Игорь Жигунов: Для рыночного развития системы ипотечного кредитования большая доля господдержки - это ненормально

В 2016 году рынок ипотечного кредитования «ожил»: количество и объем выданных за первые четыре месяца кредитов увеличились почти вдвое, по сравнению с прошлым годом. Однако львиная доля выданных займов приходится на ипотеку с субсидированием ставки, а поддержка государства - штука не вечная. Вот и глава Минстроя на днях обмолвился о том, что продлевать госпрограмму больше не будут. Что ждет рынок дальше, в интервью «БанкИнформСервис» рассказал Игорь Жигунов, член Комитета по ипотеке Ассоциации Российских Банков, член межведомственной рабочей группы по защите прав ипотечных заемщиков Совета при Президенте РФ и первый зампред правления Банка Жилищного Финансирования.

- Игорь Витальевич, как чувствует себя рынок ипотечного кредитования сегодня?

Приведу несколько цифр, чтобы ответ был нагляднее. В 2014 году объем выданных ипотечных кредитов достиг 1 трлн 700 млрд рублей. В 2015 году рынок упал очень существенно: объем выданных кредитов едва перевалил за цифру 1,1 трлн рублей. Был запущен механизм государственного субсидирования ставок, но падение все равно было колоссальным. При этом почти треть выданных в прошлом году кредитов составили именно кредиты на новостройку в рамках программы «субсидирования ставки».

Что происходит сейчас? За первые 4 месяца 2016 года выдано уже порядка 450 млрд рублей ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом 2015 года, объем сделок вырос на 49%. Рынок начал постепенно набирать оборот.

- Чему мы обязаны ростом?

Судя по цифрам, госпрограмме. В прошлом году 30% рынка ипотечного кредитования населения составили сделки по «ипотеке с господдержкой», в первые 4 месяца 2016 года доля таких сделок превысила 40%. Для рыночного развития системы ипотечного кредитования это ненормально, на самом деле. 

- Почему?

Потому что эта программа носит временный характер. Ее основная задача состояла в том, чтобы поддержать именно строительный рынок. Ипотека выступала лишь как инструмент. Рынок недвижимости получил инструмент, чтобы исправить локальную проблему со снижением спроса. Это хорошо. Но этот механизм не дает нам потенциал для развития именно рыночного кредитования на следующие годы. В 2016 году нам нужно не просто изо всех сил стараться освоить все деньги по госпрограмме, нет! Нужно подготовить почву для дальнейшего роста, в условиях, когда господдержки уже не будет. Нужно учиться жить без господдержки - эта программа не вечна.

- Каким образом? Делается что-то в этом направлении?

Необходимо развивать разные формы повышения как доступности жилья, так и сами механизмы ресурсного обеспечения. В зависимости от целевой аудитории, типа продукта, сегмента рынка недвижимости.

Во-первых, это дальнейшая доработка и реализация инициатив по формированию определенной ссудно-сберегательной и накопительной системы с учетом российской специфики (как правовой, так и рыночной). Так называемые стройсберкассы дадут возможность потребителям копить на жилье, а потом получать на недостающую сумму заем по более низкой ставке. Участники накопительной системы это целый пласт потребителей, которые не могут быть классическими заемщиками по кредиту в банке.

Эта система имеет смысл быть, если рынок стабилен. Почему? Мы все понимаем, что ни один адекватный человек не будет копить 3-5 лет по низкой ставке, в надежде, что потом ставка и условия жизни вообще не поменяются. Пока этот механизм не очень актуален, но это не отменяет того, что усилия по его разработке все-таки должны предприниматься. Мы ведь все надеемся на то, что когда-то будем жить в стране со стабильной экономикой.

Второй фактор, который может дать толчок к развитию кредитования, это привлечение на рынок более дешевых ресурсов. Формирование именно внутри страны необходимых правовых, инфраструктурных условий для развития рынка ипотечных ценных бумаг и пула инвесторов. Сделки секьюритизации уже успешно реализуются, однако пока это все разовые случаи, а рынку необходима системность. Президентом уже даны поручения по разработке мер, стимулирующих развитие приток ресурсов на рынок с использованием ипотечных ценных бумаг. И мы надеемся, что данные меры будут реализованы.

Третий важный момент - это шаги к реализации электронного взаимодействия Федеральной службы государственной регистрации (Росреестр), кредитных организаций, нотариусов, застройщиков, риэлторов и банков. Перевод регистрации сделок с недвижимостью в электронный формат не только сделает рынок более прозрачным, но и значительно снизит расходы по сделкам, упростит работу участников рынка, сделает процедуру проще для потребителей. Необходимо, чтобы был реализован механизм, когда любая сделка с недвижимостью может быть электронно зарегистрирована.

Вот это то, на что участникам рынка недвижимости и ипотеки нужно будет сделать акцент в 2016 году.

- Какие продукты формируют рынок 2016 года?

Сейчас первый, локомотивный продукт рынка - кредит на покупку новостройки с господдержкой. Как уже отмечалось, именно на ипотеку с господдержкой приходится более 40% всего объема выданных за первые 4 месяца текущего года кредитов.

Второй сегмент - это кредиты под залог имеющейся недвижимости. Доля его пока не так велика в общем объеме, но темпы роста очень высокие. За последние три года объем таких сделок на рынке вырос с 14 до 30 млрд рублей. Люди стали все активнее обращать внимание на эти кредиты, а банки стали более активно их продвигать. В чем плюс? Человек получает «длинный» потребительский кредит на 10-15 лет по ставке обычного ипотечного кредита, то есть 14-15% и низким ежемесячным платежом. Итого: срок дольше, сумма больше, ставка ниже. Основной потребитель такого продукта - это люди, желающие получить средства на крупные потребительские нужды (постройка дачи, ремонт и благоустройство жилья), а также все активнее - предприниматели, представители малого и среднего бизнеса.

Третий ключевой на сегодня продукт - ипотека на покупку вторичного жилья. Этот сегмент существенно просел по сравнению с показателями 2013-2014 года. Очень сложно реализуются сегодня цепочки по продаже «вторички» при сделках на улучшение жилищных условий. Причина в том, что ставки по кредитам на покупку готового жилья выше, чем ставки по «первичке». Речь об оживлении этого рынка может идти, только если первое - появится более дешевая программа кредитования, когда ставка будет ниже 15%, и второе - стабилизируется ситуация с доходами населения и ценами на жилье.

- Почему именно нецелевые кредиты под залог недвижимости будут расти самыми высокими темпами?

Во-первых, у населения очень много недвижимости в собственности. А недвижимость является одним из самых доступных активов, под который можно взять деньги на любые цели. При этом совсем необязательно иметь накопления на первый взнос, в отличие от классической ипотеки. Например, папа с мамой хотят купить квартиру своему сыну, который женится. Они могут под залог своей квартиры получить деньги на покупку квартиры в любой новостройке и без рубля первого взноса.

Во-вторых, сами банки способствуют развитию этого сегмента. Более того, они в этом заинтересованы. Беззалоговые потребительские кредиты - высокорискованный, а потому дорогой продукт. А залоговое кредитование несет меньше рисков для банка, а значит, кредитная организация может себе позволить сделать ставку более доступной для клиента, срок кредита длиннее - все это значительно снижает размер ежемесячного платежа для заемщика.

Кредиты под залог недвижимости имеют огромный потенциал роста. В России 80% объектов недвижимости находятся в собственности. Риэлторы 20 лет зарабатывали на том, что помогали человеку купить жилье, коммерческую недвижимость, сдать в аренду или улучшить условия жилья. Настало время дать этой недвижимости «работать» во второй раз. Человек делает ремонт, строит дачу, развивает бизнес, почему бы не взять деньги по доступной ставке, быстро - под залог недвижимости, как это делают во многих странах?

- Но ставки по потребительским кредитам, вероятно, будут снижаться. Ведь на последнем заседании ЦБ снизил ключевую ставку…

Да, ключевая ставка снижается. Но резкого и массового снижения ставок по кредитам, в том числе по ипотеке, после этого ожидать не стоит. Для этого нет каких-то рыночных предпосылок. Во-первых, на снижение ключевой ставки первыми реагируют депозиты. Как только снижается ставка ЦБ, банки сразу снижают ставки по вкладам/депозитам, чтобы привлекать ресурсы с рынка дешевле. Но это короткие деньги, а для того, чтобы выдать ипотечный кредит, нужны деньги длинные. Таких длинных ресурсов сейчас мало - это либо сделки секьюритизации, либо просто рефинансирование кредитных портфелей.

Второй момент. Банки уже сформировали ресурсы, за счет которых сегодня выдают кредиты. Это, в частности, депозиты от физических и юридических лиц, которые привлекались в 2014-2015 году по более высоким ставкам. И теперь эти ставки надо отрабатывать.

Третья причина заключается в том, что сам по себе кредит - продукт низкомаржинальный. К ставке депозита, к ключевой ставке нужно прибавлять маржу, плату за риск, уровень издержек, как правило, это минимум 4-5%. Ключевая ставка 10,5% - значит, рыночная ставка по кредиту должна быть минимум 14-15%, но никак не на уровне 10-12%.

- Ваш банк планирует вводить новые программы кредитования в текущем году?

Сейчас разрабатывать и реализовывать новые программы рано. Все смотрят, как себя поведет рынок, куда будут двигаться показатели экономики, ставки по ресурсам и кредитам, а также цены на недвижимость. Совершенно непонятно, то ли они начнут расти, то ли снова будут падать. Поэтому все работают по действующим программам, сконцентрировав усилия на внедрении сервисных и технологических опций, развитии онлайн-технологий.

Например, Банк Жилищного финансирования разработал и начал реализацию совершенно нового онлайн-сервиса для партнеров (риэлторов и брокеров) - WEB-партнер (онлайн-кабинет). С его помощью риелторы смогут подавать заявки на кредит для клиентов, отслеживать их одобрение, «управлять» своими заявками и дополнять документы, видеть в режиме реального времени всю необходимую информацию в личном кабинете, находясь в офисе, дома, на даче или где угодно, где есть интернет. В сервис будет даже встроена система расчетов, получения агентского вознаграждения риелтором и брокером по сделкам. Особенно актуален этот сервис будет в удаленных городах.

Почему мы задумались не над новым продуктом, а именно над новыми технологиями? Часто для риэлтора преимуществом того или иного банка является не столько доступная ставка и условия кредита, сколько четкость взаимодействия с банком, удобство и оперативность, когда не нужно приезжать в офис банка лично, подстраиваться под график работы конкретного отделения, возить с собой кучу бумажек. Новое приложение позволит максимально упростить процесс взаимодействия всех участников. Кроме того, это облегчит проведение межрегиональных сделок, например, когда клиент живет в Екатеринбурге, а покупает квартиру в Санкт-Петербурге или берет кредит под ее залог, работая со своим риэлтором в столице Урала.

- Появятся ли новые продукты на рынке жилищного кредитования в целом?

Вполне возможно, что будет некоторое расширение предложений программ на покупку вторичного жилья. Этот рынок за последние 2 года сильно сократился, а потенциал его значителен, ведь порядка 70% сделок на рынке - это именно улучшение жилищных условий, когда люди продают квартиру меньшей площади и покупаю большей.

Важное нововведение, которого ждут все участники рынка это реализация законодательных инициатив по введению электронной регистрации сделок с недвижимостью, включая залоги и введение электронной закладной. Это не только значительно упростит все процессы оформления, но и снизит расходы, повысит прозрачность рынка. Сейчас идет активная проектная работа над данным пакетом изменений в законодательные и нормативные акты.

Что касается конкретных целевых программ кредитования, то сейчас рынок в ожидании ряда федеральных инициатив - прежде всего расширения реализации программ по «военной ипотеке», по поддержке строительного комплекса в части жилья эконом-класса, а также возможной реализации начатой в рамках инициатив Минстроя и государственного института развития АИЖК программы субсидий для многодетных семей, в которых три и более ребенка. Вторым важным блоком федеральных инициатив должны стать меры по развитию рыночного механизма долгосрочного фондирования ипотечного кредитования внутри страны. Это и вопросы банковского регулирования с учетом специфики ипотечного кредитования, и реализация проектов по выпуску и размещению ипотечных ценных бумаг. Мы надеемся, что часть новаций вполне может появиться на рынке уже во второй половине текущего года, а какие-то из проектных документов будут рассмотрены и приняты.