Карта перемен: какими будут ипотечные ценные бумаги в РФ

Минфин России совместно с Банком России и АО «ДОМ.РФ» разработал дорожную карту по развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) и повышение их инвестиционной привлекательности необходимо, в том числе для снижения ставки по ипотечным кредитам до 7,9%. Ожидается, что к 2024 году это позволит привлечь на рынок недвижимости до 7 трлн рублей.

План действий

Дорожная карта по развитию рынка ипотечных бумаг была создана в рамках исполнения указа президента РФ Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», а также в соответствии с решением президиума Совета при президенте по стратегическому развитию и национальным проектам. Согласно указу, ежегодно необходимо улучшать жилищные условия не менее чем для 5 млн семей россиян. И одним из инструментов для достижения этой цели является развитие ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг.

Заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов считает, что реализация дорожной карты ИЦБ позволит снизить ставки по ипотеке примерно на 1,5%. «Это несомненно позволит повысить доступность жилья для людей, поскольку порядка 50% сделок с недвижимостью на рынке происходит с использованием ипотечных кредитов», — уверен эксперт.

«Создается новый рынок, а дорожная карта – это свод правил, который позволит это сделать. На этом рынке появится новый класс активов с помощью ДОМ.РФ. Рынок будет более ликвидным, более удобным, снизятся нормативы на капитал, банки смогут брать больший левередж, лучше проходить стресс-тесты по этой дорожной карте, улучшится норматив на одного заемщика, и благодаря этому они смогут передавать процентный риск и хеджировать процентный риск своих балансов», — полагает старший вице-президент Райффайзенбанка Илья Жила.

По словам эксперта, в результате они получат возможность размещать больше облигаций, а это положительно повлияет и на конечную ставку по ипотеке, и на существование этого конкурентоспособного нового рынка.

«Ликвидность рынка ИЦБ может кардинально возрасти за счет появления возможности размещения свободных денежных средств госкомпаний и пенсионных накоплений в ИЦБ. Принимая во внимание наивысшее кредитное качество, ИЦБ может составить серьезную конкуренцию государственным облигациям», — говорит управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ Андрей Бархота.

Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций является важным шагом по исполнению указа президента и достижению целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда». Реализация дорожной карты позволит вовлечь широкий круг инвесторов, в том числе и государственных, что обеспечит поступление денежных ресурсов в реальный сектор — рынок недвижимости.

Ликвидный рынок ИЦБ поможет банкам кратно нарастить объем выдачи ипотеки благодаря возможности быстро и эффективно снять со своего баланса кредитный и процентный риск по выдаваемым кредитам.

«Механизм ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) дает банкам-кредиторам возможность привлекать относительно недорогое фондирование, перераспределять риски, характерные для долгосрочного кредитования, снижать нагрузку на капитал. Все это в комплексе должно содействовать увеличению объемов кредитования, снижению ставки и, как результат, повышать доступность жилищных кредитов для граждан. Безусловно, для этого необходим достаточно емкий и ликвидный рынок ИЦБ», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» руководитель управления секьюритизации «ВТБ Капитала» Андрей Сучков.

По мнению Сучкова, задача, которую решает «дорожная карта» развития ИЦБ – это формирование благоприятной, стимулирующей нормативной среды для развития рынка ИЦБ с поручительством ДОМ.РФ, а также снятие существующих ограничений на пути его роста и расширение инвесторской базы.

В частности, в ходе съезда Ассоциации банков России в конце мая замминистра финансов Алексей Моисеев говорил, что рассчитывает сделать ипотечные ценные бумаги удобными для покупки не только российскими, но и иностранными инвесторами. В министерстве рассчитывают, что это привлечет на рынок недвижимости значительные капиталы.

Ипотека для всех

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) и повышение их инвестиционной привлекательности необходимо, в том числе для снижения ставки по ипотечным кредитам до 7,9%. Ожидается, что реализация дорожной карты позволит дополнительно привлечь на этот рынок до 7 трлн рублей в 2019 – 2024 году. Это будет способствовать росту конкуренции на рынке и снижению ставок по ипотеке около 1-1,5% годовых, полагают эксперты.

Возможно, некоторое снижение ставок по ипотеке произойдет уже в ближайшее время – таков прогноз управляющего по стратегическому маркетингу ПСБ Андрея Бархоты.

«Дополнительное снижение на 0,2 - 0,5 п.п. мы можем увидеть по тем программам ипотечного кредитования, где ранее ставки снижались не так быстро, кроме этого не исключены сезонные акции, перерастающие уже по традиции в новые постоянные условия банков», — отметил он в беседе с «Газетой.Ru».

Дорожная карта предусматривает 14 мероприятий. В частности, возможность инвестировать в такие облигации средства пенсионных накоплений, которыми управляет государственная управляющая компания, либо временно свободные средства госкорпораций и государственных компаний. В документе также предусмотрены меры по совершенствованию биржевой инфраструктуры рынка и созданию доступных инструментов оценки ипотечных облигаций.

Ликвидный вторичный рынок ипотечных облигаций обеспечит банки надежным долгосрочным источником фондирования. Это относится не только к крупным банкам, но и к средним региональным банкам, которые смогут на равных конкурировать с лидерами рынка. Участвовать могут любые ипотечные кредиторы. Аналогичного мнения придерживается и Илья Жила.

«Для повышения ликвидности рынка ИЦБ необходима определенная прозрачность, плюс важен правильный формат, отмечает эксперт. По его мнению, через однотраншевые облигации ДОМ.РФ как раз будет создан класс активов, которые будут более понятны, доступны и гарантированы самим государством.

Важно отметить удачно подобранный момент для реализации дорожной карты по развитию рынка ИЦБ, подчеркивает эксперт. Ключевая ставка ЦБ достигла достаточно низкого уровня, и потенциал ее дальнейшего снижения в условиях сохранения относительной макроэкономической стабильности понятен с точки зрения ожиданий участников рынка. «В этих условиях мы имеем возможность увидеть не инвертированную кривую доходности (будущие деньги дороже текущих), что повысит актуальность использования ИЦБ для финансирования ипотечного кредитования, в сравнении с клиентскими депозитами», — уверен эксперт.

Преимуществом таких облигаций является двойной уровень обеспечения: за счет реального актива - входящей в ипотечное покрытие недвижимости и за счет поручительства ДОМ.РФ, которое на 100% принадлежит государству, и обладает наивысшим уровнем кредитоспособности по национальной шкале и на уровне финансовых обязательств правительства РФ по международной шкале. Особенностью ИЦБ является стандартизация выпусков с единым эмитентом и поручителем на базе инфраструктурной платформы АО «ДОМ.РФ».

«ДОМ.РФ играет ключевую роль в развитии рынка ИЦБ. Наиболее важная его функция - гарантия кредитного риска, требующая поддержания необходимого запаса по достаточности капитала», — согласен Андрей Бархота.

Минфин России рассчитывает, что механизмом воспользуются средние региональные банки и это значительно повысит конкуренцию на рынке ипотечного кредитования. Развитие класса ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ позволит создать эффективный рыночный механизм перераспределения ресурсов в реальный сектор экономики.