Найдут ли ипотечные облигации спрос на рынке
"Дом.РФ" и ВТБ намерены выпустить ипотечные облигации до 500 миллиардов рублей в период 2019–2021 годов. Выпуск будет осуществляться в рамках дочерней структуры "Дом.РФ" – "Фабрики ипотечных ценных бумаг" ("Фабрика ИЦБ"), появившейся в 2016 году как механизм рефинансирования ипотечного кредитования через выпуск однотраншевых ИЦБ с гарантией "Дом.РФ". Механизм подразумевает процедуру быстрой "упаковки" ипотечных кредитов, выданных одним или несколькими кредиторами, в ценные бумаги.
В настоящее время "Фабрика ИЦБ" осуществляет секъюритизацию (финансирование определенных активов при помощи выпуска ценных бумаг) ипотечных портфелей крупнейших игроков банковского рынка. По мнению главы ВТБ Андрея Костина, развитие рынка ипотечной секьюритизации в России позволит повысить доступность жилья для населения.
Хотя ипотечные облигации не самый доходный инструмент, в условиях внешней неопределенности и угрозы санкций они смогли бы заинтересовать инвесторов, тем более, что поручительство со стороны госструктур гарантирует их надежность, говорят опрошенные агентством "Прайм" аналитики. Однако в случае роста подобных инструментов с государственными гарантиями, возрастает нагрузка на бюджет. Помимо этого, не исключено увеличение ипотечных ставок вплоть до 11%. На этом фоне встает вопрос о безопасности финансового рынка, который при неблагоприятном развитии может оказаться под угрозой.
Кому нужны ИЦБ
В 2018 году банки каждый месяц выдавали ипотечных кредитов на 200-250 миллиардов рублей, а общий объем выдачи уже к началу октября превысил два триллиона рублей (столько же, сколько за весь 2017 год), напоминает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Поскольку эмиссия ипотечных облигаций на 500 миллиардов рублей будет проходить три года, едва ли можно ожидать масштабного влияния на рынок, считает она. Более того, речь идет о меморандуме, отмечает эксперт. Если ситуация в экономике будет развиваться по неблагоприятному сценарию, объем выпуска может быть пересмотрен.
В то же время участники рынка готовятся к ужесточению санкций. "Одной из составляющих, наверняка, станет жесткое ограничение доступа к международным рынкам капитала, поэтому банки уже сейчас ищут альтернативные источники ликвидности для своей деятельности. Для рынка ипотеки таким источником могут стать ипотечные облигации", — объясняет Литинецкая, добавляя, что создание полнокровного рынка ИЦБ может помочь смягчить последствия удорожания кредитов, которое ожидается в обозримом будущем.
Также ипотечные облигации, как правило, пользуются спросом у институциональных инвесторов, так как ИЦБ – это один из самых надежных, но далеко не самый доходный инструмент. В то же время механизм вряд ли заинтересует россиян, так как малоизвестен широким слоям населения.
По мнению главного аналитика "БКС Премьер" Антона Покатовича, данный выпуск может стать достойной альтернативой некоторым выпускам ОФЗ. По его словам, поручительство со стороны "Дом.РФ" позволяет оценивать кредитные риски данных бумаг на уровне, близком к суверенному долгу РФ. Из-за сохраняющегося набора внешних и внутренних факторов риска в двухлетней перспективе на рынке ОФЗ может сохраниться повышенная волатильность. При размещении коротких и средних ипотечных выпусков с премией к государственному бенчмарку в размере 40-70 б.п. такие облигации вполне могут вызывать адекватный спрос у инвесторов, полагает он.
Риски для финансов
В случае значительного увеличения объемов подобных инструментов с переносом риска на государственный бюджет, более остро встает вопрос об обеспечении безопасности финансового рынка, предупреждает руководитель группы рейтингов структурированных финансовых инструментов АКРА Игорь Зелезецкий. По его словам, использование государственных и квази-государственных гарантий в подобных инструментах снижает заинтересованность участников рынка в детальном анализе риска.
Модель бестраншевых агентских ипотечных бумаг, на которую перешел "Дом.РФ", идентична модели Single Security, используемой в США агентствами FreddieMac и FannieMae, напоминает эксперт. "Применение данной модели привело к необходимости потратить 187,5 миллиарда долларов на спасение Fannie и Freddie и во многом рассматривается как один из ключевых элементов приведший к кризису некачественной ипотеки в США", — отмечает он.
В целом, по его словам, выпуск ипотечных облигаций не является более качественной формой секьюритизации, чем многотраншевая секьюритизация, используемая во всем мире и не требующая государственных гарантий.
Судьба ипотеки
Так как масштабы рынка ИЦБ еще крайне ограниченны, а инструмент не применяется российскими банками так широко, как в развитых странах, ожидать ипотечного пузыря в РФ не стоит, полагает Литинецкая.
"Сейчас очевидно, что ипотечный бум постепенно сойдет на нет", — говорит она, уточняя, что в российской экономике пока нет здоровых предпосылок для роста ипотеки.
Стоимость банковского фондирования продолжает расти, что уже сейчас отражается в повышении ипотечных ставок в крупнейших банках, отмечает Покатович. Их рост может продолжаться, а возможное на декабрьском заседании повышение ключевой ставки будет лишь усиливать данную тенденцию. Если ЦБ повысит ставку в декабре до 7,75%, ипотечные ставки могут продолжить рост вплоть 10-11% даже при сохранении ключевой ставки на уровне 7,5% в перспективе третьего квартала 2019 года, не исключает Покатович.
В это связи выпуск ипотечных облигаций может стать одним из инструментов сдерживания роста ипотечных ставок, уверен эксперт. Рост ипотечного кредитования в следующем году может составить 10-15% за год, однако качество ипотечного кредитного портфеля вряд ли будет демонстрировать существенные предпосылки к ухудшению, считает он.