Почему не востребованы ипотечные ценные бумаги?
Массовый выпуск банками ипотечных бумаг мог бы решить ряд проблем. Однако, похоже, этот ресурс еще долго будет оставаться маловостребованным.
Хода нет, ходи с бубей
Наблюдавшееся с прошлого года до нынешней весны поступательное снижение ключевой ставки ЦБ вело к дополнительному накоплению рисков в отечественной и без того шаткой банковской системе.
Как пояснял в одном из своих выступлений руководитель управления секьюритизации «ВТБ Капитал» Андрей Сучков, во-первых, многие годы модели банковского функционирования ориентировались на высокие ставки и высокую инфляцию. Теперь необходимо, набивая шишки, переучиваться. Во-вторых, и гораздо важнее, низкие ставки ведут к сужению банковской маржи. А значит, если случится даже краткосрочный скачек инфляции, ранее выданные ипотечные кредиты окажутся убыточными. Подобное, например, уже происходило в конце 2014 года, когда несколько месяцев обслуживаемые ипотечные кредиты имели средневзвешенные ставки гораздо ниже ключевой.
«Все мы помним скачок ставок конца 2014 года. А такие скачки и раньше случались, и я уверен, что случатся еще не раз, – подчеркнул председатель правления Банка Жилищного Финансирования Руслан Исеев. – И в условиях наблюдаемого сегодня снижения процентной маржи последствия могут быть неприятными».
Угрозу понимают и в Банке России. Правда, по-своему.
«Последние несколько лет финансовые институты жили в условиях снижающихся процентных ставок, – рассуждает глава ЦБ Эльвира Набиуллина. – Важно, чтобы изменение тенденции не застало сектор врасплох, не привело к чрезмерным процентным рискам».
По ее словам, пора задуматься, как будет устроено ценообразование на финансовые инструменты в условиях, когда движение ставок перестает быть однонаправленным.
Соответственно, регулятор и институты развития ратуют за развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) не потому, что им хочется «поиграть в облигации», а чтобы обеспечить ипотечному рынку некую подушку безопасности: переложить риски на инвесторов. Конечно, не бесплатно.
Кроме того, обратил внимание руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко, в майском указе президента «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» задача рынка секьюритизации ипотеки переквалифицирована с «для обеспечения развития ипотечного кредитования» на «для совершенствования механизмов финансирования жилищного строительства». Иначе говоря, секьюритизации ипотеки отводится определенная роль при грядущей ломке долевого строительства.
«Удорожание жилья во многом будет сглажено ограничением платежеспособного спроса и увеличением объемов секьютиризации ипотечных ценных бумаг», – обещает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
А это предполагает дальнейшую поддержку развития рынка ИЦБ из самых высоких кабинетов.
Под игрока – с семака
Впрочем, поддержка предоставлялась и прежде: лет десять подряд ныне переименованное в ДОМ.РФ Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) торжественно обещало, что «в следующем году рынок пойдет в рост буквально в геометрической прогрессии…». Но результаты оставляли желать лучшего. Так, в минувшем году объем выданных жилых кредитов составил 2 трлн рублей, тогда как секьюритизация затронула лишь ипотеку на сумму 124 млрд рублей. Из порядка 40 более-менее активно работающих на ипотечном рынке страны организаций к секьюритизации прибегли лишь Банк «Возрождение», Сбербанк, Банк Жилфинанс, Транскапиталбанк, Банк ВТБ, Райффайзенбанк и ДельтаКредит.
«Вопреки ожиданиям участников рынка 2017 год не сформировал каких-либо явных тенденций развития российского рынка секьюритизации сделок», – подытожил директор департамента структурных продуктов Sberbank CIB Павел Васильев.
По его словам, даже растущее число сделок с привлечением программы «Фабрики ИЦБ» АИЖК трудно зачислить в разряд успехов. В подавляющем большинстве выпуски скупались самим оригинатором, и пока эти облигации на рынок не выводились.
Вряд ли следует ожидать прорыва на данном финансовом фронте и в нынешнем году. Население постепенно отходит от сберегательной модели потребления, а индекс потребительской уверенности растет. И это не может не сказаться на ипотечном рынке.
Согласно прогнозу аналитиков ДОМ.РФ, по итогам 2018 года объемы выдачи ипотеки в стране продолжат рост и увеличатся до уровня 2,8 трлн рублей.
«За 4 месяца 2018 года 15 крупнейших ипотечных кредиторов выдали ипотечных кредитов на 827 млрд рублей, – уточняют эксперты Института развития. – Это на 85% больше, чем объем выдачи ипотеки за 4 месяца 2017 года».
Но, несмотря на рост, крупные банки не испытывают дефицита ликвидности. А по сравнению с началом 2017 года фондирование заметно подешевело. Тактическая целесообразность секьритизации в ее роли поставщика ликвидности снизилась соразмерно. В то же время забюрократизированность выпуска ИЦБ приводит к тому, что часть потенциальных оригинаторов (то есть структур, способных инициировать выпуск) просто «опускает руки». Тем более что для продажи пула займов их перевод в формат облигаций не обязателен.
«На данный момент банк «ДельтаКредит» рассматривает все варианты фондирования, эффективные как для банка, так и для группы Societe Generale в России. Мы оцениваем их с точки зрения управления активами и пассивами и ценообразования, – поясняет заместитель председателя правления, финансовый директор банка «ДельтаКредит» Елена Кудлик. – Если поймем, что секьюритизация (балансовая или внебалансовая) интересна и нам, и инвесторам со всех точек зрения, то проведем сделку такого формата».
Но пока «ДельтаКредит» очередную сделку не анонсирует. Более того, с осени прошлого года на ипотечном рынке обозначился мощный тренд на рефинансирование кредитов. Из-за падения ипотечных ставок граждане стали требовать, чтобы банки пересмотрели условия договора и снизили прописанный там размер ставки до среднеснизившегося. Если же кредитор отказывает, клиента перекупают другие банки. В таких условиях формировать пулы закладных стало затруднительней.
«Массовое рефинансирование происходит первый раз в истории российской ипотеки, и это стало основным драйвером вымывания пулов», – отметил заместитель генерального директора УК «Трансфингрупп» Равиль Юсипов.
При этом, даже несмотря на то, что снижение ипотечных ставок притормозилось, вал рефинансирования не останавливается и сегодня занимает 10-15% в общем потоке заявок. Проще говоря, 2018 год для секьюритизации тоже потерян.
Пасуем на двух тузах
Все участники узкого рынка секьюритизации всегда готовы сказать пару нелестных слов о низкой компетенции руководителей управляющих компаний. Дескать, те ленятся осваивать новое для себя направление и спокойно обходятся работой с обычными облигациями и акциями. В общем, процесс распространения «финансовой грамотности» в профессиональной брокерской среде может оказаться еще более долгим, чем в среде рядовых россиян – еще года три у секьюритизации мало шансов обрести достойную популярность.
Между тем сегодня доходность ИЦБ, как подсчитали в ДОМ.РФ, составляет немногим выше 8% годовых, что привлекательней как ставок по депозитам, так и ставок по пятилетним ОФЗ. И это значит: ИЦБ вполне могли бы найти покупателей в лице населения. Но тут другая проблема. Имея слабые возможности займов на внешних рынках, государство само не прочь взять в долг все накопления своих граждан. И конкуренты в этой перспективе государству не нужны. Таким образом, в конце 2018 года мы услышим привычные заверения, дескать «вот ужо в 2019 году-то рынок ИЦБ обязательно себя проявит». А мина инфляционного скачка под ипотечным рынком сохранится.