Ставка на ДДУ: какие изменения готовятся на рынке ипотеки в России
В скором времени в России могут разрешить использовать договоры долевого участия (ДДУ) в качестве обеспечения по облигациям. Как это нововведение отразится на рынке ипотеки и стоимости кредитов, рассказал доцент кафедры «Финансовые рынки» РЭУ им. Плеханова Лазарь Бадалов.
Ипотечный кредит и ДДУ
Над законопроектом, по которому банки смогут принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по ДДУ в строительстве, сейчас работают в Правительстве, Центробанке и Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
«Банки действительно выдают ипотечные кредиты на этапе долевого строительства, когда еще сделка не оформлена, как такового имущества нет, но кредит уже можно получить. Для того, чтобы оформить сделку до конца и приравнять займ к жилищному ипотечному кредиту, банк должен, например, получить закладную в залог. Но закладная принимается уже по готовому жилью, по оформленной сделке, а здесь еще долевое строительство – этап, который не предполагает наличия недвижимости в собственности.
Сейчас же банки кредитуют клиентов таким образом, и подразумевая выданный займ как будущий ипотечный кредит. Впоследствии заемщик оформит квартиру себе в собственность, и уже будет использовать недвижимость в качестве закладной. В то же время нередко возникают случаи, когда застройщик затягивает сроки строительства, а заемщик длительное время погашает ипотечный кредит без предмета ипотеки. Возникает правовая коллизия, когда де-факто у вас ипотечный кредит, а де-юро - потребительский кредит под гарантию договора долевого строительства»,- объясняет ФБА «Экономика сегодня» Лазарь Бадалов.
Правовой казус
По идее готовящийся законопроект должен этот казус устранить, чтобы банки приравняли ДДУ к тем документам, с помощью которых можно завершить оформление сделки жилищного ипотечного кредитования. В то же время представитель группы ВТБ в разговоре с «Ведомостями» предположил, что законопроект снизит процентный риск ипотечных банков, а значит и ставку ипотеки, если количество покупателей ипотечных ценных бумаг увеличится. Кроме того, банки смогут более оперативно рефинансировать кредиты, высвобождая ресурсы и увеличивая выдачу ипотеки.
Но Бадалов не уверен во влиянии законопроекта на снижение ставки. По его словам, риски для кредитора и заемщика хотя и должны снизиться, но сам документ направлен скорее на решение юридических вопросов. К экономической составляющей он относится в меньшей степени.
«С одной стороны все понимают, что банка в случае с ДДУ выдают ипотечный кредит, но считать его ипотечным по законодательству не получается, потому что ипотека распространяется только на недвижимость, а ДДУ - это еще не недвижимость. В случае обращения заемщика в суд, сразу может возникнуть вопрос об отсутствии предмета ипотеки», - обращает наше внимание эксперт.
С другой стороны в следующие три года вопрос ДДУ и вовсе потеряет свою актуальность. Чуть ранее президент РФ Владимир Путин для решения проблемы обманутых дольщиков поручил поэтапно отказаться от долевого строительства. Как предполагают эксперты, отказ от ДДУ может серьезно повлиять на стоимость недвижимости в России.