Фридом Финанс: Риски ипотечного сектора переходят с балансов ДОМ.РФ на широкую экономику

Автор: Александр Осин,
аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК "Фридом Финанс"

Рынок ипотечных бумаг сможет помериться силами с корпоративными бондами после того, как Банк России разрешил уравнять их в торговых портфелях банков, говорит ДОМ.РФ, который теперь обсуждает с регулятором смягчение нормативов.

АКТУАЛЬНЫЕ НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В ТЕЛЕГРАМ-КАНАЛЕ РУСИПОТЕКИ

Действия Банка России и ДОМ.РФ по смягчению нормативов для ипотечных облигаций, очевидно, будут перемещать риски ипотечного сектора с балансов ДОМ.РФ и банков на широкую экономику. Они усилятся при сохранении высоких темпов роста ипотечного кредитования в условиях замедления ВВП. Между тем рублевые цены на жилье практически не растут более 10 лет, а долларовые упали в два раза по сравнению с 2013 годом и не восстановились, в отличие, к примеру, от долларового индекса РТС. Таким образом, ситуация данном бизнесе сложная и характеризуется избытком предложения при спаде спроса.

Косвенно проблемы в девелоперском бизнесе подтверждает статистика закредитованности смежных секторов заимствований. Доля просрочки по кредитам физлиц составляет 5%, что примерно на 1% больше, чем перед кризисами 2008-го и 2015 года. Доля просрочки по кредитам нефинансовым предприятиям равняется 8%, и это 15-летний максимум.

Достаточность капитала российской банковской системы в мае составляла 12,2%, примерно столько же, сколько перед кризисом 2008 года, и на 1,3% меньше, чем в январе 2014-го. Банки видят реагируют на эту проблему низкими для долгосрочной российской статистики темпами увеличения объемов кредитования. Кредитования физлиц и предприятий с 2017-го по 2019 год замедлились до 14% и всего 1% год к году. Рынок ипотеки рос несколько более высокими темпами, однако статистика за 2008–2010 гг. и 2013–2016 гг. указывает, что  при ускорении инфляции рост этот резко замедляется.

Учитывая, что рыночные ставки и уровень инфляции уже значительно отклонились от справедливых уровней долгосрочной инфляции, составляющих порядка 12%, дальнейшее снижение ставок и потенциал роста объема ипотеки выглядят ограниченными. Стагнация цен на недвижимость свидетельствует о наличии на рынке доминирующих ожиданий значительного нового ускорения инфляции в перспективе ближайших лет.

Ипотечный портфель банков на 1 июня текущего года составлял около 6,9 трлн руб. Это более 7% от суммарных активов банковского сектора. Действия, направленные на усиление ипотечных рисков, приведут к повышению стоимости этих кредитов, что ослабит позитивный эффект от возможного смягчения кредитной политики Банка России. Также это будет способствовать дельнейшему росту реальных ставок рынка межбанковскго кредитования, которые уже находятся на 15-летних максимумах. Эта ситуация продолжит тормозить инвестиционный рост.

Прежде чем принимать сугубо технические меры по развитию рынка ипотечных облигаций, необходимо снизить фундаментальные риски банковской системы и экономики в целом. Для этого нужно провести докапитализацию банков, ремонетизацию экономики, сократить налоговую нагрузку (прежде всего НДС), смягчить условия ее администрирования, отменить повышение пенсионного возраста, усилить регулирование валютного рынка, реформировать систему стабфондов. То есть политика регуляторов должна быть изменена кардинально, но сигналов к тому, что это будет сделано, на сегодня нет. В этой связи при спаде внешнего спроса экономика РФ и рынок ипотеки останутся подвержены значительным шокам, которые усилятся вследствие проводимых сейчас Банком России реформ.