Николай Минашин: Нового пузыря на рынке ИЦБ не будет
На ипотеке могут заработать не только банки, выдающие кредиты на жилье, но и частные инвесторы, которые ищут альтернативные инструменты в условиях снижения процентных ставок. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на уровне государства занимается развитием рынка ипотечных ценных бумаг и пытается сделать его доступным для российских граждан.
Об уже проделанной работе в данном направлении и планах на будущее FO рассказал заместитель директора по взаимодействию с инвесторами АИЖК Николай Минашин.
- Расскажите о работе над финансовыми инструментами для частных инвесторов в сфере ипотечного кредитования (ипотечных облигациях, ЗПИФН и т.п.)?
АИЖК выводит на рынок финансовые инструменты, предназначенные для широкого круга инвесторов, в том числе частных: это ипотечные ценные бумаги и паи закрытого ПИФа недвижимости, инвестирующего в арендное жилье.
Однотраншевые ипотечные облигации с поручительством АИЖК, эмитентом которых выступает дочерняя компания АИЖК ООО «ИА Фабрика ИЦБ» - это новый для российского рынка финансовый инструмент, построенной по модели американских ипотечных агентств. Это инструмент pass-through: все поступления по ипотечным кредитам, как проценты, так и погашение основной суммы долга за вычетом расходов АИЖК, передаются инвесторам в ипотечные ценные бумаги. Риск по бумагам полностью берет на себя АИЖК, предоставляя гарантии по возврату основного тела долга и процентов. А АИЖК присвоены кредитные рейтинги международных рейтинговых агентств и российского агентства АКРА на уровне обязательств Правительства РФ.
Выпускаемые в рамках «Фабрики» облигации будут обеспечены ипотечными кредитами разных банков: государственных, частных. Уже закрыта крупнейшая в истории российской секьюритизации сделка со Сбербанком на 50 млрд рублей и две сделки с Банком Жилищного Финансирования на 2,1 и 1,4 млрд рублей. Всего АИЖК готовит сделки по выпуску «фабричных» ИЦБ с банками, на которых приходится 80% рынка ипотеки.
Мы полностью меняем ландшафт рынка ипотечных ценных бумаг, открывая его для новых категорий инвесторов. Сейчас на рынке ИЦБ работает ограниченный круг инвесторов, обладающих специальной экспертизой, необходимой для анализа бумаг, выпускаемых в рамках разных структур множеством ипотечных агентов, риск которых оценить непросто.
Мы разработали стандартизированный и простой в анализе инструмент ИЦБ и сделаем его доступным и понятным максимально широкому кругу инвесторов: пенсионным фондам, банкам, управляющим и страховых компаниям, а также иностранным инвесторам. В июне на конференции по секьюритизации в Барселоне мы провели встречи с иностранными фондами, инвестирующими в ИЦБ на разных рынках, и увидели значительный интерес к этому продукту.
Будем предлагать этот продукт и «розничным» инвесторам. Успех народных ОФЗ показал, что частным инвесторам нужны новые финансовые инструменты при условии гарантии возвратности инвестиций и доходности, превышающей ставки по депозитам. ИЦБ предлагают именно такое сочетание
Второй продукт, который мы вывели на рынок, - паи ЗПИФН «Кутузовский», созданного АИЖК в рамках пилотного проекта по привлечению коллективных инвестиций в арендное жилье. Фонд был создан в прошлом году, в его состав уже приобретены апартаменты и квартиры в трех объектах в Москве на 21,2 млрд рублей. Это Match Point у Кутузовского проспекта, «Лайнер» на Ходынском поле и «Символ» в Лефортово. Все объекты расположены в деловых районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Это новый стандарт арендного жилья – современные планировки, дизайн, отделка и меблировка.
«Лайнер» заселяется этим летом, ввод двух других комплексов запланирован на 2019 год. Отмечу, что фонд будет дальше заполняться объектами, на разных стадиях корпоративных одобрений находятся несколько проектов в Москве, в том числе проект с фондом Сколково, рассматриваем и проекты в городах-миллионниках. Всего до 2021 года мы готовы проинвестировать в арендные проекты до 100 млрд рублей.
Мы формируем стандарты арендного жилья, отбираем объекты, которые будут востребованы, способны стабильно генерировать арендный доход, выплачиваемый пайщикам на ежеквартальной основе. Это первая составляющая дохода пайщика. Вторая - прирост стоимости активов Фонда в результате реализации девелоперских проектов и роста цен на недвижимость. Если арендный доход может приносить пайщикам 3-4% в год после выхода объектов на целевую заполняемость, то прирост стоимости – это еще до 6-7% в долгосрочной перспективе (дата погашения паев – апрель 2031 года). То есть целевая доходность пайщика может составить 9-10%.
Мы предлагаем инвестиции в ЗПИФ институциональным и частным инвесторам. Паи не ограничены в обороте (предназначены не только для квалифицированных инвесторов), а с мая 2017 года паи допущены к торгам на Московской Бирже. При этом Агентство заинтересовано в максимизации стоимости пая, так как останется собственником большей части паев.
- В прошлом году АИЖК сообщало о закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости – это проект Match Point у Кутузовского проспекта и «Лайнер» на Ходынском поле. Много ли инвесторов удалось привлечь в ПИФы? Почему инвестору следует выбрать вложения в ЗПИФ арендной недвижимости, а не вклад, например?
Для пайщика это возможность диверсифицировать портфель активов за счет недвижимости с низким порогом входа. Сейчас стоимость одного пая на Московской Бирже составляет 345 тысяч рублей, планируемая минимальная сумма сделок с частью пая - 100 тысяч рублей. Мы предлагаем простой и удобный способ инвестировать в жилую недвижимость по сравнению с покупкой квартиры для сдачи в аренду, требующей значительных вложений, временных затрат, проведения ремонта, оплаты услуг риэлтора, поиска жильцов.
За счет диверсификации портфеля по объектам риск таких инвестиций будет ниже (риск ниже за счет множества квартир - расшифровать) Кроме того, это ликвидный инструмент – паи можно будет продать на бирже, а средний срок экспозиции квартиры в Москве – 4 месяца.
- Можете дать портрет среднего инвестора в недвижимость: примерный возрастной диапазон, госслужащие или предприниматели, уровень достатка (средний класс, выше среднего)?
Наша целевая аудитория – инвесторы со среднесрочным и долгосрочным горизонтом планирования (дата погашения паев – апрель 2031 года) и умеренным риск-аппетитом. Для них это дополнительный инструмент инвестирования, надежный и с потенциалом высокой доходности в случае перехода рынка в фазу роста цен. Мировой опыт показывает, что вне зависимости от экономического цикла на горизонте 15-20 лет средний темп роста цен на недвижимость опережает индекс потребительских цен.
- Как организовывали продажи паев ЗПИФН? Откуда потенциальные покупатели этого продукта узнавали о том, что можно купить рентные паи у АИЖК?
Паи торгуются на Московской Бирже. Мы также ведем переговоры с банками-агентами, которые будут предлагать паи своим клиентам. Мы создаем платформу для дистрибуции паев.
- В США хорошо известны фонды REIT (Real Estate Investment Trust), которые похожи на российские ЗПИФН, но отличие состоит в том, что у западных фондов паи можно легко купить и продать на бирже. Можно ли организовать ликвидные торги паями ЗПИФН АИЖК на бирже для широкого круга инвесторов? Стоит ли это делать?
Большинство российских ЗПИФН – это инструмент «переупаковки» инвестиций в недвижимость, а не рыночный продукт. А фондов арендного жилья на рынке нет вообще. Перед нами была поставлена задача создать именно рыночный инструмент, и мы ориентировалось на лучшие практики работы REITs в мире. В том числе изучали опыт США, где каждый второй трудоспособный американец инвестирует в REIT средства своих пенсионных и инвестиционных счетов, а рыночная капитализация REIT превышает $1 трлн.
Для сравнения - в России всего 10 тысяч владельцев паев ЗПИФов. Мы хотим сделать паи «Кутузовского» действительно ликвидным инструментом, чтобы пайщики могли в любой момент свободно покупать и продавать паи. Для этого АИЖК будет выступать маркетмейкером по паям. Что важнее – мы будем продавать паи широкому кругу инвесторов, хотим, чтобы этот продукт оказался в портфелях управляющих компаний, пенсионных фондов, страховых компаний, частных инвесторов.
- Нет ли на российском рынке риска повторения американского ипотечного кризиса?
Полагаем, что уроки американского кризиса хорошо усвоены банками и регуляторами по всему миру. С точки зрения регулирования ипотечной секьюритизации Россия впереди многих стран. Отмечу, что ипотека в России – очень качественный актив, заемщики платят дисциплинированно, а доля просрочки по платежам более 90 дней в среднем по рынку не превышает 2,5% – очень низкий показатель даже по меркам развитых стран. При этом на Фабрику ИЦБ попадают только ипотечные кредиты, соответствующие жестким требованиями АИЖК к закладным, объектам залога, заемщикам, а значительная часть кредитов отсеивается на этапе работы над сделкой. Так что нового пузыря на рынке ИЦБ не будет.
- Есть ли дальнейший потенциал у рынка недвижимости для привлечения частного капитала через паи недвижимости и другие финансовые инструменты, либо для этого нужны изменения в законодательство? Могут ли помочь налоговые льготы по аналогии с ИИС и банковскими вкладами, которые налогами не облагаются?
Перед АИЖК стоит задача изменения регуляторной среды для создания возможности привлечений коллективных инвестиций в арендной жилье. Безусловно, законодательство необходимо совершенствовать, и мы активно работаем с регулятором, профильными министерствами и законодателями. Предлагаемые нами изменениями связаны с регулированием деятельности закрытых ПИФов, которые специализируются на инвестициях в арендное жилье, расширением инвесторской базы для таких фондов.
- Известно, что ЦБ работает над усложнением доступа розничных инвесторов к паям ЗПИФН путем введения требований к квалификации. Правильно ли это, если говорить о фонде АИЖК?
Текущее регулирование достаточно защищает интересы инвесторов в паи ЗПИФН «Кутузовский», в том числе неквалифицированных. Мы приобретаем проекты, строящиеся по ФЗ-214. Критерии арендных проектов публичны и представлены на сайте АИЖК. Для оценки активов привлекаются независимые оценщики, аудит фонда осуществляет независимый аудитор (с 30.06.2017 – E&Y). Мы предлагаем пайщикам инвестиции в недвижимость под управлением управляющей компании, входящей в структуру государственного института развития в жилищной сфере.