Анастасия Бойко: Ипотечные агенты возвращаются на долговой рынок
«2 декабря состоялось размещение второго выпуска ипотечных ценных бумаг Московского Кредитного Банка. Ипотечный агент МКБ 2 обладает достаточно высоким уровнем первоначальной кредитной поддержки 28,5%, сложившейся за счет 19% субординированного кредита, 5% резервного фонда и excess spread 4,5%. О высоком качестве портфеля также свидетельствует комфортный уровень залогового обеспечения LTV 51,3%. Резервным сервисером в сделке выступает АИЖК. Выпуску присвоен рейтинг Baa3 международного рейтингового агентства Moody’s. Первый выпуск ипотечных ценных бумаг МКБ характеризуется высоким уровнем досрочных погашений и медленным темпом выхода в дефолт. Так, за весь срок жизни пула средний CPR составил 14,3%, а средний показатель CDR – 1,1%.
В данной сделке мы ожидаем CPR 9%. По нашим прогнозам, расчетная дюрация составит 2,6 года при покупке облигации по номиналу. При купоне 10,15% премия к ОФЗ составит 170 б.п. В 2015 году рынок ипотеки испытывал серьезные затруднения, так как темпы досрочных погашений CPR достигали своих минимумов, а темпы выходов в дефолт CDR, напротив, росли. За прошедший год дюрация многих ипотечных агентов заметно сократилась, что было вызвано как «выгоранием» пулов за счет дефолтов, так и увеличивающимися темпами досрочного погашения. Однако, судя по последним отчетным периодам, ситуация выглядит уже не так негативно. Происходит выравнивание кривой CDR, и резкие скачки встречаются все реже, тогда как кривая досрочных погашений, напротив, имеет устойчивый восходящий тренд.
Следует отметить, что для большинства ипотечных агентов нынешние темпы CPR превышают прошлогодние значения или, как минимум, приближаются к ним. Это может являться показателем того, что заемщики адаптировались к кризисной ситуации и поток платежей по досрочному погашению сменил тренд с падающего на растущий. Темпы CDR же, напротив, демонстрируют тренд на замедление, что особенно наблюдается у зрелых ипотечных агентов, при том что у молодых еще встречаются «выбросы» повышенных значений. На сегодняшний момент средний показатель CPR составляет 10,9% (от 6,6% до 14,9%), в то время как год назад эта величина равнялась 9,5% (от 3,6% до 13,2%). Темпы выхода в дефолт составляют 2,5% и 3,2% соответственно. Таким образом, мы видим расширение спрэдов между темпом досрочного погашения и темпом выхода кредитов в дефолт», – сообщила аналитик отдела рыночных рисков АО «УК ТФГ» Анастасия Бойко.