Ипотеку пакуют в бонды. Рынок ипотечных ценных бумаг показывает рост

Выпуск ипотечных ценных бумаг выгоден банкирам, только когда ставки идут вверх. Тем не менее рынок постепенно растет.

Рост ипотечных ставок начался с осени минувшего года, после снижения до исторического минимума в 9% годовых. С одной стороны, это подтолкнуло колеблющихся потенциальных заемщиков поспешить с получением кредита. По подсчетам Банка России, петербуржцы в 2018 году взяли в банках ипотечных кредитов на 200,3 млрд рублей, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее. И это был абсолютный рекорд.

С другой стороны, часть банковского сообщества испугалась. "У нас же ставки снижались не один год. Это настраивало банки вполне оптимистично, однако разворот тренда резко поменял ситуацию. Ведь среднесрочного роста ставок достаточно, чтобы загнать часть ипотечного портфеля в красную зону", — поясняет управляющий директор ВТБ Капитал Андрей Сучков.

Проще говоря, возникла реальная угроза, что по мере дальнейшего роста ипотечных ставок увеличится доля убыточных кредитов. "Выдача кредитов на десятки лет по фиксированной ставке — это инструмент с очень высоким процентным риском. Эти риски мы уже испытали на своей шкуре в 2014–2015 годах", — добавляет Андрей Сучков. И напоминает, что система ссудосберегательных ассоциаций США в 1980–х годах рухнула именно из–за этих рисков. Впрочем, определенная защита от данного риска давно изобретена. Это секьюритизация: перенос риска на инвесторов через выпуск ипотечных облигаций. И спохватившись, в начале этого года многие банки стали актуализировать свои планы по выпуску ипотечных ценных бумаг (ИЦБ).

Послевкусие испуга

Сейчас угроза роста ставок отступила. По итогам марта, подсчитали в КК "Русипотека", средняя ипотечная ставка на первичном рынке недвижимости при первоначальном взносе 30% и сроке кредита 15 лет при подтверждении доходов справкой 2НДФЛ составила 10,75% годовых, изменившись к параметрам февраля лишь в пределах погрешности. Тогда как в январе она равнялась 10,23%. И руководитель аналитического центра КК "Русипотека" Сергей Гордейко допускает, что рынок опять стоит на пороге цикла снижения кредитных ставок.

Но осадочек остался, и большинство игроков не спешат далеко откладывать обновленные планы по секьюритизации.

Это первая причина, по которой на днях председатель правления банка "ДОМ.РФ" Артем Федорко предрек к 2022 году троекратный рост российскому рынку ипотечных бондов. Во–вторых, секьюритизация дает инструмент ослабления нагрузки на капитал выдающих ипотеку банков. В–третьих, нужно учитывать, что реальные доходы населения в ближайшие год–два при благоприятных условиях не вырастут больше чем на 2%, а цены на жилье в силу реформы долевого строительства как минимум не будут снижаться. И перед ипотечным рынком стоит непростая задача поддержания роста. Актуальны все инструменты.

Кроме того, рассказывает Андрей Сучков, секьюритизация служит важным инструментом долгосрочного фондирования. С начала 2018 года банки в целом не испытывали проблем с ликвидностью. Но ситуация меняется. И хотя ведущие кредиторы не испытывают проблем с фондированием, для менее крупных банков фондирование текущей выдачи периодически превращается в проблему.

Дорожки расходятся

В конце прошлого года банк "Санкт–Петербург" успешно завершил вторую сделку по секьюритизации ипотечных кредитов объемом более 7,5 млрд рублей. Ставка купона составила 9,35% годовых.

"Сделка вообще эталонная. Хороший купон, чуть–чуть дали премию", — комментирует заместитель генерального директора УК "Трансфингруп" Равиль Юсипов.

В свою очередь заместитель директора банка "Санкт–Петербург" Артем Захаров рассказывает, что в планах на этот год совершить как минимум еще одну сделку. И через год — еще одну. "Наше внутреннее понимание подсказывает, что секьюритизацию нужно делать обязательно, хотя бы для того, чтобы сохранить текущие темпы прироста по ипотеке", — подчеркивает специалист.

Между тем Абсолют Банк выбрал иную стратегию. Вместо выпуска ИЦБ кредитор сделал акцент на продаже пулов ипотечных кредитов. Директор инвестиционно–торгового департамента Абсолют Банка Сергей Михайлов рассказывает, что, формируя каждый пул, банковские специалисты просчитывали, что в текущий момент выгоднее — продать пул или секьюритизировать кредиты. В основном опыт прошлого года подсказывал, что нужно продавать. Правда, когда пошел тренд на рост процентной ставки, появился смысл для снижения риска возвращаться в секьюритизацию.

Но здесь к сложившимся правилам игры есть претензии. "Мы хотели бы уйти больше в цифру. В частности, бумажная закладная нам уже надоела, — сетует Сергей Михайлов. — Она уже бесконечно устарела".

В банке проведена серьезная работа по цифровизации фронтовой системы. Аналогичные сделки по секьюритизации и продаже пулов автокредитов выходят на формирование отчетности для рейтингового агентства практически за 2 недели. Но при бумажных закладных такая оперативность невозможна.

Где соломку постелить

У рынка ИЦБ есть и другие проблемы, мешающие росту. Так, за минувший год было закрыто всего семь сделок: две сделки классической секьюритизации с рейтингами АКРА (банк "Санкт–Петербург" и Металлинвестбанк) и пять сделок на 136,5 млрд рублей в рамках программы "Фабрика ипотечных ценных бумаг" банка "ДОМ.РФ".

Но из названной суммы более 120 млрд рублей приходится на двух крупнейших кредиторов (Сбербанк и ВТБ). "То есть говорить о том, что "Фабрика ИЦБ" сегодня стимулирует конкуренцию на рынке, обеспечивая равные условия доступа к фондированию, пока рано", — констатирует Андрей Сучков.

Следующий "камень преткновения" специалист видит в нешироком круге инвесторов, заинтересованных в приобретении ИЦБ. "Круг инвесторов, которые разбираются в этом инструменте и могут адекватно оценить риски, в том числе риски досрочного погашения, остается узким. А, собственно, риск досрочного погашения, да и низкая ликвидность бумаг требуют премию для инвесторов", — поясняет эксперт.

Равиль Юсипов уточняет, что, не оставляя без внимания рейтинги, перед инвестированием в ИЦБ каждую сделку его компания проверяет самостоятельно. "Ты должен принимать во внимание очень многие факторы. И социальную политику региона, и динамику цен на недвижимость, которая разнится в Московской области, Петербурге или Краснодаре, — рассказывает специалист. — Всего мы используем около 40 параметров для анализа".

Также требует поддержки и механизм традиционной секьюритизации. Нужно хотя бы создать адекватную нормативную базу, которая не была бы запретительной. Ведь в ходе размещения банки сталкиваются с нормативными ограничениями по вложениям в ИЦБ, причем относящимся к различным категориям инвесторов.

Прежде всего речь идет о пенсионных накоплениях. "Для нас это ключевой инвестор, однако Положение 580–П устанавливает лимит 10% на инвестирование пенсионных накоплений в "облигации, выплаты по которым установлены в виде формулы…". И ИЦБ подпадают под этот концентрационный лимит", — говорит Андрей Сучков. И это далеко не единственный "барьер".

В общем, без либерализации профильного регулирования на фоне стабилизации ставок заметного роста данного рынка ожидать затруднительно. Правда, по словам Артема Федорко, сейчас готовится "дорожная карта", предполагающая изменение самых жестких регуляторных требований. Например, НПФ получат возможность наращивать долю ИЦБ до 25%.

Справка

Объем рынка ипотечных облигаций

• На 31 января 2019 года в обращении находилось 157 выпусков жилищных ИЦБ на сумму 385,5 млрд рублей. 52% из них выпущено в рамках программы "Фабрика ИЦБ". В рамках "Фабрики" заключены соглашения о секьюритизации еще на 800 млрд рублей.
• Также в обращении находятся три выпуска ИЦБ, обеспеченных ипотекой нежилой недвижимости, на сумму 24,8 млрд рублей.

Источник: аналитический центр "ДОМ.РФ"