Тренды, конкуренция, монополизм на ипотечном рынке. Обзор Сергея Гордейко на страницах Forbes

Минувший 2017 год стал рекордным для рынка ипотеки, однако за высокими показателями выдачи скрываются несколько трендов, которые станут ключевыми в новом году

За год выдано 1,087 млн кредитов на 2,022 трлн рублей. Количество выданных кредитов возросло на 26,92 %, а сумма — на 37,25 %. Средние ставки предложения для кредитов на покупку квартир на первичном и на вторичном рынке снизились примерно одинаково, на 2,2- 2,3 п. п. Средняя ставка по всем выданным за месяц кредитам уменьшилась с января по декабрь на 1,89 п. п. до рекордного значения 9,79 %. Однако что же скрывается за рекордными объемами?

Безусловно, достижениями в продаже ипотечных кредитов участники рынка могут гордиться. Но часть этих достижений не связана с рынком недвижимости. То есть кредитные договоры подписывались, но ничего на них не покупалось, а происходила финансовая операция перекладывания денег из одного банка в другой. Такие сделки, называемые рефинансированием, заняли около 8% в общем объеме продаж ипотечных кредитов.

Такого заемщика тоже надо найти, оценить, провести регистрационные действия. С точки зрения ипотечного бизнеса конкретного банка кредит продан и даже увеличился кредитный портфель. С точки зрения рынка недвижимости не произошло ничего. В любимое многими экспертами сравнение ипотечного портфеля с ВВП также сделан нулевой вклад.

Ставка на рефинансирование

Особо стоит отметить, что некоторые кредиторы сделали рефинансирование своим главным ударным продуктом. По итогам года лидерами по доле рефинансирования в своем объеме продаж стали: Примсоцбанк — 50,37%, Райффайзенбанк — 47,46%, Банк «ФК Открытие» — 33,52%, АО АИЖК — 47,61%.

В результате около 87 000 заемщиков поменяли одного кредитора на другого. В награду за эту смену они получили новые кредиты по более низкой ставке на сумму порядка 156 млрд рублей, а старые кредиты были досрочно погашены.

Имеет смысл вспомнить особенности 2016 года, с которым сравнивается прошедший год. В его результатах налицо влияние программы субсидирования ипотечных кредитов также как и на 2015 год. За эти годы по программе субсидирования было выдано 35% от всех кредитов за два года. Последним обычным годом без кризиса и субсидирования был 2014-й с результатом 1 012 301 кредит на сумму 1,762 трлн рублей. Сравнение с этим предыдущим рекордным годом показывает уровень истинных возможностей ипотечного рынка и позволяет сделать вывод.

Прошедший год, действительно, был удачным, и его можно считать годом окончательного восстановления ипотечного кредитования.

Ужесточение конкуренции

Посмотрим, что еще скрывается за достижениями в продаже ипотечных кредитов. Складывается ощущение, что конкуренция на ипотечном рынке становится все жестче. Это можно подтвердить следующим обстоятельствами.

Во-первых, высочайший уровень конкуренции проник во все элементы ипотечного бизнеса.

В продажах акцент конкурентной борьбы сместился от борьбы за привлечение нового заемщика к борьбе за привлечение партнера, который через свою сеть будет продавать кредитные продукты для банка. Известно, доля партнерских продаж достигла, а у некоторых банков значительно превысила 50 % от общего объема.

Конкуренция привела к ускорению изменений. За месяц после изменения ставок лидером такие же действия производятся большинством кредиторов, а любой интересный продукт внедряется в течение квартала. Немного медленнее дублируются технологии, но за полгода любая инновация может быть повторена.

Во-вторых, существенно выросла концентрация ипотечного рынка. Движение в эту сторону идет непрерывно, но и в пределах одного календарного года в глаза не бросается. Наглядность появляется, если посмотреть на 10 лет назад в 2007 год.

В начале 2018 года рыночную долю свыше одного процента имеют всего девять банков: Сбербанк — 53,53%; ВТБ — 21,45%; Газпромбанк -3,95%; Россельхозбанк — 3,63%, Райффайзенбанк — 2,92%; Банк «ДельтаКредит» — 2,90%; Абсолют Банк — 1,35%; Банк Уралсиб — 1,34%; Банк «Санкт-Петербург» — 1,23%.

А в 2008 год рынок вступил с 26 коммерческими банками, имевшими аналогичную долю.

Суммарная рыночная доля первых пяти банков выросла за 10 лет на 23,5 п. п. и достигла 82,67%, а первых десяти на 20 п. п. до уровня 92,3%.

В-третьих, использование доминирования становится практическим инструментом отдельных игроков.

Доминирование может обеспечиваться коммерческими или административными механизмами, а также их сочетанием. Игрока, способного к доминированию, можно смело назвать ипотечной империей, главная характеристика которой заключается в том, что при расширении она не имеет территориальных и финансовых ограничений и всеядна в части выбора клиентских сегментов.

Ипотечные империи

По совокупности характеристик можно выделить три ипотечные империи: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф (АИЖК). Сбербанк уже набрал такой объем влияния, что, имея 53% рынка, может больше не наращивать свою долю, а заняться монетизацией доминирования.

Предлагая кредиты с низкой ставкой, банк может планомерно отбирать лучших заемщиков со всеми вытекающими из этого приятными последствиями.

Кроме кредитования Сбербанк активно занимается страхованием, разнообразными услугами в сфере недвижимости и может предложить клиенту под своим брендом целый комплекс услуг. Практически «все включено», но за дополнительную плату.

Эффект очевиден — к хорошему процентному доходу добавляется все возрастающий объем комиссионных доходов и высокая прибыльность. Не секрет, что Сбербанк имеет возможность привлекать лучшие IT ресурсы для развития существующего доминирования.

Группа ВТБ за 10 лет нарастила свою рыночную долю больше всех — в два раза. Успешная интеграция в группу других коммерческих банков дала свои плоды. Кулуарные разговоры о потенциальных кандидатах на включение в группу позволяют предположить, что практика продолжится, а ипотечная империя группы ВТБ расширится. Скорее всего, и стоимость новых приобретений будет весьма приемлемой.

Рост капитала и гигантский опыт работы в ипотечном кредитовании позволяют предположить, что влияние группы ВТБ на ипотечном рынке увеличится. Для упомянутых банковских ипотечных империй можно говорить об инструментах коммерческого доминирования.

Новый монополист от недвижимости

Для нового бренда Единого института развития в жилищной сфере (АИЖК), именуемого сейчас Дом.рф, можно говорить об одновременном использовании административного и коммерческого доминирования.

Важнейшим элементом стратегии Дом.рф определена высокая прибыльность, которая должна сочетаться с задачами развития для всего ипотечного рынка. После получения в собственность Дом.рф дочерней кредитной организации в лице АКБ «Российский капитал» можно зафиксировать присоединение Дом.рф к статусу ипотечной империи не по текущей доли рынка (2,6 %), а по потенциалу.

Государственный статус дает АИЖК особые преимущества. Во-первых, высокие рейтинги и возможность привлечения финансовых ресурсов на выгодных условиях. Во-вторых, существенно лучший по сравнению с другими инструментами коэффициент риска для ИЦБ с поручительством АИЖК (Фабрика ИЦБ), что дает неограниченную возможность оказывать возмездную услугу по предоставлению поручительства. В-третьих, внедрение добровольных стандартов кредитования одновременно с предложением включать в Фабрику ИЦБ только кредиты, соответствующие стандартам. В-четвертых, гарантированное участие дочернего банка в финансировании строительства с применением эскроу-счетов увеличит объем кредитования новостроек.

Таким образом, совместное использование административного и коммерческого доминирования проявляется в уникальной возможности применения потенциала государственного института развития для обеспечения прибыльности конкретных акционерных обществ в структуре Дом.рф.

Вряд ли от доминирования кто-то добровольно откажется. Можно предположить, что продолжится многомерное усиление доминирования ипотечных империй с целым рядом негативных последствий для других кредиторов.

В первую очередь, это финансовые последствия в виде более быстрого темпа снижения у них маржи, худшего доступа к финансовым ресурсам.

Во вторую очередь, будет сложно на равных конкурировать по отдельным продуктам (новостройки, рефинансирование, кредиты с первоначальным взносом меньше 20%).

В третью очередь, может достаточно долго сохраниться технологическое отставание в разработке и внедрении цифровой ипотеки из-за разных возможностей взаимодействия с государственными информационными ресурсами.

И наконец, зачастую клиенты воспринимают госучастие и размер организации как знак надежности. К этому добавим более низкие ставки у ипотечных империй. Бороться с эти можно только высоким качеством, что никогда дешево не обходится.

В заключение можно предположить, что ипотечные империи будут все больше укреплять свое доминирование, а игрокам поменьше надо или становиться агентом ипотечной империи, или выстраивать очень гибкую и умную стратегию собственного ипотечного проекта.

А вот заемщику будет хорошо. Что бы ни происходило с количеством и положением кредиторов, оставшиеся игроки будут бороться за заемщика и стараться улучшить его жизнь.

Оригинал статьи на сайте Forbes