в ипотечной системе, в отличие от кооперативной, гражданин получает квартиру в собственность. Однако это — не бесспорное преимущество, ведь собственность находится под обременением (залогом), то есть владение фактически является пользованием.
На наш взгляд, масштабному развитию жилищной кооперации мешает отсутствие четкого правового статуса и лояльного отношения к ней со стороны государства как к реально работающему механизму решения жилищной проблемы. Сегодня в Государственной Думе разрабатывается проект закона о развитии жилищной кооперации на территории Российской Федерации. Кооперативы должны иметь четкий правовой статус, это повысит степень доверия к ним со стороны граждан. Кроме того, кооперативы получат право на привлечение в качестве первоначальных паевых взносов материнского капитала.
С появлением такого закона у россиян появится еще один способ решения жилищной проблемы без привлечения дорогого кредитования.
Справочно:
Жилищная кооперация хорошо развита и широко используется в Германии. За годы, прошедшие после Второй мировой войны, в ФРГ за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кооперативами, было построено около 13 млн домовладений. Кооперативы в Германии работают при финансовой поддержке государства в виде премий, размер которых изначально составлял 25-35% от ежегодного депозита и постепенно снижался. Немецкая модель весьма популярна в Восточной Европе.